래미안밤섬리베뉴II 44평 26억, 신고가 나왔습니다

래미안밤섬리베뉴II 44평이 26억에 팔렸습니다. 이 단지 44평 최고가입니다.

계약은 2026년 8월 14일이었어요. 신고가 끝나 2026년 9월 15일에 막 공개됐습니다. 층은 14층입니다.

1. 26억, 어떤 거래인가

직전 거래는 2026년 1월 10일 15층 24억 4,000만이었습니다. 둘 다 고층이에요. 층 차이로 생긴 격차가 아니라는 뜻입니다.

1년 전 같은 시기와 붙여볼게요. 2025년 6월 20일 16층이 23억 9,000만이었습니다. 고층끼리 비교하면 1년 사이 2억 1,000만이 올랐어요.

분기평균으로 계산한 1년 변화율은 7.0%입니다. 개별 거래로 보면 그보다 큽니다. 분기평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 끌려다니거든요.

44평은 34세대뿐입니다. 거래가 자주 나오는 평형이 아니에요. 그래서 한 건 한 건이 시세를 통째로 옮깁니다.

2026-08-14 26억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정하고 허가받아 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026년 7월 24일 무렵입니다.

26억에 팔린 물건은 14층입니다. 당시 고층 호가는 28억이었어요. 같은 고층대 호가보다 2억 아래에서 값이 맞춰진 겁니다.

호가 밴드로 보면 26억은 하단 바로 위입니다. 밴드 맨 아래 25억 5,000만은 저층이었고요. 층·조망이 갈리면 호가가 벌어지는 게 정상입니다.

같은 돈으로 갈 수 있던 곳도 봅시다. 래미안 40평이 25억~25억 5,000만, 염리삼성래미안 42평이 25억이었어요. 다만 두 곳은 2003년·2001년 준공입니다.

이 단지는 2014년 준공, 12년차예요. 평수도 더 큽니다. 5,000만~1억 더 얹고 준신축 44평을 잡은 셈입니다.

2. 지금 호가 사다리는 어디에 있나

현재 이 단지 44평 매물은 3건입니다. 모두 203동 남향이에요.

맨 아래 26억은 전세를 안고 있습니다. 입주가 2027년 5월 하순이에요. 지금 집이 필요한 사람에겐 선택지가 아닙니다.

바로 들어갈 수 있는 매물은 28억부터입니다. 실입주 기준 하단이 28억이라는 뜻이죠. 그러니까 26억 실거래는 이미 사다리 맨 아래 칸이 됐습니다.

2026년 7월 24일 시점 저층 호가는 25억 5,000만이었습니다. 같은 저층 물건이 지금 26억이에요. 실거래를 따라 호가가 한 칸 올라왔습니다.

3. 옆 단지와 같이 놓고 보면

평당가는 셋 다 6,000만원대입니다. 거의 붙어 있어요. 그런데 연차는 10년 이상 벌어집니다.

같은 평당가면 12년차가 유리합니다. 샤시·배관·주차·커뮤니티가 다릅니다. 지하주차장이 엘리베이터로 바로 연결되고, 세대당 주차는 1.28대예요.

1년 변화율만 보면 두 대안이 더 뛰었습니다. 뒤집어 말하면 이 단지가 덜 올랐다는 뜻입니다. 26억은 그 격차를 좁히기 시작한 거래로 읽힙니다.

평당가가 더 낮은 곳도 있습니다. 메세나폴리스 49평은 4,711만원, 마포KCC웰츠타워 40평은 4,450만원이에요. 둘 다 주상복합입니다. 이 가격대는 이미 넘어섰습니다.

4. 자리 — 6호선 두 역, 한강, 서강초

6호선 상수역이 도보 6분입니다. 광흥창역도 도보 6분이에요. 한 단지에서 두 역을 씁니다.

서울서강초가 도보 3분, 0.2km입니다. 횡단보도를 건너지 않습니다. 어린 자녀를 둔 집이 이 단지를 찾는 이유예요.

한강과 밤섬이 가깝습니다. 단지 이름부터 강에서 왔죠. 29억 호가가 붙은 매물이 한강·공원 조망입니다.

마포는 도심·여의도·강남 세 방향이 고루 열려 있습니다. 상암 DMC와 공덕 업무지구라는 자체 일자리도 있어요. 관련 보도에 따르면 당인리발전소 지하화로 한강변이 공원·문화시설로 바뀔 예정이고, 서부선 경전철도 2031년 개통을 목표로 추진 중입니다.

마포 안에서 상수동은 염리동 일대보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 학원가·신축 벨트가 그쪽에 몰려 있어서예요. 다만 한강 접근과 6호선 더블역세권은 이쪽이 낫습니다.

5. 마포 흐름을 탄 걸까

우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 3개월 +2.9%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요. 시장 자체가 위를 보고 있습니다.

관련 보도에 따르면 마포구 평당 매매 시세는 2026년 9월 8일 기준 5,584만원으로 서울 25개 구 중 8위입니다. 1년 상승률은 18.3%로 집계됐어요. 이 단지 44평 평당가는 그 구 평균보다 위에 있습니다.

유사군 두 곳의 6개월 변화는 0.0%입니다. 이 단지도 같습니다. 지역이 같이 가는 국면이고, 26억은 그 흐름 위에서 나온 거래입니다.

공식 시세는 아직 뒤에 있습니다. KB부동산은 2026년 9월 7일 기준 147타입을 하한 22억 7,500만·평균 23억 7,500만·상한 24억 9,000만으로 봅니다. 한국부동산원은 같은 날 기준 22억~25억, 평균 23억 5,000만이에요.

실거래 26억이 두 기관 상한보다 높습니다. 시장이 공식 시세를 앞질러 간 겁니다. 공식 시세는 뒤따라 오르는 쪽으로 움직입니다.

6. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

실거주라면 28억 고층 매물이 기준점입니다. 즉시 입주가 되고, 판상형 4베이 구조입니다. 초등학교가 도보 3분이라 자녀 연령이 낮을수록 값어치가 큽니다.

투자 관점이면 전제가 하나 있습니다. 토허구역이라 실거주로만 들어갑니다. 전세를 끼고 들어가는 방식은 생각하지 마세요.

지켜볼 신호는 두 가지입니다. 하나는 다음 고층 거래가 26억 위에서 찍히는지. 다른 하나는 28억·29억 호가가 붙잡히는지 빠지는지예요.

피할 조건도 분명합니다. 조망도 층도 평범한데 28억대를 부르는 매물입니다. 이 단지에서 값이 갈리는 축은 결국 층과 조망입니다.