힐스테이트홍은포레스트 24평 11억, 이 단지 첫 11억이 찍혔습니다

1. 24평이 11억을 찍었습니다

힐스테이트홍은포레스트 24평이 11억에 팔렸습니다. 7층 거래예요.

계약일은 2026년 9월 2일입니다. 신고가 끝나 2026년 9월 10일에 막 공개됐어요.

직전 거래는 2026년 8월 8일 6층 10억 1,500만원이었습니다. 한 달도 안 돼 +8.4%, 이 단지 24평 신고가입니다.

2. 이 거래를 뜯어보면

2026년 들어 이 단지 24평은 10억 언저리에서 오래 머물렀습니다. 4월 3층 10억, 6월 8층 10억, 7월 8층 10억.

층이 달라도 값은 비슷했어요. 그 벽을 7층 한 건이 11억으로 뚫은 겁니다.

1년 전인 2025년 10월 1일에는 12층이 9억 2,300만원이었습니다. 1년 사이 층은 더 낮은데 값은 훨씬 위예요.

분기평균으로 본 1년 변화율은 12.9%입니다. 다만 개별 거래끼리 붙여 보면 체감 상승폭은 그보다 큽니다.

가격 합의 시점(2026-08-12) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요.

그래서 값이 실제로 합의된 건 8월 중순입니다. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 보겠습니다.

당시 이 단지 호가 밴드는 10억 5,000만~11억이었습니다. 11억은 그 상단이에요.

즉 싸게 산 거래는 아닙니다. 부르는 값을 그대로 받아준 거래에 가까워요.

대신 대안을 보면 얘기가 조금 달라집니다. 같은 돈으로 인왕산현대 25평은 손에 잡히지 않았어요. 당시 하단이 11억 2,000만원이었으니까요.

홍제한양 23평은 11억이면 고층까지 닿았습니다. 다만 1993년 준공 33년차 구축이에요. 2023년 준공 신축과 같은 물건으로 보긴 어렵습니다.

3. 평당가로 보면 이 단지는 아직 아래입니다

총액 말고 평당가로 급을 봅니다. 이게 시장이 매긴 단지값이에요.

3년차 신축인데 평당가가 26년차·33년차보다 낮습니다. 두 구축은 재건축 기대가 값에 얹혀 있거든요.

6개월 변화율도 이 단지가 5.8%입니다. 유사군 평균은 20.1%였어요. 우리 실거래 기준으로 14%p 넘게 뒤처졌습니다.

이번 11억은 그 격차를 좁히는 쪽입니다. 혼자 앞서 튄 거래가 아니라, 늦게 따라붙는 움직임으로 보는 게 맞아요.

한 급 위도 보겠습니다. 두산 24평은 평당가 4,922만원으로 이 단지보다 16% 높습니다. 가격 합의 시점에 그 단지 24평 호가는 12억 7,000만~15억이었어요.

그러니 11억의 자리는 분명합니다. 같은 구 안에서 상급 단지 하단에는 아직 못 미치고, 동네 구축 상단과는 어깨를 나란히 하는 값이에요.

4. 그래서 이 거래, 어떻게 봐야 하나

5. 지금 나와 있는 매물은 어디쯤에 있나

24평 매물은 9건입니다. 호가는 10억 5,000만~11억에 촘촘히 몰려 있어요.

밴드가 좁습니다. 위아래 차이를 만드는 건 층·향·확장·입주 조건이에요.

밴드 하단 10억 5,000만원 두 건은 성격이 다릅니다. 104동 저층 남서향은 바로 들어갈 수 있고, 101동 4층 남향은 세입자가 2027년 6월 중순까지 살아요.

실입주가 급하면 선택지는 즉시입주 물건입니다. 그러면 실질 하단은 10억 5,000만원 104동 한 건으로 좁아져요.

반대로 세 낀 물건은 자금 부담이 가볍습니다. 토지거래허가구역이라도 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있거든요.

6. 단지와 입지 — 짧게 짚으면

2023년 준공, 623세대 8개동입니다. 24평만 277세대예요.

세대당 주차는 1.21대로 양호합니다. 지하주차장은 엘리베이터와 바로 연결돼요.

약점은 교통입니다. 6호선 새절역까지 도보 16~18분이에요.

언덕도 있습니다. 관련 보도에 따르면 단지 일대 경사가 가파른 편이라고 해요. 대신 백련산을 낀 숲세권이라는 평가도 함께 나옵니다.

새절역에는 경전철 서부선이 2029년경 개통 예정입니다. 지금의 역세권 약점이 좁혀질 여지는 있는 셈이에요.

입지 서열로 보면 이 블록은 인근 대비 중하위입니다. 무악재역을 낀 인왕산현대·홍제한양 쪽이 더 상위 입지예요.

그런데 평당가는 이 단지가 그 블록의 입지값을 웃돕니다. 신축 프리미엄이 입지 위에 얹힌 상태라는 뜻이에요.

서대문구 최상위 생활권은 북아현동 일대입니다. 홍은동은 그보다 상당히 아래에 있어요. 도심 접근성과 상권 밀도 차이를 시장이 그대로 값으로 매긴 결과입니다.

학군은 이 단지의 실속 포인트

배정초는 서울응암초로 도보 6분입니다. 0.4km예요.

중학교는 명지중이 도보 3분, 정원여중이 도보 11분입니다. 명지중은 구내 11/14위, 정원여중은 3/14위예요.

고등학교는 명지고 도보 4분, 충암고 도보 6분입니다. 명지고는 6/7위, 충암고는 18개 중 10위입니다. 순위가 높은 편은 아니지만, 초·중·고를 걸어서 끝내는 동선은 분명한 장점이에요.

7. 큰 흐름 위에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 서대문구는 3개월 +4.2%입니다. 서울 전체는 +4.1%예요. 구가 시장과 나란히 갑니다.

관련 지표에서도 방향은 같습니다. 한국부동산원 2026년 7월 조사에서 서대문구 아파트는 전월 대비 1.26% 올라 서울 평균과 비슷했어요.

시장에서는 대출 규제 이후 덜 오른 지역으로 수요가 옮겨간 영향이라는 분석도 나옵니다. 이 단지는 그 흐름을 거스른 게 아니라, 뒤늦게 올라탄 쪽입니다.

한 가지 더 챙길 게 있습니다. LTV는 KB시세로 잡습니다.

2026년 8월 31일 기준 KB시세 79A·80B는 하한 9억 8,000만원, 평균 10억 1,000만원, 상한 10억 4,000만원입니다. 실거래 11억보다 아래예요. 11억에 사면 그 차액은 전부 현금으로 메워야 합니다.

정리하면 이렇습니다. 11억은 이 단지가 그동안 못 받던 신축값을 뒤늦게 받기 시작한 신호예요.

다만 호가 상단을 그대로 받은 값입니다. 10억 후반대 거래가 한 건 더 붙는지 보면서 층·향·입주조건으로 협상하는 게 실속 있습니다.