목동한신청구 31평 22억, 직전보다 12.8% 뛴 거래를 뜯어보니
목동한신청구 31평이 22억에 팔렸습니다. 직전 거래보다 12.8% 높은 값인데, 같은 14층 기록과 견주면 다르게 읽힙니다.
목동한신청구 31평이 22억에 팔렸습니다. 계약은 2026년 9월 30일, 14층이에요. 이 거래는 2026년 10월 7일 공개됐습니다. 직전 거래보다 12.8% 높은 값이에요.
숫자만 보면 크게 뛴 것처럼 보입니다. 그런데 직전 거래는 2층이었어요. 같은 14층끼리 놓으면 다르게 읽힙니다.
1. 이 22억, 어떻게 읽어야 하나
직전 거래는 9월 19일 2층 19억 5,000만원이었어요. 저층과 고층을 바로 견주면 차이가 커 보입니다. 12.8%는 상당 부분 층 차이에서 나온 숫자예요.
같은 14층은 8월 24일과 9월 9일에 22억 5,000만원에 팔렸습니다. 이번 22억은 그보다 낮아요. 신고가도 아닙니다. 목록에 잡힌 31평 최고 거래는 6월 10일 8층 22억 8,000만원이에요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-30 | 14층 | 22억 |
| 2026-09-19 | 2층 | 19억 5,000만 |
| 2026-09-14 | 6층 | 20억 5,000만 |
| 2026-09-09 | 14층 | 22억 5,000만 |
| 2026-08-28 | 6층 | 22억 |
| 2026-08-24 | 14층 | 22억 5,000만 |
| 2026-08-21 | 13층 | 21억 7,000만 |
| 2026-07-20 | 7층 | 22억 2,000만 |
| 2026-07-10 | 9층 | 21억 |
| 2026-07-10 | 1층 | 19억 1,500만 |
| 2026-06-10 | 8층 | 22억 8,000만 |
| 2026-06-09 | 4층 | 22억 |
| 2026-05-21 | 13층 | 19억 5,500만 |
| 2026-05-19 | 15층 | 20억 6,000만 |
| 2025-10-19 | 9층 | 20억 8,000만 |
| 2025-10-19 | 7층 | 22억 2,000만 |
| 2025-10-04 | 7층 | 20억 2,000만 |
| 2025-10-03 | 8층 | 20억 |
5월부터 거래는 19억대와 22억대 사이를 오갔어요. 22억 안팎은 6월 이후 여러 번 나온 값입니다. 1년 전인 2025년 10월에는 20억~22억 2,000만원에 거래됐어요.
분기 평균으로는 1년 새 7.0% 올랐습니다. 같은 시기 개별 거래끼리 보면 오름폭은 그보다 작아 보여요. 그래서 이번 거래는 급등이 아닙니다. 22억 선을 한 번 더 확인한 거래예요.
2. 계약 직전 매물과 견줘 보면
9월 30일 22억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 실제 값은 계약 직전인 9월 9일 무렵에 맞춰졌습니다. 그때 나와 있던 매물을 놓고 봅니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 목동한신청구 31평 | 110동 1층 남향 · 올수리 | 21억 |
| 목동한신청구 31평 | 108동 14층 남향 · 확장 구올수리 | 22억 2,000만 |
| 목동한신청구 31평 | 108동 5층 동향 · 구수리 | 25억 |
| 신정아이파크 32평 | 103동 중층 동향 · 특올수리, 거실·방 확장 | 22억 8,000만 |
| 신정아이파크 32평 | 103동 6층 남향 · 수리 | 24억 |
| 신정아이파크 32평 | 107동 5층 남향 · 정상입주 | 24억 |
| 목동힐스테이트 33평 | 113동 중층 북서향 · 급매 표기 | 21억 |
| 목동힐스테이트 33평 | 104동 3층 남향 · 올확장, 정원뷰 | 22억 |
| 목동힐스테이트 33평 | 102동 중층 동남향 · A형 구조, 전망 | 25억 |
같은 108동 14층 남향 매물이 22억 2,000만원에 나와 있었어요. 이번 거래는 그 호가보다 조금 아래에서 맺어졌습니다. 당시 단지 호가 밴드 안에서는 중간쯤이에요.
밴드 상단 25억은 5층 동향 구수리였습니다. 층·향·수리만으로는 그 값의 이유가 잘 안 보여요. 이런 상단 호가는 협상 여지로 보는 게 맞습니다.
같은 돈으로 다른 단지도 볼 수 있었어요. 목동힐스테이트는 2016년 준공 3층 남향이 22억이었습니다. 신정아이파크는 22억 8,000만원부터 시작했어요. 22억은 대안들 사이에서도 무리한 값이 아니었습니다.
평당가로 보면 어디쯤인가
| 항목 | 목동한신청구 31평 | 신정아이파크 32평 | 목동힐스테이트 33평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 7,063만원 | 7,519만원 | 6,857만원 |
| 준공 | 1997년(29년차) | 2002년(24년차) | 2016년(10년차) |
| 세대수 | 1,512세대 | 590세대 | 1,081세대 |
| 역세권 | 신목동(9호선) 약 0.3km | 오목교(5호선) 약 0.4km | 신정네거리(2호선) 약 0.3km |
| 배정초 | 목원초 약 0.2km | 목동초 약 0.1km | 양명초 약 0.5km |
| 6개월 변화(분기평균) | 3.0% | 0.3% | 2.3% |
| 1년 변화(분기평균) | 7.0% | 18.6% | 13.8% |
목동한신청구는 평당 7,063만원입니다. 아래로는 목동힐스테이트(평당 6,857만원)가 있어요. 위로는 신정아이파크(평당 7,519만원)가 있습니다. 이번 22억은 이 단지 평균 시세 21억 8,964만원과 거의 같은 값이에요.
1년으로 보면 두 대안이 더 많이 올랐어요. 6개월로는 목동한신청구가 앞섭니다. 뒤늦게 따라붙는 움직임으로 읽혀요. 다만 분기 평균이라 거래된 층에 따라 크게 튈 수 있습니다.
입지만 떼어 보면 이 블록은 두 대안보다 위입니다. 그런데 평당가는 그 입지값보다 낮아요. 입지에 비해 아직 덜 매겨진 상태입니다. 29년 된 구축이라 깎인 몫으로 봅니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 22억원 | 108동 중층 남동향이라 햇빛이 잘 들고, 올수리·확장돼 손볼 데 없이 바로 들어갈 수 있으며 입주일은 협의가 됩니다. |
| 22억원 | 108동 저층 동향이고 샤시까지 통째로 올수리·확장해 깔끔하며, 주인이 살고 있어 11월 말 이후로 입주를 협의할 수 있습니다. |
| 22억원 | 108동 저층 남향이라 채광이 좋고, 올수리·확장돼 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
| 22억원 | 115동 중층 남향으로 전망과 채광이 트여 있고, 올수리돼 있어 바로 들어가 지내기 좋습니다. |
| 21억원 | 112동 저층 동향이고 올수리·확장돼 깔끔하며, 2027년 1월 잔금으로 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 21억 3,000만원 | 107동 탑층 동향이라 용왕산 전망이 트여 있고, 올수리·확장돼 있으며 주인이 거주 중이라 이사 시점은 협의가 됩니다. |
| 22억원 | 108동 중층 남향으로 채광이 좋고, 올수리돼 있어 12월경 입주를 협의할 수 있습니다. |
| 20억원최저가 | 110동 1층 남향이고 올수리돼 깔끔하지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 세입자 거주로 입주 일정은 확인이 필요합니다. |
3. 지금 나온 매물로 보면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-09-30 14층 22억 |
| 호가 범위 | 20억~25억 |
| 전체 매물 | 37건 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물(낮은 매물 / 전체) | 7건 / 30건 |
| 그중 저층 제외 | 6건 |
| KB시세(2026-09-28) | 20억 2,500만~22억 6,500만 (평균 21억 5,000만) |
| 한국부동산원(2026-09-28) | 19억~21억 2,000만 (평균 20억 1,000만) |
22억보다 낮은 매물 7건 중 저층은 1건뿐이에요. 저층이라서 낮은 게 아니라는 뜻입니다. 22억 아래에서도 중층 이상을 고를 수 있어요.
맨 아래 20억은 110동 1층 남향 올수리입니다. 세입자가 살고 있고 입주는 2027년 9월 1일이에요. 당장 들어가 살 수 있는 집은 아닙니다.
실입주로 보면 하단은 21억대예요. 112동 5층 동향 확장올수리 21억은 2027년 1월 18일 입주입니다. 107동 15층 탑층 동향 21억 3,000만원은 즉시입주예요. 둘 다 수집일 기준 6개월 안에 들어갈 수 있습니다.
9월 9일 21억이던 110동 1층 남향 매물이 있었죠. 10월 수집 때는 같은 동·층·향이 20억으로 나왔어요. 같은 매물이라면 저층 호가가 한 발 물러선 겁니다.
4. 우대빵 판단
실거주라면 22억 안쪽에서 조건을 고르세요. 108동 9층 남동향 확장올수리가 22억, 즉시입주로 나와 있었어요. 같은 값에 동향 저층도 섞여 있으니 향과 층을 먼저 보세요.
투자라면 따질 게 더 많습니다. 토지거래허가구역이라 허가 후 실거주가 원칙이에요. 세입자가 있는 매물은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 리모델링 분담금은 아직 나오지 않았어요.
기다릴 신호는 시공사 선정과 공사비 확정이에요. 피할 조건은 이유 없이 23억을 넘는 호가입니다.
5. 배경: 입지·리모델링·시장
입지는 양천구 맨 위 생활권
신목동역(9호선)까지 약 0.3km입니다. 배정 초등학교 목원초는 약 0.2km예요. 월촌중은 구 18곳 중 2위, 한가람고는 15곳 중 1위입니다. 목동은 양천구 최상위 생활권이에요.
블록 입지는 인근 대안보다 위입니다. 9호선 역세권과 학군이 그 이유예요. 리모델링이 끝나면 구축이라 깎인 몫이 줄어들 여지가 있습니다.
재건축 대신 리모델링
용적률이 233%라 재건축 사업성은 낮은 편이에요. 관련 보도에 따르면 그래서 리모델링을 택했습니다. 2026년 6월 18일 리모델링 조합설립인가를 받았다고 해요.
보도대로라면 31평은 42평 수준으로 넓어집니다. 세대수는 최대 1,738세대로 늘어날 계획이에요. 주차는 2,600대 이상으로 늘린다고 합니다. 조합은 연내 시공사 선정을 목표로 하고 있어요.
완공 뒤 견줄 곳은 목동현대하이페리온II(주상복합)입니다. 평당 7,571만원이에요. 지금 평당 7,063만원과는 거리가 남아 있습니다. 다만 분담금이 나와야 총비용으로 견줄 수 있어요.
시장은 오르지만 힘이 빠지는 중
우리 실거래 데이터 기준 6개월 흐름입니다. 양천구 +7.4%, 서울도 +7.4%예요. 같은 기간 이 단지는 구·서울 평균을 5.4%p 웃돌았습니다. 시장 흐름을 타면서 조금 앞서 간 움직임이에요.
3개월로 보면 양천구 +2.8%, 서울 +4.3%입니다. 관련 보도에 따르면 서울 상승폭은 5주 연속 줄었어요. 신규 주담대 금리도 8월 연 4.66%로 4개월 연속 올랐다고 합니다.
대출 문도 좁습니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%예요. 15억 초과~25억 이하 주택은 최대 4억까지만 빌릴 수 있습니다. 1주택 이상이면 추가 매수용 주담대가 막혀요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.
순풍은 있지만 약해지고 있어요. 그래서 22억 위로 쫓아갈 이유는 크지 않습니다. 22억 안에서 조건 좋은 매물을 고르는 쪽이 맞아요.