당산삼성래미안 33평 22억 1,000만, 3년 내 신고가

당산삼성래미안 33평이 22억 1,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 16일, 19층입니다.

신고 절차가 끝나 2026년 10월 3일에 공개됐어요. 직전 실거래보다 11.1% 높은 값입니다.

관련 보도에 따르면 최근 3년 내 신고가입니다. 이전 최고가는 2025년 12월 12일 20억 9,000만원이었어요.

1. 이 거래, 왜 눈에 띄나

올해 4월까지만 해도 19억~20억 7,000만원대였습니다. 그러다 다섯 달 만에 22억을 넘겼어요.

층을 보면 흐름이 더 분명합니다. 4월에 18층이 20억 7,000만원이었는데, 이번엔 19층이 22억 1,000만원이에요.

비슷한 층끼리 견주면 다섯 달 새 1억 4,000만원이 올랐습니다. 저층·중층 거래가 섞인 평균이 아니라 같은 급 층끼리의 비교라 설득력이 있어요.

2. 계약 직전 매물과 복기

2-1. 2026년 9월 16일 22억 1,000만원, 가격 합의 시점 매물과 견주면

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 가격 합의는 8월 말에 이뤄졌다고 봐야 해요.

당시 같은 단지 33평 호가는 22억 9,000만원이었습니다. 이번 거래는 그보다 8,000만원 아래에서 체결됐어요.

호가 밑에서 성사된 거래입니다. 신고가인데도 당시 시장 기대보단 낮은 값에 매듭지은 셈이죠.

2-2. 그럼 이 돈으로 다른 데를 살 수 있었나

같은 예산대 대안은 래미안에스티움과 보라매SK뷰입니다. 둘 다 2017년·2020년 준공으로 당산삼성래미안보다 젊어요.

하지만 평당가가 갈립니다. 당산삼성래미안이 평당 6,900만원, 래미안에스티움이 6,363만원, 보라매SK뷰가 6,061만원이에요.

시장은 연식이 더 된 당산삼성래미안을 더 비싸게 쳐주고 있습니다. 9호선 급행과 2호선이 겹치는 당산역을 도보 1~4분에 쓰는 자리값이죠.

대안을 하나씩 보면 성격이 다릅니다. 래미안에스티움 106동 고층 남향은 23억원이었어요.

22억 1,000만원으로는 그 매물에 손이 닿지 않습니다. 20억 5,000만원대 저층을 잡거나, 보라매SK뷰 고층 21억원을 택하는 식이었죠.

정리하면 이렇습니다. 당산역 초역세권 고층을 쥐려면 다른 단지에선 이 값으로 비슷한 조건을 맞추기 어려웠어요.

2-3. 가격대로 보면 어디쯤인가

평당가로 위아래를 보면 위치가 잡힙니다. 당산센트럴아이파크가 평당 7,212만원으로 이 단지보다 19% 높아요.

힐스테이트클래시안은 평당 5,565만원으로 8% 낮습니다. 당산삼성래미안은 그 사이에 있어요.

이번 22억 1,000만원은 당산센트럴아이파크 하단에는 못 미치는 값입니다. 계약 시점 그 단지 32평 매물은 24억 9,000만~26억 5,000만원이었거든요.

3. 지금 호가는 이 값을 지키고 있나

가장 중요한 숫자입니다. 이번 실거래보다 낮은 호가가 몇 건이냐는 거죠.

7건 전부가 실거래보다 높습니다. 가장 낮은 호가도 22억 7,000만원이에요.

신고가가 호가를 끌어올린 게 아니라, 호가가 이미 그 위에 있었다는 뜻입니다. 매도자들이 값을 내리지 않고 버티고 있는 구간이에요.

호가가 갈리는 이유도 설명이 됩니다. 22억 7,000만원대 세 건은 모두 402동이고, 주인 거주이거나 입주일 협의가 가능해요.

24억원대는 올수리나 로얄층을 내건 매물이 섞여 있습니다. 다만 그중 두 건은 세입자가 있어 바로 들어갈 수 없어요.

실입주가 급하면 선택지가 좁아집니다. 세안고 2건을 빼면 5건이 남아요.

4. 평가

기다릴 신호는 하나입니다. 33평에서 22억대 거래가 한 건 더 나오는지예요.

피할 조건도 분명합니다. 수리나 조망 프리미엄이 없는데 24억원을 부르는 매물이에요.

5. 단지와 입지, 간단히

2003년 준공 1,391세대 대단지입니다. 25개 동이고 33평은 216세대예요.

세대당 주차는 1.8대입니다. 강남 신축도 보통 1.2~1.5대 수준이니 매우 넉넉한 편이에요.

지하주차장이 엘리베이터로 바로 연결됩니다. 구축치고 생활 편의가 좋은 축이죠.

입지 드라이버는 교통입니다. 2호선과 9호선이 만나는 당산역을 도보 1분 거리에서 씁니다.

9호선 급행이 서니 강남까지 한 번에 갑니다. 여의도는 한 정거장이에요.

학교도 가깝습니다. 서울당서초가 도보 5분, 당산서중과 당산중이 도보 6분이에요.

당산서중은 영등포구 12개 중 2위입니다. 당산중은 5위예요.

블록 서열로 보면 당산동5가는 영등포구 중상위입니다. 다만 구 최상위 생활권인 여의도동과는 격차가 분명해요.

한강 접근성과 금융 중심지라는 상징성에서 차이가 납니다. 시장이 그렇게 평가해 온 결과입니다.

대신 평당가는 블록 입지값 위에 있습니다. 브랜드와 대단지 프리미엄이 자리값 위에 얹혀 있다는 뜻이에요.

6. 시장 흐름과 맞물리나

우리 실거래 데이터로 보면 영등포구는 6개월간 +9.0%입니다. 서울 전체는 +7.4%예요.

당산삼성래미안은 그보다 더 올랐습니다. 구 평균을 2.1%p, 서울 평균을 3.7%p 웃돌았어요.

주변 개발도 배경이 됩니다. 관련 보도에 따르면 당산1구역이 2026년 3월 신속통합기획안을 확정해 최고 39층 778세대로 재개발될 예정이에요.

당산역 일대 노후 단지들도 재건축을 진행 중입니다. 당산동 일대가 신축 벨트로 바뀐다는 기대가 구축 시세에도 번지는 모양새죠.

규제는 반대 방향입니다. 영등포구는 투기과열지구이자 조정대상지역이고, 아파트는 토지거래허가 대상이에요.

실거주 목적이 아니면 매수가 어렵습니다. 투자 수요가 걸러지는 구조죠.

대출도 조여 있습니다. 이 가격대는 15억 초과 25억 이하라 주담대 최대 한도가 4억이고, 무주택자 LTV는 규제지역 40%가 적용돼요.

유주택자가 서울에서 한 채 더 사는 경우엔 주택구입 목적 주담대가 0%입니다. 현금 비중이 큰 매수자만 남는 시장이에요.

정리하면 이렇습니다. 시장 순풍은 탔지만 규제가 수요의 폭을 좁혀 놓은 상태입니다.