무악청구1차 31평 12억 7,500만, 신고가로 올라선 한 건
2026년 8월 19일 계약된 13층 거래가 신고가입니다. 직전 대비 +8.1%인데, 같은 시기 호가와 견주면 이 값이 비싼 건지 아닌지가 갈립니다.
서대문구 홍제동 무악청구1차 31평이 12억 7,500만원에 팔렸습니다. 이 단지 31평 신고가입니다.
계약일은 2026년 8월 19일, 13층이에요. 신고가 끝나 2026년 9월 15일에 막 공개됐습니다. 직전 실거래보다 +8.1% 높습니다.
1. 이 거래, 무엇이 눈에 띄나
올해 이 단지 31평은 11억대와 12억대를 오갔습니다. 같은 평형인데 층에 따라 값이 크게 갈렸어요.
| 계약일 | 가격 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-08-19 | 12억 7,500만원 | 13층 |
| 2026-07-25 | 11억 8,000만원 | 10층 |
| 2026-07-20 | 12억 6,000만원 | 8층 |
| 2026-07-10 | 10억 5,000만원 | 1층 |
| 2026-07-04 | 11억원 | 1층 |
| 2026-06-20 | 12억 6,500만원 | 15층 |
| 2026-06-12 | 12억 5,000만원 | 16층 |
| 2025-09-10 | 9억 1,700만원 | 9층 |
표를 보면 답이 보입니다. 1층 거래가 10억 5,000만~11억, 중고층이 12억 5,000만~12억 7,500만이에요.
그러니까 이번 12억 7,500만은 완전히 새로운 값이 아닙니다. 6월 15층 12억 6,500만, 7월 8층 12억 6,000만 바로 위에 붙은 값이에요. '점프'라기보다 중고층 밴드의 꼭대기를 1,000만원 올린 것에 가깝습니다.
1년 전과 견주면 폭이 큽니다. 2025년 9월 9층이 9억 1,700만원이었어요. 같은 중고층끼리 비교하면 1년 새 3억 이상 올라온 셈입니다.
가격 합의 시점(2026-07-29)의 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값을 합의한 시점은 2026년 7월 말로 봅니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 무악청구1차 31평 | 113동 2층 남향 · 부분수리, 주인거주, 입주협의 | 11억 9,000만원 |
| 무악청구1차 31평 | 104동 13층 남향 · 로얄동 로얄층, 어린이집 인근동 | 12억 5,000만원 |
| 무악청구1차 31평 | 114동 중층 동남향 · 올수리, 전망 좋음, 입주협의 | 13억 5,000만원 |
| 홍제한양 28평 | 107동 중층 남향 · 샤시까지 올수리, 27년 3월 입주협의 | 12억 2,000만원 |
| 힐스테이트홍은포레스트 31평 | 102동 고층 서남향 · 로얄동 로얄층, 시스템에어컨 | 13억 8,000만원 |
| 홍제원현대(홍제원힐스테이트) 32평 | 114동 8층 남향 · 입구동, 입주일 협의 | 12억 5,000만원 |
| 홍제삼성래미안 31평 | 105동 고층 동남향 · 주인거주, 집상태 양호 | 12억 5,000만원 |
| 북한산두산위브 32평 | 107동 14층 남향 · 시스템에어컨, 컨디션 양호 | 12억 5,000만원 |
같은 단지 안에서 보면 13층 로얄층 호가가 12억 5,000만이었습니다. 실제 거래는 12억 7,500만이니 그보다 2,500만 위에서 붙었어요.
매도자 쪽이 조금 더 가져간 거래입니다. 다만 올수리 중층 매물이 13억 5,000만에 걸려 있었으니, 밴드 상단까지 간 값은 아닙니다.
대안을 보면 그림이 달라집니다. 같은 12억 5,000만 선에 홍제원현대 8층 남향, 홍제삼성래미안 고층, 북한산두산위브 14층 남향이 있었어요. 2,500만원만 더 얹으면 그 셋 중 하나를 살 수 있었던 값입니다.
2. 이 값이면 어느 위치인가
급은 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 무악청구1차 31평은 평당 3,987만원이에요.
| 단지·평 | 준공 | 평당가 | 대상 대비 |
|---|---|---|---|
| 독립문극동 32평 | 1998년 | 4,135만원 | +12% |
| 충정로SK뷰 33평 | 2008년 | 4,079만원 | +10% |
| 무악청구1차 31평 | 1994년 | 3,987만원 | — |
| 천연뜨란채 34평 | 2006년 | 3,371만원 | -9% |
| 홍제원현대(홍제원힐스테이트) 32평 | 2000년 | 3,187만원 | -14% |
이번 12억 7,500만은 위 가격대 단지의 하단을 넘어서진 못했습니다. 독립문극동 32평은 당시 11층 남향이 15억에 걸려 있었어요.
반대로 아래 가격대와는 벌어졌습니다. 평당가로 보면 무악청구1차가 천연뜨란채보다 한 칸 위예요. 그러니까 이 거래는 '가격대가 다른 단지로 올라섰다'가 아니라 '자기 자리에서 상단을 찍었다'에 가깝습니다.
3. 지금 나와 있는 값은 어디쯤인가
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-08-19 · 13층 · 12억 7,500만원 |
| 현재 호가 범위 | 11억 5,000만~13억 5,000만원 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 11건 / 22건 (그중 저층 7건) |
| KB시세 평균(2026-09-14) | 12억 2,000만원 |
| 한국부동산원 평균(2026-09-14) | 12억원 |
호가 22건 중 11건이 이번 실거래보다 낮습니다. 절반이에요.
다만 그 11건 가운데 7건이 저층입니다. 싸게 살 수 있다기보다 저층이라 낮은 것에 가깝습니다.
실거주라면 한 가지를 더 봐야 합니다. 밴드 하단 12억원짜리 세 건 중 두 건이 전세를 낀 매물이에요. 하나는 2028년 3월, 하나는 2027년 9월 입주라 당장 들어갈 수 없습니다.
바로 들어갈 수 있는 것 중 가장 낮은 값은 111동 저층 남향 12억원(주인 거주)입니다. 11억 5,000만원짜리는 2027년 1월 입주 협의라 6개월을 넘겨요. 그래서 실입주 기준 실질 하단은 12억 선입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 12억원 | 111동 저층 남향으로 채광이 좋고, 올수리돼 있는 데다 현재 주인이 살고 있어 입주 시점은 협의하면 됩니다. |
| 12억원 | 113동 고층 남서향이라 일조와 전망이 트여 있고 올수리로 내부가 깔끔하지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 입주 시점은 확인이 필요합니다. |
| 12억원 | 108동 중층 동향으로 인왕산 조망이 좋고 수리도 깔끔하지만, 세입자가 살고 있어 27년 10월 이후에나 입주할 수 있습니다. |
| 12억 5,000만원 | 110동 저층 남동향이며 올수리에 샤시까지 교체돼 있어 바로 들어와 살기 좋습니다. |
| 11억 5,000만원최저가 | 111동 저층 남향으로 채광이 좋고 깨끗하게 관리돼 있으며, 입주일은 협의해서 정하면 됩니다. |
| 12억 5,000만원 | 104동 저층 남향으로 아늑하고 내부가 올수리돼 있어, 입주 시점은 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 12억 2,000만원 | 107동 저층 서향이고 내부가 올수리돼 있어 정리 없이 바로 입주할 수 있습니다. |
| 12억 5,000만원 | 113동 저층 남동향으로 인왕산 숲뷰가 좋고 수리와 관리가 잘돼 있으나, 지금 주인이 살고 있어 입주일은 협의가 필요합니다. |
4. 유사단지와 견주면
이 거래가 혼자 튄 것인지 봐야죠. 주변도 같이 올랐습니다.
| 항목 | 무악청구1차 31평 | 홍제한양 28평 | 힐스테이트홍은포레스트 31평 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 1994년(32년차) | 1993년(33년차) | 2023년(3년차) |
| 세대수 | 862세대 | 998세대 | 623세대 |
| 현재 시세 | 11억 4,750만원 | 11억 3,000만원 | 12억 1,550만원 |
| 평당가 | 3,987만원 | 4,154만원 | 4,403만원 |
| 6개월 변화 | 5.0% | 12.2% | 9.5% |
| 역세권 | 무악재 3호선 약 0.2km | 무악재 3호선 약 0.3km | 역세권 표기 없음 |
우리 실거래 데이터 기준으로 유사군 6개월 평균 변화는 14.2%입니다. 무악청구1차는 5.0%예요. 오히려 덜 올랐습니다.
여기엔 함정이 있습니다. 이 변화율은 분기평균이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 크게 흔들려요. 2026년 7월에만 1층 거래가 두 건(10억 5,000만·11억) 있었고, 이게 평균을 끌어내렸습니다.
중고층끼리만 보면 다릅니다. 6월 15층 12억 6,500만 → 8월 13층 12억 7,500만이니 흐름은 위쪽이에요. 그래서 '부진'이라기보다 저층 거래가 섞여 평균이 눌린 쪽으로 읽는 게 맞습니다.
5. 단지와 입지, 짧게
1994년 준공, 862세대, 14개 동입니다. 재건축 연한을 넘긴 32년차 중형 단지예요.
가장 큰 무기는 자리입니다. 무악재역(3호선)이 도보 2~3분이고, 안산초가 도보 4분이에요. 매물 설명마다 '초역세권'이 반복되는 이유입니다.
주차는 세대당 0.88대로 부족한 편입니다. 구축 단지라 감수해야 하는 부분이에요.
학군은 갈립니다. 초등은 도보 4분으로 좋지만, 배정 가능한 중학교인 신연중은 시군구 12/14위, 인왕중은 13/14위입니다. 중등 학군을 중시한다면 약점이에요.
블록으로 보면 홍제동 안에서 중위권 자리입니다. 역과 초등학교가 가까워 인근 대비 밀리지 않아요. 다만 서대문구 최상위 생활권인 북아현동과는 격차가 큽니다.
평당가는 이 블록 입지값보다 살짝 위입니다. 재건축 기대가 아주 조금 얹혀 있는 상태로 보면 됩니다.
재건축은 아직 첫 단추
용적률 212%, 제3종일반주거지역입니다. 사업성 자체는 나쁘지 않은 조건이에요.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 안전진단 | 확인 필요 |
| 추진위원회 구성 | 구성됨(시기 확인 필요) |
| 정비구역 지정 | 미정 · 다음 단계 |
| 조합설립 | 미정 |
| 건축심의~사업시행인가 | 미정 |
| 관리처분·이주·착공 | 미정 |
정비업계 정보에 따르면 추진위원회가 꾸려진 정도입니다. 정비구역 지정도 아직이에요.
완공 후 지향점을 굳이 그려보면 이렇습니다. 같은 생활권 신축 대장은 e편한세상신촌이 평당 6,166만원, 신촌푸르지오가 평당 5,635만원이에요. 현재 평당 3,987만원이니 격차는 큽니다.
다만 그 격차를 상승 여력으로 바로 읽으면 안 됩니다. 분담금이 빠진 숫자이고, 조합설립도 안 된 단계라 시간이 얼마나 걸릴지 모르거든요. 기대는 있되 계산은 아직 불가능한 구간입니다.
6. 시장 흐름 위에 놓아보면
우리 실거래 데이터 기준으로 서대문구 3개월 변화는 +4.2%입니다. 서울은 +4.1%예요. 구가 서울과 거의 같은 속도로 움직였습니다.
관련 지표를 보면 서대문구는 최근 강북권 상승을 이끄는 쪽입니다. 2026년 9월 1주차 주간 상승률이 서울 평균을 웃돌았어요.
그러니까 이번 신고가는 시장을 거스른 거래가 아닙니다. 구 전체가 오르는 흐름에 올라탄 값이에요.
규제는 명확합니다. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 허가를 받고 실거주해야 합니다. 갭투자로 접근할 수 있는 물건이 아니에요.
대출도 짚어둡니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV 40%, 1주택 이상 추가매수는 0%입니다. 15억 이하라 한도 상한은 6억이고, 만기는 30년으로 제한돼요. 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 합니다.
7. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
정리하면 이렇습니다. 무악청구1차 31평의 중고층 실질 시세대는 12억 중반이고, 이번 거래가 그 위쪽 끝을 찍었습니다. 실입주 기준 하단은 12억 선이에요.
여기서 갈립니다. 역과 초등학교가 붙은 자리를 이 예산에 원하면 선택지가 좁습니다. 연식과 주차를 감수하기 어렵다면 준신축 쪽이 더 편한 답입니다.