서강쌍용예가 32평 21억 3,000만, 신고가 경신
2026년 9월 11일 계약된 14층 거래가 막 공개됐습니다. 직전보다 6.5% 높은 신고가인데, 같은 시기 호가와 견주면 이 값은 비싼 축이 아니었습니다.
1. 막 공개된 신고가
서강쌍용예가 32평이 21억 3,000만원에 팔렸습니다. 이 단지 32평 최고가입니다.
계약일은 2026년 9월 11일, 14층이에요. 신고 절차가 끝나 2026년 10월 1일에 공개됐습니다.
직전 실거래는 2026년 5월 7일 6층 20억원이었어요. 넉 달 만에 6.5% 올랐습니다.
2. 이 거래를 뜯어보면
눈여겨볼 건 층입니다. 14층, 이 단지에서 높은 층이에요.
1년 전 같은 시기 거래와 비교해 보세요. 2025년 9월 27일 15층이 17억 8,800만원이었습니다.
고층끼리 맞춰 보면 1년 새 3억 4,200만원이 올랐어요. 층 조건이 비슷한 거래끼리의 비교라 왜곡이 적습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-09-11 | 14층 | 21억 3,000만원 | 신고가 |
| 2026-05-07 | 6층 | 20억원 | |
| 2026-04-23 | 11층 | 19억원 | 직거래 |
| 2026-04-21 | 4층 | 19억 5,000만원 | |
| 2026-01-03 | 4층 | 18억 3,000만원 | |
| 2025-10-18 | 10층 | 17억 8,000만원 | |
| 2025-09-27 | 15층 | 17억 8,800만원 | 1년 전 고층 |
| 2025-09-25 | 2층 | 14억 9,000만원 | 1년 전 저층 |
2025년 9월만 봐도 2층 14억 9,000만원, 15층 17억 8,800만원입니다. 같은 평형인데 층에 따라 3억 가까이 벌어져요.
그러니 21억 3,000만원을 저층 거래와 나란히 놓으면 안 됩니다. 고층 값은 고층끼리 봐야 해요.
2026년 9월 11일 21억 3,000만 거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 실제 가격 합의는 2026년 8월 21일 무렵이었어요.
그때 이 단지와 주변에 뭐가 나와 있었는지 보시죠.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 서강쌍용예가 32평 | 112동 2층 남향 · 정남향 채광, 입주가능 | 20억원 |
| 서강쌍용예가 32평 | 115동 중층 동향 · 전체확장 수리, 입주협의 | 22억원 |
| 서강쌍용예가 32평 | 110동 8층 남향 · 탁 트인 전망, 확장형, 입주협의 | 22억 5,000만원 |
| 래미안 31평 | 109동 16층 서남향 · 올수리, 한강조망, 입주협의 | 25억 8,000만원 |
| 마포자이더센트리지 34평 | 105동 12층 남향 · 센터동, 정남향, 커뮤니티 인접 | 24억원 |
| 창전삼성(창전래미안) 32평 | 104동 중층 서남향 · 확장, 수리, 서강초 배정 | 18억 5,000만원 |
| 두영이지안 32평 | 1동 9층 남향 · 공덕8구역 신속통합기획, 즉시입주 | 17억 2,000만원 |
당시 이 단지 중·고층 호가는 22억~22억 5,000만원이었어요.
매수자는 14층을 21억 3,000만원에 잡았습니다. 중·고층 호가보다 아래에서 성사된 거래예요.
저층 20억원 매물도 있었죠. 하지만 그건 2층입니다. 14층과 같은 물건이 아니에요.
이 돈이면 주변에서 뭘 살 수 있었나
평당가로 보면 위치가 분명해집니다.
서강쌍용예가 32평은 평당 6,567만원이에요. 공덕삼성 34평은 평당 5,762만원, 삼성래미안공덕2차 33평은 평당 5,578만원입니다.
위로는 래미안 31평 평당 6,826만원, 공덕자이 33평 평당 6,964만원이 있어요. 이 거래는 두 그룹 사이, 위쪽 문턱에 바짝 붙은 자리입니다.
총액만 보면 21억 5,000만원짜리 공덕삼성 34평도 당시 나와 있었습니다. 면적이 넓어 총액은 비슷하지만 평당가는 이 단지보다 낮아요.
반대로 래미안 한강조망 매물은 25억 8,000만원이었습니다. 같은 예산으로는 닿지 않는 자리였죠.
3. 그래서 이 거래, 어떻게 봐야 하나
지금 나와 있는 32평은 6건입니다. 19억 9,000만원부터 22억 5,000만원까지 걸쳐 있어요.
| 호가 | 동·층·향 | 컨디션·입주 |
|---|---|---|
| 19억 9,000만원 | 108동 중층 남동향 | 급매 · 주인 거주 · 즉시입주 |
| 20억원 | 102동 3층 남향 | 올수리+확장 · 주인 거주 · 즉시입주 |
| 20억 5,000만원 | 110동 저층 남향 | 확장 · 즉시입주 |
| 21억 5,000만원 | 112동 저층 남향 | 정남향 채광 · 입주일 협의 |
| 21억 7,000만원 | 115동 4층 동향 | 올수리+확장 · 입주일 협의 |
| 22억 5,000만원 | 113동 중층 남동향 | 확장형 · 입주일 협의 |
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 3건 / 6건 |
| 그중 저층 | 2건 |
| 호가 범위 | 19억 9,000만~22억 5,000만원 |
여기서 중요한 대목이 있어요. 직전 실거래보다 낮은 3건 중 2건이 저층입니다.
즉 21억 3,000만원보다 낮은 값은 대부분 저층 조건이에요. 14층과 같은 조건을 그 값에 사기는 어렵습니다.
6건 모두 즉시입주 표기이고 전세 낀 매물은 없습니다. 실거주로 바로 들어갈 수 있는 선택지가 전부라는 뜻이에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 20억원 | 102동 저층 남향으로 햇볕이 정남으로 잘 들고, 올수리에 확장까지 돼 있어 주인이 살던 집을 손볼 것 없이 바로 입주할 수 있습니다. |
| 19억 9,000만원최저가 | 108동 중간층 남동향으로 아침볕이 잘 들고, 앞뒤로 넓게 빠진 구조라 공간 활용이 좋으며 주인 거주라 입주 시점은 협의가 가능합니다. |
| 20억 5,000만원 | 110동 저층 정남향이라 채광이 밝고, 거실 등을 확장해 실사용 공간이 넓어 바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 21억 7,000만원 | 115동 중간층 동향으로 아침 햇살이 들고, 특올수리에 확장까지 돼 상태가 깔끔해 손볼 것 없이 입주할 수 있으며 입주일은 협의하면 됩니다. |
| 21억 5,000만원 | 112동 저층 정남향이라 하루 종일 볕이 잘 들어 밝고, 주인이 살던 집이라 입주 시점은 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 22억 5,000만원 | 113동 중간층 남동향으로 아침 채광이 좋고, 거실과 작은방을 확장해 공간이 넉넉하며 입주일은 협의가 가능합니다. |
4. 비슷한 예산의 다른 후보들
같은 예산대에서 함께 저울질되는 단지들이 있습니다.
| 항목 | 서강쌍용예가 32평 | 래미안 31평 | 마포자이더센트리지 34평 |
|---|---|---|---|
| 현재 시세 | 21억 167만 | 23억 1,000만 | 24억 5,875만 |
| 평당가 | 6,567만 | 7,451만 | 7,141만 |
| 준공 | 2007년(19년차) | 2003년(23년차) | 2022년(4년차) |
| 세대수 | 635세대 | 430세대 | 927세대 |
| 역세권 | 광흥창 6호선 0.2km | 대흥 6호선 0.4km | 이대 2호선 0.7km |
| 6개월 변화 | 6.6% | 5.0% | 0.0% |
평당가가 더 높은 두 단지와의 격차가 곧 이 단지에 남은 여력이에요.
마포자이더센트리지는 2022년 신축이라 성격이 다릅니다. 대신 최근 6개월은 움직임이 없었어요.
래미안은 평당가가 더 높지만 2003년 준공입니다. 역까지 거리는 이 단지가 더 가깝죠.
5. 자리값은 어디쯤인가
이 단지의 무기는 광흥창역입니다. 6호선까지 약 0.2km, 동에 따라 도보 2~5분이에요.
서울서강초가 약 0.2km 거리입니다. 단지에서 바로 붙어 있어요.
중학교는 신수중이 도보 6분, 광성중이 도보 9분입니다. 신수중은 마포구 14개 중 5위예요.
창전동 블록은 마포 안에서 중위 입지입니다. 염리동 일대가 구에서 가장 높은 평가를 받고 있어요.
다만 이 단지는 그 블록 평균보다 값이 위에 있습니다. 역까지 거리와 초등학교 접근성이 값을 끌어올린 거예요.
격차가 고정은 아닙니다. 마포 전반에 거론되는 한강 덮개공원과 서부선이 실현되면 이 블록의 평가도 달라질 여지가 있어요.
6. 큰 흐름 위에 놓아보면
우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 6개월 +8.9%입니다. 서울은 +7.4%예요.
이 단지는 같은 기간 +6.6%입니다. 구 평균보다 2.4%p 낮고, 서울과는 거의 같은 속도예요.
혼자 튄 게 아니라는 뜻입니다. 오히려 구 흐름을 덜 따라간 쪽이에요.
유사군 6개월 평균은 6.8%였습니다. 이 단지는 -0.2%p로 사실상 같이 움직였어요.
정책 쪽은 양방향입니다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 9월 셋째 주까지 85주 연속 올랐고, 마포구도 그 주 0.06% 상승했어요.
반면 대출 문턱은 높아졌습니다. 서울은 규제지역이라 15억 초과~25억 이하 주택의 주담대 한도가 4억이에요.
무주택자는 규제지역 LTV 40%가 적용되고, 1주택 이상 보유자의 서울 추가 매수는 LTV 0%입니다. 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 하고요.
정리하면 역풍보다 순풍이 셉니다. 시장은 올랐고 이 단지는 그 흐름을 과하지 않게 따라왔어요.
7. 마무리
이번 21억 3,000만원은 계단의 다음 칸입니다. 1월 18억 3,000만, 5월 20억을 거쳐 올라온 자리예요.
그리고 당시 중·고층 호가보다 아래에서 맞춘 거래였습니다. 값을 밀어올린 거래가 아니라, 밴드 안에서 체결된 거래예요.
평당가로 보면 아직 위가 열려 있습니다. 래미안과 공덕자이가 이 단지보다 10% 넘게 위에 있으니까요.
고층·수리 조건이면 21억 중반까지 매수 우위로 봅니다. 저층·미수리인데 21억을 넘는 조건이라면 서두르지 마세요.