신촌푸르지오 24평 18억 4,000만, 북아현동 신고가를 어떻게 볼까
막 공개된 2026-08-29 계약 건이 직전보다 +2.5% 오른 신고가입니다. 그런데 같은 시기 호가에는 17억짜리도 있었어요. 이 값, 잘 산 걸까요.
1. 막 등록된 18억 4,000만, 신고가입니다
신촌푸르지오 24평이 18억 4,000만원에 팔렸습니다. 5층이고, 이 평형 신고가예요.
계약일은 2026-08-29입니다. 신고를 마치고 2026-09-19에 공개됐어요.
직전 실거래보다 2.5% 높습니다. 1년 전 같은 시기와 견주면 차이가 더 큽니다. 2025-09-24 8층이 16억 6,000만원이었거든요.
2. 이 거래 해부: 해제 건을 걸러야 제대로 보입니다
최근 흐름을 볼 때 주의할 게 하나 있어요. 2026-07-11 13층 17억 9,500만원은 해제 신고와 재신고가 함께 잡혀 있습니다. 재신고가 있으니 한 건으로 성사된 거래예요.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 2026-08-29 | 5층 | 18억 4,000만원 | 신고가 · 2026-09-19 공개 |
| 2026-07-11 | 13층 | 17억 9,500만원 | 해제 후 재신고 · 성사 |
| 2026-05-28 | 6층 | 18억 1,000만원 | - |
| 2026-04-04 | 11층 | 17억원 | - |
| 2025-09-24 | 8층 | 16억 6,000만원 | 약 1년 전 |
| 2025-09-20 | 7층 | 16억 4,000만원 | 약 1년 전 |
| 2025-09-02 | 6층 | 15억 6,000만원 | 약 1년 전 |
눈에 걸리는 건 층입니다. 5층에서 신고가가 나왔어요. 그 위 13층 거래보다 4,500만원 높습니다.
저층이 고층 값을 넘겼다는 뜻이죠. 1년 사이 가격대 자체가 올라갔다는 신호로 읽힙니다.
2026-08-29 18억 4,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값을 정한 시점은 2026-08-08쯤으로 봅니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 신촌푸르지오 24평 | 105동 고층 남향 · 트인 조망, 북성초 인접 | 17억원 |
| 신촌푸르지오 24평 | 206동 고층 남향 · 트인 전망, 넓은 내실 | 18억 5,000만원 |
| 신촌푸르지오 24평 | 206동 저층 동남향 · 남산 조망, 아현역 이용 편리 | 18억 7,000만원 |
| e편한세상신촌 24평 | 108동 1층 남향 · 판상형 구조 | 18억 5,000만원 |
| e편한세상신촌 24평 | 108동 중층 남향 · 이대역, 막힘 없는 거실 | 20억원 |
| e편한세상신촌 24평 | 305동 중층 동남향 · 집 상태 양호, 금액 협의 가능 | 22억원 |
| 힐스테이트신촌 22평 | 103동 중층 서남향 · 확 트인 전망 | 16억 5,000만원 |
| 힐스테이트신촌 26평 | 112동 저층 서남향 · 정상 입주, 정원 조망 | 18억 3,000만원 |
| 힐스테이트신촌 26평 | 102동 중층 남향 | 20억원 |
같은 단지 밴드는 17억에서 18억 7,000만 사이였습니다. 18억 4,000만은 그 상단 가까이예요.
105동 17억은 고층 남향인데 밴드 하단이었습니다. 왜 낮았는지는 확인이 필요합니다. 다만 그 매물이 안 팔리고 지금도 남아 있다는 점은 기억해 두세요.
대안을 보면 그림이 달라집니다. e편한세상신촌 24평은 저층 1층이 18억 5,000만원이었어요. 중층은 20억부터 시작했습니다.
3. 지금 나와 있는 매물은 어떤가
24평 매물은 6건입니다. 집주인 인증 비율은 63%예요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-08-29 5층 18억 4,000만원 |
| 호가 범위 | 17억원 ~ 19억 5,000만원 |
| 매물 건수 | 6건 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 1건 / 6건 (그중 저층 0건) |
| 평균시세 | 18억 3,937만원 (평당 7,664만원) |
실거래보다 낮은 호가는 딱 1건입니다. 105동 고층 남향 17억원이에요. 저층이라서 싼 게 아니라는 점이 중요합니다.
나머지 다섯은 18억 5,000만원 이상입니다. 매도자가 이번 신고가를 기준으로 삼았다는 뜻이죠.
실입주 관점도 갈립니다. 206동 저층 남동향 18억 5,000만원은 입주가 2027년 5월 하순이에요. 지금 들어가 살 집을 찾는다면 선택지가 아닙니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 18억 5,000만원 | 106동 남서향 고층이라 채광이 좋고 시야가 트여 있으며, 관리 상태가 좋아 바로 입주할 수 있습니다. |
| 19억원 | 206동 남향 고층이라 햇볕이 잘 들고 전망이 시원하게 트여 있어 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 17억원최저가 | 105동 남향 고층이라 거실 채광이 밝고 조망이 트여 있으며, 즉시 입주가 가능합니다. |
| 18억 5,000만원허위 가능성 있음 | 205동 남향 고층이라 전망이 탁 트여 있고 아현역까지 평지로 오갈 수 있으며, 바로 입주할 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 18억 5,000만원 | 206동 남동향 저층으로 남산 조망이 트여 있으나, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 입주 일정은 확인이 필요합니다. |
| 19억 5,000만원 | 205동 남동향 고층이라 남산타워 방향으로 전망이 시원하고 내부 관리가 잘돼 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
4. 옆 단지와 견주면
같은 생활권에 두 곳이 붙습니다. e편한세상신촌과 힐스테이트신촌이에요.
| 항목 | 신촌푸르지오 24평 | e편한세상신촌 24평 | 힐스테이트신촌 23평 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 2015년 (11년차) | 2018년 (8년차) | 2023년 (3년차) |
| 세대수 | 940세대 | 1,910세대 | 1,226세대 |
| 현재 시세 | 17억 9,500만원 | 18억 9,167만원 | 17억원 |
| 평당가 | 7,664만원 | 8,338만원 | 7,554만원 |
| 6개월 변화 | 14.3% | 1.4% | 7.8% |
| 아현역(2호선) | 약 0.5km | 약 0.4km | 약 0.7km |
| 배정초 | 북성초 약 0.1km | 북성초 약 0.1km | 북성초 약 0.3km |
평당가는 e편한세상신촌이 가장 높습니다. 시장이 매긴 순서가 그렇다는 뜻이에요. 신촌푸르지오가 그다음이고, 힐스테이트신촌이 근소하게 아래입니다.
그런데 6개월 움직임은 반대입니다. 신촌푸르지오만 14.3% 올랐어요. 유사군 평균은 4.6%였습니다.
차이가 +9.7%p입니다. 지역이 같이 오른 키맞추기가 아니라 이 단지가 앞서 나갔다는 얘기죠.
매물로 보면 더 선명합니다. e편한세상신촌 24평은 19억원부터 시작해요. 그것도 저층 동향입니다.
힐스테이트신촌 23평은 18억원 매물이 있습니다. 다만 입주가 2027년 1월 초순이에요. 신축 3년차라는 점은 분명한 장점이고요.
18억대 초중반에서 고층 남향에 즉시 입주까지 되는 건 신촌푸르지오 쪽입니다. 이번 거래가 상단에서 체결된 이유가 여기 있어요.
5. 단지와 입지는 어떤 배경인가
2015년 준공, 11년차 준신축입니다. 940세대 16개 동이고, 24평은 191세대예요.
주차는 세대당 1.34대입니다. 넉넉한 수준이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 연결됩니다.
아현역 2호선까지 약 0.5km입니다. 이대·애오개·충정로도 걸어서 닿는 거리예요.
북아현동은 서대문구에서 가장 상위 생활권입니다. 2호선 접근성과 학교 밀집도가 그 서열을 만들어요.
학교가 값을 받쳐 줍니다
서울북성초가 도보 2분입니다. 0.1km예요.
| 구분 | 학교 | 거리 | 시군구 순위 |
|---|---|---|---|
| 초 | 서울북성초등학교 | 도보 2분 · 0.1km | - |
| 중 | 중앙여자중학교 | 도보 3분 · 0.2km | 5/14위 |
| 중 | 한성중학교 | 도보 4분 · 0.3km | 9/14위 |
| 고 | 한성고등학교 | 도보 3분 · 0.2km | 3/7위 |
| 고 | 중앙여자고등학교 | 도보 4분 · 0.3km | 4/7위 |
초·중·고가 전부 도보 5분 안입니다. 24평은 방 3개, 화장실 2개예요. 어린 자녀를 둔 실수요가 붙는 조합입니다.
6. 시장 흐름 위에 있나, 거스르나
우리 실거래 데이터 기준으로 서대문구는 3개월 +4.2%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요. 구가 서울과 나란히 갑니다.
이 단지의 6개월 14.3%는 그 위입니다. 시장 순풍을 탄 데다 단지가 앞서 나간 모양이에요.
관련 보도에 따르면 서대문구는 2026년 9월 1주차에 주간 0.43%로 서울 상위권 상승률을 기록했습니다. 강북·서남권 접근 가능한 가격대로 수요가 이동하는 흐름이라는 설명이고요.
규제는 분명합니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수여야 해요. 갭투자는 막혀 있습니다.
대출도 짚어야 합니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV 40%예요. 15억 초과 25억 이하는 최대 6억이 아니라 4억이 한도입니다. 1주택 이상이 추가로 사려면 주담대는 0%고요.
7. 그래서 지금 사도 될까
기다릴 신호는 이겁니다. 17억 매물이 왜 그 값인지 확인해 보세요. 조건에 문제가 없다면 밴드 하단을 잡는 셈입니다.
피할 조건도 분명해요. 조망이나 컨디션 차이가 없는데 19억을 넘기는 매물입니다. 그 값이면 옆 단지 중층이 대안이 됩니다.