홍은벽산 49평 9억 5,500만, 직전보다 +6.1%

홍은벽산 49평이 9억 5,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 14일, 3층이에요. 이 거래가 이제 막 공개됐습니다.

직전 실거래보다 6.1% 높습니다. 29년차 구축 대형평형에서 나온 값이에요.

1. 이 거래, 뭐가 눈에 띄나

먼저 층입니다. 3층인데 9억 5,500만원이에요.

2026년 실거래를 보면 층과 값이 딱 붙어 있지 않습니다. 6월 7일 7층이 9억 6,500만원, 6월 3일 11층이 9억 4,500만원이었어요. 4월 24일 15층은 9억 5,000만원이었고요.

고층이 반드시 더 비싸게 팔리진 않았습니다. 이번 3층 값이 그 무리 안에 들어가 있어요.

1년 전과 견줘 볼까요. 2025년 8월 28일 10층이 8억 8,000만원이었습니다. 이번 3층은 그보다 7,500만원 높아요.

층이 낮은데 값은 더 높습니다. 1년 사이 49평 가격대가 위로 올라간 겁니다.

2026-08-14 9억 5,500만, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그러니 값이 실제로 합의된 건 7월 하순입니다.

그 시점에 시장에 뭐가 나와 있었는지 봤습니다.

이번에 팔린 게 표 첫 줄입니다. 호가 그대로 계약됐어요.

같은 단지 다른 49평은 10억 5,000만~11억 5,000만원에 있었습니다. 호가 밴드에서 가장 아래를 잡은 거래예요.

왜 이렇게 갈렸을까요. 윗쪽 두 건은 동향이고 주인이 살고 있어 입주 일정을 맞추기 쉽습니다. 이번 물건은 3층 남향에 협의입주였어요.

대안도 봐야죠. 같은 돈이면 창덕에버빌 47평 상단(9억 5,000만원)을 잡을 수 있었습니다. 홍제비콘드림힐 42평은 9억원에 세 건이 나란히 있었고요.

평수로 보면 홍은벽산이 가장 큽니다. 세대수도 1,509세대로 셋 중 압도적이고요. 창덕에버빌은 109세대, 홍제비콘드림힐은 119세대입니다.

2. 상급이냐 하급이냐 — 평당가로 보기

총액 말고 평당가로 봐야 급이 보입니다. 홍은벽산 49평 평당가는 2,277만원이에요.

홍은벽산은 유사군보다 위에 있습니다. 창덕에버빌·홍제비콘드림힐보다 평당가가 높아요.

위쪽 인왕산어울림과는 아직 거리가 있습니다. 2006년 준공이라 연차 차이가 크죠.

정리하면 이 값은 하급 단지 상단입니다. 상급 단지 하단까지는 아직 닿지 않았어요.

3. 지금 나와 있는 매물은 어떤가

이번 거래 뒤 49평 매물은 5건입니다. 호가는 10억 8,000만~11억 5,000만원이에요.

밴드 하단인 10억 8,000만원은 2층입니다. 대신 올수리에 샤시까지 바꿨어요.

상단 11억 5,000만원 두 건은 갈립니다. 하나는 113동 고층 남향 올수리, 다른 하나는 103동 6층 동향 올수리예요. 남향·고층 쪽이 값을 더 받는 구조입니다.

입주도 봐야 합니다. 수집 시점에서 6개월 안에 들어갈 수 있는 건 네 건이에요. 104동 중층은 2027년 1월 초순이라 일정이 더 걸립니다.

문제는 갭입니다. 실거래는 9억 5,500만원인데 호가 하단이 10억 8,000만원이에요. 1억 2,500만원 차이입니다.

4. 실거래 평가

5. 단지와 입지, 짧게

1997년 준공, 29년차입니다. 1,509세대 17개 동 대단지예요.

49평은 270세대뿐입니다. 방4 화2 구조고요. 서대문구에서 이 정도 대형평형이 몰려 있는 구축은 흔치 않습니다.

약점도 있어요. 세대당 주차가 0.78대입니다. 1.0 미만이라 부족한 편이에요.

용적률은 253%입니다. 제3종일반주거지역 상한 250%를 넘겨요. 재건축 사업성이 좋다고 보긴 어렵습니다.

입지는 3호선 홍제역이 약 0.7km입니다. 걸어서 10~12분 거리예요.

서울홍제초등학교가 약 0.3km, 도보 4분입니다. 초등 자녀 있는 집엔 큰 장점이에요.

중·고등은 냉정하게 봐야 합니다. 인왕중은 시군구 13/14위, 홍은중은 14/14위예요. 고등도 명지고 6/7위, 충암고 10/18위입니다.

블록 서열로 보면 홍은동은 서대문구 중위권입니다. 창덕에버빌이나 홍제비콘드림힐이 있는 블록보다 아래예요.

서대문구 최상위는 북아현동입니다. 홍은동은 그보다 상당히 아래고요. 도심 접근성과 상권 밀도에서 갈립니다.

다만 평당가는 블록 입지값보다 낮습니다. 구축이라 눌려 있다는 뜻이에요. 주변 정비사업이 진행되면 이 격차가 좁혀질 여지가 있습니다.

관련 보도에 따르면 홍은13구역이 2026년 9월 준공인가를 받았고, 홍은15구역은 조합설립을 추진 중입니다. 강북횡단선 경전철 계획도 거론되고 있어요. 다만 아직 확정 단계가 아닌 사안이라 값에 얹어 계산하긴 이릅니다.

6. 큰 흐름 위에 놓아보면

우리 실거래 데이터 기준으로 봅니다. 서대문구는 3개월 +4.2%, 서울은 +4.1%예요. 구가 서울 평균과 나란히 갑니다.

홍은벽산 49평은 유사군보다 앞섰습니다. 유사군 6개월 평균이 5.2%인데 대상은 그보다 16.2%p 위예요.

시장을 거스른 게 아니라 앞서간 겁니다. 다만 단지 하나가 유사군을 크게 앞서면, 다음 거래에서 조정이 붙기도 해요.

규제도 짚고 갑니다. 서울 전역이 투기과열지구이자 조정대상지역이에요. 무주택자 LTV는 40%, 1주택 이상은 수도권·규제지역 추가매수 시 주담대가 0%입니다.

토지거래허가구역이라 허가를 받아야 하고 실거주가 원칙입니다. 갭투자로 접근할 자리가 아니에요. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

이 단지 49평은 15억 이하라 대출한도 구간은 6억원입니다. 실제 금액은 LTV와 DSR 중 낮은 쪽으로 정해져요.

정리하면 이렇습니다. 9억 5,500만원은 호가 밴드 하단에서 이뤄진 거래였고, 1년 전보다 확실히 올라선 값이에요. 다만 지금 호가는 실거래보다 한 발 앞서 있습니다.