마포아이파크포레 34평 24억 9,000만, 싸게 산 걸까

마포아이파크포레 34평이 24억 9,000만원에 팔렸습니다. 10층 매물이에요.

계약은 2026년 9월 21일이었어요. 신고를 마친 거래가 10월 9일에 막 공개됐습니다.

계약일 순으로 바로 앞 거래는 8월 26일 13층 24억이었어요. 이번 거래는 그보다 3.8% 높습니다.

2024년 4월 27일 이 평형 시세는 18억 87만이었어요. 2026년 10월 9일엔 25억 7,197만입니다. 2년 반 사이 43%가 올랐어요.

그럼 이번 24억 9,000만은 잘 산 값일까요. 답은 그 무렵 나와 있던 매물에 있습니다.

1. 24억 9,000만, 이 거래를 뜯어보면

9월 하순엔 거래가 둘 찍혔어요. 21일 10층 24억 9,000만, 23일 6층 24억 8,000만입니다. 이틀 사이 값이 거의 같아요.

8월 이후 중·고층 거래는 24억~25억 사이에서 이어졌어요. 7월 30일 27층은 25억 9,000만까지 갔고요. 높이 올라갈수록 값이 붙는 자연스러운 모양입니다.

최근 거래가 25억 언저리에 모인 데는 이유가 있을 수 있어요. 서울은 주택가격 25억 이하면 주담대가 최대 4억입니다. 25억을 넘으면 최대 2억으로 줄어요. 같은 집이라도 25억 문턱 아래에서 사려는 수요가 몰릴 수 있습니다.

1년 전과 견주면 오름폭은 작아요. 2025년 10월 17일 9층은 24억 6,000만에 거래됐습니다. 비슷한 층의 이번 거래와 3,000만원 차이예요.

큰 상승은 2025년에 이미 나왔어요. 최근 1년은 숨을 고른 시간이었습니다.

2. 지금 나온 매물로 보면 (34·35평 기준)

가장 최근 실거래는 9월 23일 6층 24억 8,000만이에요. 이보다 낮은 호가가 얼마나 있는지 세어 봤습니다.

직전 실거래보다 낮은 매물은 18건 중 1건뿐이에요. 그 1건도 저층이고, 세입자가 2027년 12월 중순까지 삽니다. 저층을 빼면 0건이에요.

25억 7,000만 103동 중층도 세입자가 2027년 10월 중순까지 살아요. 그래서 바로 들어가 살 수 있는 매물은 26억부터 시작합니다. 실거주로 보면 이 단지의 바닥은 26억 선이에요.

34평 매물의 집주인 인증 비율은 83%예요. 인증된 매물이 대부분입니다.

같은 34평이라도 값은 동·층·향·조망으로 갈려요. 105동 중층 남동향은 26억에 몰려 있습니다. 한강 조망을 내건 103동 고층은 27억이에요. 부분 한강 조망의 105동 고층은 28억입니다.

조망과 높이가 1억~2억 차이를 만들어요. 밴드 맨 위엔 104동 저층 4베이 매물도 있습니다. 저층인데 상단에 있으니 구조·채광 말고 다른 근거가 있는지 직접 보셔야 해요.

9월 23일 24억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 이 거래의 값은 9월 2일 무렵 시장에서 맞춰졌어요.

9월 21일 거래도 이틀 차이예요. 같은 시장 위에서 값이 정해졌을 가능성이 큽니다.

같은 단지 34평 일반 매물은 26억부터였어요. 24억 8,000만은 그보다 1억 2,000만원 낮은 값입니다. 당시 호가 대비로는 잘 산 거래예요.

당시 24억대 호가는 35평 하나뿐이었어요. 세대 분리형이라 같은 선택지로 보긴 어렵습니다.

같은 돈이면 공덕자이 33평은 저층·9층 호가(24억~25억) 근처였어요. 마포자이 32평은 저층 올수리가 26억 7,000만이었고요. 마포프레스티지자이 34평은 27억 5,000만부터 시작했습니다.

총액보다 평당가로 보면 위치가 또렷해요. 이 단지 평당가는 7,564만원입니다. 공덕자이(6,964만)와 래미안 31평(7,451만)은 이미 넘어섰어요. 마포자이2차(7,630만), 마포자이(8,125만), 마포프레스티지자이(8,463만)가 다음 목표입니다.

3. 같은 예산, 함께 저울질하는 단지들

이 예산대 후보는 몇 곳으로 좁혀져요. 연차와 단지 크기, 평당가를 같이 보셔야 합니다.

마포자이와 래미안은 2003년에 지어졌어요. 이 단지는 그보다 16년 늦게 지어졌습니다. 세대수도 두 단지의 두 배 안팎이에요.

마포자이2차는 2014년 준공, 558세대예요. 평당가 차이는 이 단지와 거의 붙어 있습니다.

마포프레스티지자이는 2021년 준공, 1,694세대예요. 이 생활권에서 평당가가 가장 높게 매겨진 곳입니다. 이 단지와의 평당가 차이가 곧 남은 상승 여력이에요.

공덕자이는 1,164세대 대단지예요. 2015년 준공이라 이 단지보다 연차가 더 됐습니다.

4. 그래서 이 거래가 말하는 것

평당가로는 마포자이2차(7,630만)에 거의 붙었어요. 마포자이(8,125만), 마포프레스티지자이(8,463만)까지는 거리가 있습니다. 그 거리가 이 단지에 열려 있는 여지예요.

5. 단지와 입지, 짧게

2019년 준공, 7년차 준신축이에요. 1,015세대, 7개 동 대단지입니다. 세대당 주차는 1.31대로 넉넉한 편이에요.

걸어서 닿는 역이 셋이에요. 서강대역(경의선) 3분, 광흥창역(6호선) 7분, 신촌역(2호선) 8분입니다. 도심·여의도·신촌을 고루 쓰기 좋은 자리예요.

경의선숲길이 단지 앞을 지나요. 신촌·홍대 상권도 가깝습니다.

마포구에서 자리값이 가장 높게 매겨진 곳은 염리동, 마포프레스티지자이 일대예요. 신수동은 아직 그보다 낮게 매겨져 있습니다.

그런데 이 단지 평당가는 자기 블록 자리값보다 위에 있어요. 준신축·대단지라는 단지 자체 힘을 시장이 인정한 결과입니다.

주변도 바뀌는 중이에요. 관련 보도에 따르면 광흥창역세권 재개발 정비계획이 2026년 5월 확정됐어요. 최고 35층, 640세대 규모입니다.

신수13구역도 신속통합기획 후보지로 약 1,100세대 재개발이 추진되고 있다고 해요. 주변이 새 아파트로 채워지면 블록 자리값도 오를 여지가 생깁니다.

학군: 서강초·광성중·숭문고 라인

배정 초등학교는 서울서강초예요. 도보 10분, 0.7km입니다.

중학교는 광성중(도보 5분)과 신수중(도보 8분)이 가까워요. 마포구 14개 중학교 중 신수중이 5위, 광성중이 7위입니다.

고등학교는 광성고가 도보 6분이에요. 숭문고는 도보 16분이고, 마포구 9개 고교 중 1위입니다. 광성중·광성고·숭문고는 남학교예요.

6. 시장 흐름 위에 놓고 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 6개월 새 8.9% 올랐어요. 서울 전체는 7.4%입니다.

이 단지는 같은 기간 구 평균보다 5.1%p 덜 올랐어요. 서울 평균보다도 3.6%p 낮습니다. 시장이 달릴 때 이 단지는 숨을 고른 거예요.

관련 보도에 따르면 10월 첫째 주에도 마포구는 0.22% 올랐어요. 서울 아파트값은 87주째 오르는 중이고요.

정부는 LTV·DSR 규제를 일관되게 유지할 방침이라고 해요. 세제도 실거주 중심으로 바뀌는 방향입니다. 실제로 살 집을 고르는 수요가 시장의 중심이 되는 흐름이에요.

구가 오르는데 이 단지만 덜 올랐다면 따라잡을 몫이 남은 거예요. 9월 21일 24억 9,000만은 그 따라잡기의 첫 신호일 가능성이 큽니다.