목동11단지 29평 21억 1,000만원, 9개월여 만에 2억 5,000만원 뛰었다

목동신시가지11단지 29평이 21억 1,000만원에 팔렸습니다. 신고가입니다.

계약일은 2026년 9월 18일, 4층이에요. 신고 절차가 끝나 2026년 9월 23일에 공개됐습니다.

직전 거래는 2025년 12월 3일 18억 6,000만원이었어요. 9개월여 만에 +13.4%입니다.

1. 이 거래, 무엇이 눈에 띄나

가장 먼저 볼 건 층입니다. 이번 거래도 4층, 직전 거래도 4층이었어요.

층이 같으니 비교가 깔끔합니다. +13.4%가 로열층 프리미엄 때문이 아니라는 뜻이죠.

2025년 4월엔 16억 6,000만원이었습니다. 1년 반 사이 21억 1,000만원까지 올라온 거예요.

다만 표를 보면 거래가 띄엄띄엄합니다. 이 단지 29평은 32세대뿐이거든요.

1,595세대 대단지인데 29평만 유독 적습니다. 그래서 한 건이 곧 시세가 되는 평형이에요. 이 점은 끝까지 염두에 두셔야 합니다.

2. 그 값이 당시 시장에서 어디쯤이었나

가격 합의 시점(2026-08-28) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요.

그러니 실제 값이 정해진 건 2026년 8월 말입니다. 그 시점에 같은 돈으로 살 수 있던 물건들을 늘어놓아 봤습니다.

같은 시점 이 단지 29평 호가 기록은 확보되지 않았습니다. 그래서 대안 쪽만 놓고 보겠습니다.

21억이면 래미안목동아델리체 33평 고층과 같은 값이었어요. 5년차 신축 33평이 그 자리에 있었습니다.

그 돈으로 38년차 복도식 29평을 택한 거죠. 실거주 편의로는 설명이 안 됩니다. 재건축 이후를 산 거래로 봐야 합니다.

더 넓은 평형인 신정아이파크 32평은 23억~24억이었습니다. 2~3억 위였어요. 지금 사는 집의 넓이로 값을 매기면 이쪽이 앞섭니다.

지금 나와 있는 호가와 견주면

16건 중 11건이 이번 실거래보다 낮습니다. 그리고 그 11건에 저층은 한 건도 없어요.

여기엔 함정이 하나 있습니다. 지금 나와 있는 매물에 29평이 없어요.

29평이 32세대뿐이라 그렇습니다. 호가 사다리는 22평과 28평으로 채워져 있습니다.

밴드 최하단 15억원은 성격이 다른 물건입니다. 재건축 분양권을 받지 못하는 현금청산 매물이라고 적혀 있어요. 나머지와 같은 줄에 놓고 보면 안 됩니다.

실질 하단은 19억원입니다. 22평 고층 올수리 물건이에요.

28평은 20억 7,000만원부터 22억원까지 퍼져 있습니다. 올수리·확장 여부와 층·향에 따라 갈립니다. 29평 21억 1,000만원은 그 28평 밴드 안쪽에 들어옵니다.

3. 평당가로 보면 이 값은 어디인가

총액이 아니라 평당가로 봐야 급이 보입니다. 이번 거래의 평당가는 7,275만원입니다.

같은 목동 신시가지 안에서도 8단지 29평 평당가가 더 높습니다. 시장이 매긴 순서가 그렇습니다.

위로는 목동신시가지12단지 27평 평당 7,370만원, 목동신시가지1단지 34평 평당 7,610만원이 있어요. 아래로는 목동신시가지8단지 34평 평당 6,205만원, 래미안목동아델리체 33평 평당 5,284만원입니다.

눈여겨볼 건 아델리체입니다. 5년차 신축인데 평당가는 이 구축보다 한참 아래예요.

목동 신시가지 구축값은 지금 집의 값이 아닙니다. 대지지분과 사업 속도에 매겨진 값이죠.

입지값과 견주면 이 단지는 아직 담백한 편입니다. 블록 입지가 매긴 수준을 살짝 넘는 정도예요. 반면 8단지는 입지 위에 기대감이 두껍게 얹혀 있습니다.

4. 값을 만든 건 재건축입니다

이 단지는 신탁 방식으로 갑니다. 조합 설립 대신 신탁사가 사업시행자가 돼요.

정비구역 지정에서 사업시행자 지정까지 두 달 걸렸습니다. 서울시 표준 처리기한보다 크게 앞당겨진 속도예요.

계획은 최고 41층, 2,679세대입니다. 기존 용적률이 120%로 낮아 일반분양 여력이 큽니다. 사업성이 좋다는 평가가 나오는 이유죠.

정비계획 기준 추정 비례율은 약 100.29%입니다. 조합원 분양가는 59㎡ 13억 780만원, 74㎡ 16억 490만원, 84㎡ 16억 9,990만원으로 잡혀 있어요.

분담금도 추정치가 나와 있습니다. 51.48㎡ 소유자가 59.99㎡를 신청하면 약 1억 6,000만원 이상 환급, 84.99㎡를 신청하면 약 2억 2,000만원 추가 부담입니다. 공공 계획상의 추정이고, 확정은 관리처분 때입니다.

5. 입지와 시장 흐름

양천구청역(2호선)까지 약 0.7km입니다. 서울계남초는 도보 4분이에요.

중학교는 봉영여중이 시군구 18곳 중 4위, 신서중이 8위입니다. 목동고는 15곳 중 3위예요. 학군 수요가 붙는 자리입니다.

다만 신정동은 목동 7단지 일대보다 생활권 특성상 입지에 따른 가격 차이가 나타날 수 있습니다. 블록 자체는 양천구 안에서 상위권이고요. 재건축이 끝나면 이 격차는 줄어들 여지가 있습니다.

약점도 있습니다. 세대당 주차가 0.4대로 부족합니다. 지하주차장이 없는 1988년 단지예요.

시장 흐름은 어떨까요. 우리 실거래 데이터 기준 최근 3개월 양천구는 +0.9%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

구는 서울 평균에 못 미쳤습니다. 그런데 이 단지 29평은 +13.4%로 튀었어요. 지역 키맞추기가 아니라 단지 쪽 사정이라는 뜻입니다.

규제도 짚고 가죠. 서울 전역이 토지거래허가구역입니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다.

대출은 주택가격 15억 초과~25억 이하 구간이라 최대 4억원입니다. 규제지역 무주택자는 LTV 40%, 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 LTV 0%예요. 현금 비중이 큰 거래가 될 수밖에 없습니다.

6. 그래서 지금 사도 되나

정리하면 이렇습니다. 지금 이 단지를 사는 건 집이 아니라 2035년의 신축을 사는 일입니다.

그 사이 9년을 견뎌야 해요. 그 시간을 감당할 수 있는지가 먼저입니다.