도화현대1차 28평 17억, 마포 구축이 신고가를 다시 썼습니다

도화현대1차 28평이 17억에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 14일, 11층이에요. 신고가입니다.

이 거래는 2026년 9월 9일에 막 공개됐습니다. 계약하고 신고까지 시간이 걸린 거죠. 직전 거래보다 2.4% 올랐습니다.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

가격보다 속도가 눈에 띕니다. 1년 전 같은 단지 28평은 13억 안팎이었어요.

2025년 8월 4층이 13억이었습니다. 1년 뒤 11층이 17억이 됐어요. 개별 거래끼리 견주면 분기평균 변화율보다 폭이 큽니다.

층 차이는 있습니다. 그래도 2025년 10월 11층이 14억 9,000만이었어요. 같은 11층끼리 봐도 10개월 만에 2억 넘게 올랐습니다.

2. 당시 시장과 견줘 보면

2-1. 8월 14일 17억 거래, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값을 정한 건 2026년 7월 24일 무렵입니다.

같은 단지 28평 호가는 17억 5,000만에 있었습니다. 17억에 계약됐으니 호가 밑에서 정리된 값이에요.

매수자 입장에서 잘 산 거래입니다. 올수리 매물 호가보다 5,000만 낮게 잡았어요.

집주인 입장에서도 나쁘지 않습니다. 직전 실거래 16억 6,000만을 넘겼으니까요. 호가와 실거래의 간격이 좁혀진 거래입니다.

2-2. 이 돈이면 옆 단지는 뭘 살 수 있었나

같은 17억으로 서강쌍용예가 25평을 볼 수 있었습니다. 다만 그 매물은 세를 안고 있었어요. 실입주가 급하면 선택지가 아닙니다.

염리삼성래미안은 16억대였습니다. 대신 25평, 24평이에요. 평수가 작습니다.

평당가로 보면 그림이 달라집니다. 도화현대1차는 평당 6,107만원입니다. 서강쌍용예가는 7,680만원, 염리삼성래미안은 6,640만원이에요.

같은 총액을 내고 더 넓은 면적을 가져간 셈입니다. 대지지분도 28평 기준 35.34㎡(약 10.7평)예요. 재건축을 앞둔 단지에서는 이게 뒤에 값을 합니다.

6개월 흐름이 갈렸습니다. 유사군 평균은 -1.0%인데 도화현대1차는 +3.1%예요. 이 단지만 앞서 나갔습니다.

키맞추기로 따라 오른 게 아닙니다. 같은 예산에서 이 단지를 고른 사람이 늘었다는 뜻이에요.

2-3. 평당가로 본 위치

평당가로 주변을 줄 세워 보겠습니다. 현대홈타운은 4,948만원, 도화3지구우성은 5,167만원이에요. 도화현대1차는 6,107만원입니다.

이번 거래로 그 아래 구간은 이미 넘어섰습니다. 남은 건 위쪽이에요.

래미안공덕5차가 평당 6,540만원, 성산시영이 6,754만원입니다. 10~14% 차이예요. 이 간격이 도화현대1차에 남은 여력입니다.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

현재 28평 매물은 6건입니다. 호가는 16억 8,000만에서 17억 5,000만 사이예요.

밴드 하단인 16억 8,000만은 세를 안고 있습니다. 입주는 2027년 12월이에요. 실입주를 원하면 이 매물은 빠집니다.

실입주가 되는 매물의 하단은 17억 2,000만입니다. 즉 8월 14일 17억 거래는 지금 실입주 하단보다도 낮은 값이에요.

상단 17억 5,000만은 고층 남서향에 올수리입니다. 한 건은 샤시까지 했어요. 층·향·수리가 갈리니 호가가 갈리는 게 정상입니다.

4. 이 단지가 지향하는 자리

1996년 준공, 30년차입니다. 재건축 연한에 들어왔어요. 매물 설명에도 재건축 추진 문구가 붙어 있습니다.

용적률은 266%입니다. 제3종일반주거지역 기준 250%를 넘겨요. 사업성 측면에서 가벼운 조건은 아닙니다.

다만 방향은 분명합니다. 같은 생활권 신축 평당가가 목표선이에요.

평당 7,521만~8,463만 구간입니다. 지금 도화현대1차는 6,107만원이에요. 분담금을 감안해도 간격이 남아 있습니다.

정확한 여력은 개별 감정가가 나와야 계산됩니다. 지금은 방향만 말씀드릴 수 있어요.

5. 자리와 학교

공덕역까지 도보 5~7분입니다. 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 모입니다. 도심과 여의도가 다 가까워요.

서울마포초등학교가 도보 4~7분입니다. 큰길을 건너지 않아요. 어린 자녀를 둔 집이 좋아하는 조건입니다.

중학교는 동도중, 서울여중이 배정권입니다. 서울여중은 마포구 14곳 중 1위예요. 고등학교는 서울여고 3위, 숭문고 1위입니다.

마포구 최상위 생활권은 염리동입니다. 도화동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요. 신축 벨트가 염리·아현 쪽에 형성된 결과입니다.

하지만 교통은 도화동이 밀리지 않습니다. 공덕 다중 역세권을 그대로 씁니다. 재건축이 진행되면 이 격차는 좁아질 여지가 있어요.

6. 시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 3개월 +2.9%입니다. 서울은 +4.1%예요. 둘 다 오르는 중입니다.

도화현대1차는 6개월 +3.1%입니다. 유사군 평균이 -1.0%였어요. 시장 순풍을 타면서 유사군은 앞질렀습니다.

관련 보도에 따르면 서울 아파트값은 83주 연속 올랐습니다. 강북권과 외곽의 키맞추기가 뚜렷하다고 합니다. 2026년 서울 입주 물량은 예년 절반 수준이라는 분석도 있어요.

다만 대출은 빡빡합니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV 40%입니다. 15억 초과 25억 이하 주택은 최대 6억이 아니라 4억까지만 나옵니다.

1주택 이상이면 추가 매수 주담대는 LTV 0%예요. 토지거래허가구역이라 허가 후 실거주가 원칙입니다. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

정리하겠습니다. 8월 14일 17억은 한 번 튄 값이 아닙니다. 2월부터 쌓인 16억대 위에서 나온 신고가예요.

같은 예산에서 대안이 마땅치 않았습니다. 그래서 이 단지로 수요가 모였어요.

평당가는 아직 래미안공덕5차·성산시영 아래입니다. 그 간격이 남은 길입니다.