독립문삼호 28평 13억 9,000만, 신고가 나왔습니다

1. 13억 9,000만, 이 단지 최고가입니다

서대문구 영천동 독립문삼호 28평이 13억 9,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 26일, 11층이에요. 신고가 절차가 끝나 2026년 9월 19일에 공개됐습니다.

직전 실거래보다 3% 오른 값입니다. 이 단지 28평 최고가예요.

놀라운 건 1년 전입니다. 2025년 9월 30일 5층이 10억이었어요. 같은 달 8층은 9억 9,300만원이었고요.

2. 이 거래를 뜯어보면

층이 11층입니다. 이 단지 28평 거래는 6층부터 18층까지 골고루 나왔어요. 11층은 중간 정도 층이죠.

즉 로열층 프리미엄으로 튄 값이 아닙니다. 평범한 층에서 신고가가 나온 거예요.

표를 보면 흐름이 보입니다. 2026년 1월 12억 2,000만원에서 시작해 계단을 올랐어요.

5월에 13억 3,000만원대로 올라섰습니다. 6~7월은 13억 5,000만원대에서 횡보했고요. 8월에 13억 9,000만원으로 한 칸 더 올라갔습니다.

층별 편차도 작습니다. 같은 11층이 2월 12억 9,000만원, 5월 13억 3,000만원, 8월 13억 9,000만원이에요. 같은 층끼리 비교해도 값이 계속 올랐습니다.

가격 합의 시점(2026-08-05) 매물과 견주면

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값을 정한 건 2026년 8월 5일 무렵입니다.

당시 이 단지 31평 호가가 13억 9,000만~15억 9,000만원이었습니다. 28평 실거래가 31평 호가 하단과 같은 값이에요.

평수를 감안하면 28평 13억 9,000만원은 결코 낮은 값이 아닙니다. 시장이 이 단지를 다시 매기는 중이라는 뜻이죠.

대안과 견주면 차이가 더 큽니다. 같은 28평 홍제한양은 올수리 매물이 12억원대였어요. 무악청구1차 31평 올수리 중층이 13억 5,000만원이었고요.

즉 이 돈이면 서대문구 다른 구축에선 31평 올수리를 잡을 수 있었습니다. 28평에 13억 9,000만원을 쓴 건 독립문 입지와 재건축 기대를 산 셈이에요.

3. 그래서 상급이냐 하급이냐

급은 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 독립문삼호 28평 평당가는 4,917만원이에요.

31년차 구축인데 평당가가 서대문구 구축 중 가장 높은 편입니다. 2017년 준공 북한산더샵 바로 아래예요.

2018년 준공 DMC센트럴아이파크보다 높습니다. 연식만 보면 뒤집힌 순서죠.

이유는 자리입니다. 3호선 독립문역이 약 0.5km, 광화문·시청 업무지구가 가까워요. 안산 자락길과 영천시장도 붙어 있고요.

입지값으로 보면 이 블록은 서대문구에서 상위 입지입니다. 홍제·무악재 쪽 블록보다 위예요. 다만 구 최상위 생활권인 북아현동보다는 아래에 있습니다.

눈여겨볼 대목이 하나 더 있어요. 이 단지 평당가는 블록 입지값보다 아직 살짝 낮습니다.

구축 할인이 남아 있다는 뜻이에요. 다른 유사단지는 대부분 입지값 위에서 거래됩니다. 재건축이 움직이면 이 할인이 풀릴 여지가 있습니다.

4. 경쟁 매물과 붙여보면

13억원 안팎 예산으로 서대문구에서 무엇을 살 수 있을까요. 선택지는 성격이 꽤 다릅니다.

북한산더샵은 9년차 준신축입니다. 대신 25평이라 면적이 작아요. 평당가는 이 셋 중 가장 높습니다.

홍제한양은 같은 28평에 998세대예요. 평당가는 낮은 대신 재건축 추진 이야기가 나오고 있습니다.

현재 나와 있는 매물로 보면 차이가 더 선명합니다.

호가 밴드는 12억~13억 5,000만원에 몰려 있습니다. 독립문삼호 28평 실거래는 그 위예요.

실거주를 급하게 잡아야 한다면 짚을 게 있습니다. 홍제한양 12억 2,000만원 매물은 세를 낀 물건이에요. 2027년 3월 중순까지 임차가 남아 실입주는 어렵습니다.

반대로 북한산더샵 즉시입주 매물과 무악청구1차 즉시입주 매물은 바로 들어갈 수 있고요. 같은 예산이라도 입주 시점이 갈립니다.

5. 재건축, 어디까지 와 있나

1995년 준공이라 31년차입니다. 재건축 연한은 넘겼어요. 용적률은 259%로 알려져 있습니다.

다만 공식 진행 단계는 확인되지 않습니다. 안전진단·정비구역 지정·조합설립 어느 것도 공개 자료로는 잡히지 않아요.

그래도 완공 후 천장은 가늠해볼 수 있습니다. 같은 생활권 신축 평당가가 기준이에요.

돈의문센트레빌 32평이 평당 5,207만원입니다. 힐스테이트신촌 32평은 평당 5,171만원이고요.

지금 독립문삼호 28평 평당가가 4,917만원입니다. 이미 신축 평당가에 꽤 붙어 있어요.

여기에 분담금까지 더하면 총비용이 신축 평당가를 넘길 가능성이 큽니다. 사업 단계가 초기라 분담금을 계산할 수 없다는 점도 함께 봐야 하고요.

정리하면 재건축은 지금 보너스입니다. 확정된 수익이 아니에요.

6. 학군은 어떤가

서울금화초가 도보 6분, 0.4km입니다. 중학교는 동명여중이 도보 5분이에요.

동명여중은 서대문구 14개 중 1위입니다. 인창중은 7위고요.

고등학교는 인창고가 도보 10분, 중앙여고가 도보 15분입니다. 구 내 순위는 각각 5/7위, 4/7위예요.

중학교 학군이 강점입니다. 다만 고등학교까지 끌고 가려는 수요라면 강한 카드는 아니에요.

7. 공식시세와 실거래, 얼마나 벌어졌나

실거래가 두 기관 상한을 모두 넘었습니다. 공식시세가 시장을 따라오지 못하는 상태예요.

대출에는 이게 실질적인 문제가 됩니다. LTV 계산은 KB시세를 기준으로 하거든요.

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%입니다. 13억 9,000만원에 사도 한도는 12억 9,000만원 근처를 기준으로 잡힙니다.

1주택 이상 보유자는 서울에서 추가 매수 목적 주담대가 원칙적으로 0%예요. 그리고 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수만 허가됩니다. 갭투자는 불가능합니다.

8. 거시 흐름에 올라탄 걸까

우리 실거래 데이터 기준으로 서대문구 3개월 변화는 +4.2%입니다. 서울은 +4.1%고요. 구가 서울과 나란히 갑니다.

독립문삼호 6개월 변화는 7.6%입니다. 유사군 평균은 8.8%예요. 1.2%포인트 뒤처집니다.

즉 이 단지만 혼자 튄 게 아닙니다. 서대문구 구축이 다 같이 올랐고, 독립문삼호는 그 안에서 평균쯤이에요.

홍제한양은 6개월 12.2%, 홍제삼성래미안은 24.9% 올랐습니다. 오히려 더 가파른 곳도 있어요.

관련 보도에 따르면 2026년 9월 1주차 서대문구 주간 상승률은 0.43%로 서울 평균을 웃돌았습니다. 강남 3구가 주춤한 사이 강북·서남권이 올라오는 흐름이라는 설명이고요.

정책 방향은 양쪽입니다. 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도는 계속 조여 있어요. 반면 공급은 3기 신도시 착공 중심이라 서울 도심에 바로 닿지는 않습니다.

정리하면 이번 거래는 시장 순풍 위에서 나왔습니다. 혼자 거스른 값은 아니에요.

9. 그래서 지금 사도 될까

기다릴 신호가 있다면 재건축 단계입니다. 안전진단이나 정비구역 지정 소식이 공식화되면 값이 한 번 더 움직일 여지가 있어요.

반대로 피할 조건도 분명합니다. 수리도 안 됐고 저층인데 13억 9,000만원 근처를 부르는 매물이에요. 이번 거래는 중간층이었다는 걸 기억하세요.