창전삼성 42평 17억 5,000만원 신고가, 당시 호가보다 3,000만원 낮았다
직전 거래보다 16.7% 뛴 42평 신고가입니다. 그런데 가격이 합의된 시점의 호가와 견주면 오히려 아래였어요. 이 거래, 어떻게 읽어야 할까요.
창전삼성(창전래미안) 42평이 17억 5,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 16일, 19층이에요.
신고가입니다. 신고 절차가 끝나 2026년 9월 30일 자료에 막 올라왔어요.
직전 거래보다 16.7% 위입니다. 그런데 값을 합의한 시점의 호가보다는 낮게 체결됐어요. 이 두 사실을 같이 봐야 이 거래가 읽힙니다.
1. 17억 5,000만원, 어떤 거래인가
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-16 | 19층 | 17억 5,000만원 |
| 2026-05-26 | 14층 | 15억원 |
| 2026-04-22 | 17층 | 11억원 (직거래) |
| 2025-10-16 | 15층 | 14억 9,000만원 |
| 2025-10-12 | 3층 | 13억 7,900만원 (재신고) |
| 2025-08-27 | 9층 | 14억원 |
| 2024-11-30 | 16층 | 13억 2,500만원 |
19층입니다. 이 단지 42평에서 고층에 속하는 물건이에요.
1년 전과 견줘 보겠습니다. 2025년 10월 16일 15층이 14억 9,000만원이었어요. 같은 고층끼리 놓으면 2억 6,000만원 위입니다.
가격 합의 시점(2026-08-26) 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주 안팎이 걸려요. 그래서 실제 값은 신고 계약일보다 앞서 정해집니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 창전삼성(창전래미안) 42평 | 105동 중층 동남향 · 빠른 입주, 서강초 배정 | 17억 8,000만원 |
| 창전삼성(창전래미안) 42평 | 105동 중층 동남향 · 탁 트인 뷰, 채광·통풍 | 18억 9,000만원 |
| 창전삼성(창전래미안) 42평 | 105동 고층 서남향 · 특올수리, 로얄동 로얄층 | 19억원 |
| 코오롱하늘채 38평 | 104동 중층 서남향 · 전세 안고, 방4 화2 | 15억원 |
당시 같은 평형 호가는 17억 8,000만원부터 시작했습니다. 이 거래는 17억 5,000만원에 체결됐어요. 호가 하단보다 3,000만원 아래입니다.
게다가 19층이에요. 밴드 위쪽에 있어야 할 조건인데 값은 밴드 밑에서 정해졌습니다.
같은 예산의 다른 선택지도 봤습니다. 코오롱하늘채 38평이 15억원에 나와 있었어요. 다만 전세를 낀 물건이라 실입주가 바로 되는 집은 아니었습니다.
2. 지금 나와 있는 값은 그 위에 있다
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 호가 범위 | 17억 8,000만~18억 9,000만원 |
| 매물 건수 | 6건 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 0건 / 6건 |
9월 16일 거래보다 낮은 호가는 없습니다. 6건 전부 그 위예요. 시장이 이 값을 바닥으로 받아들였다는 뜻입니다.
| 호가 | 동·층·향 | 컨디션 | 입주 |
|---|---|---|---|
| 17억 8,000만원 | 105동 고층 남동향 | 주인 거주 | 2026년 11월 초순 |
| 17억 8,000만원 | 105동 중층 남동향 | 11월초 입주협의가능 | 즉시입주 |
| 18억 7,000만원 | 105동 6층 남동향 | 확장 올수리 | 즉시입주 |
| 18억 8,000만원 | 105동 저층 남동향 | 세입자승계조건 | 2027년 06월 중순 |
| 18억 9,000만원 | 105동 고층 남향 | 샤시 포함 올수리 | 즉시입주 |
| 18억 9,000만원 | 107동 중층 남동향 | 주인 거주, 관리 상태 우수 | 2027년 01월 초순 |
호가가 갈리는 이유는 분명합니다. 밴드 상단은 남향 올수리에 샤시까지 한 집, 그리고 확장 올수리 물건이에요. 하단 두 건은 수리 항목이 붙지 않은 집입니다.
실거주를 보신다면 입주 칸을 먼저 읽으세요. 6건 중 5건은 6개월 안에 들어갈 수 있습니다. 18억 8,000만원 한 건만 세입자가 2027년 6월까지 살아요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 18억 7,000만원 | 105동 저층이지만 남동향이라 아침 햇살이 잘 들고, 확장 올수리를 마쳐 손볼 것 없이 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 17억 8,000만원최저가 | 105동 고층 남동향이라 앞뒤가 트여 조망이 시원하고, 현재 주인이 살고 있어 입주 시기는 협의가 가능합니다. |
| 17억 8,000만원최저가 | 105동 중간층 남동향으로 전망이 트여 있고, 지금은 주인이 살지만 입주일은 협의로 조율할 수 있습니다. |
| 18억 9,000만원 | 105동 고층 남향이라 채광이 특히 좋고, 최근 샤시까지 교체한 확장 올수리라 바로 입주할 수 있습니다. |
| 18억 8,000만원 | 105동 저층 남동향으로 관리가 깔끔하지만, 전세를 낀 상태라 당장 실입주는 어렵고 세입자 계약을 승계해야 합니다. |
| 18억 9,000만원 | 107동 중간층 남동향이라 개방감과 채광이 좋고, 주인이 직접 살아 관리가 잘돼 있습니다. |
3. 같은 예산에서 이 집이 갖는 자리
비슷한 예산대에서 저울질할 후보를 봤습니다. 한국프라우드 34평이 12억 5,000만원, 상암월드컵파크12단지 46평이 12억 2,688만원이에요.
실제 매물로 보면 성격이 더 갈립니다. 한국프라우드 1동 2층 남향은 12억원인데 세입자가 2027년 11월까지 있습니다. 상암월드컵파크12단지 1206동 고층 남서향 올수리는 16억원이고요.
42평 방 4개, 서강초 배정, 도보권 다중 역세권. 이 조합을 같은 예산에서 대체하기가 쉽지 않습니다. 대안이 마땅치 않으면 값은 이쪽으로 몰립니다.
4. 입지는 값보다 앞서 있다
경의선 서강대역이 약 0.4km입니다. 6호선 광흥창역, 2호선 신촌역도 도보권이에요. 홍대입구역까지 걸어서 닿는 위치입니다.
마포는 도심과 여의도, 강남 세 방향이 고루 열린 서울 중서부 요지입니다. 상암 DMC와 공덕 업무지구라는 자체 일자리도 있어요. 창전동은 그 안에서 중상위 생활권입니다. 구 최상위인 염리동 신축 벨트보다는 한 단계 아래로 평가받고 있고요.
여기가 이 단지의 핵심입니다. 42평 평당가는 4,400만원인데, 이 블록의 입지값은 그보다 위예요. 입지가 매긴 값을 아파트 값이 아직 따라가지 못한 상태입니다. 구축이라 붙은 할인이고, 그만큼 되돌릴 여지이기도 합니다.
학군도 실수요를 잡아 둡니다. 배정초는 서울서강초, 도보 7분이에요. 중학교는 광성중·신수중이 도보 9분 거리입니다. 고등학교는 광성고가 가깝고, 구 내 1위인 숭문고도 배정 범위에 있어요.
약점도 적겠습니다. 세대당 주차는 0.83대로 부족한 편입니다. 단지 안에 경사도 있어요. 1998년 준공 단지의 전형적인 한계입니다.
대신 951세대 대단지라 거래가 꾸준히 붙습니다. 와우산을 끼고 있어 주거 환경 평가도 좋고요. 이 단지는 리모델링 추진위원회가 설립돼 있는 것으로 알려져 있습니다. 창전동 일대에서는 모아타운과 가로주택정비사업도 함께 진행되고 있어요.
5. 마포 흐름 위인가 아래인가
우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 3개월 +2.9%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요. 구 전체는 완만한 상승 쪽입니다.
이 거래는 그 흐름보다 앞섰습니다. 구가 완만하게 오르는 동안 이 평형은 신고가를 썼어요.
다만 거래 환경은 빡빡합니다. 관련 보도에 따르면 8월 마포구 아파트 매매는 113건으로 7월보다 24.7% 줄었어요. 대출 한도와 토허제가 수요를 걸러내는 구간입니다. 거래가 줄어든 시장에서 나온 신고가라는 점이 오히려 무겁습니다.
6. 결론
정리하면 이렇습니다. 입지가 매긴 값보다 아파트 값이 아래에 있던 단지가, 그 간격을 좁히기 시작했어요.
마포 신축 벨트는 평당가가 훨씬 위에 있습니다. 마포그랑자이가 평당 7,387만원, 마포더클래시가 7,299만원이에요. 같은 생활권 구축이 신축 값을 그대로 따라가지는 않습니다. 다만 이 격차가 이 단지 42평이 앞으로 좁혀 갈 방향이라는 건 분명합니다.