마포래미안푸르지오 34평 26억 6,500만, 20층이 다시 그은 선

마포래미안푸르지오 34평이 26억 6,500만원에 팔렸습니다. 20층 거래예요.

계약은 2026년 9월 29일이었어요. 신고가 끝나 10월 27일에 공개됐습니다.

직전 거래보다 5.8% 높은 값입니다. 그런데 높게 산 값인지는 숫자 하나로 판단하기 어렵습니다. 계약 직전 매물과 나란히 놓아 보겠습니다.

1. 이번 거래, 어떤 거래인가

최근 거래를 같이 놓고 보겠습니다.

+5.8%의 상당 부분은 층 차이에서 나옵니다. 직전 거래는 6층이었고 이번엔 20층이니까요.

눈여겨볼 건 고층 시세입니다. 6월 5일 21층이 26억 5,000만원에 거래됐어요. 석 달 뒤 20층이 그보다 조금 높은 값에 팔렸습니다. 위 표에서 가장 높은 거래가입니다.

고층 26억대가 한 번 튄 값이 아니라는 뜻이에요. 두 번째 확인이 나온 겁니다.

1년 전과도 비교해 볼게요. 2025년 10월 19일 19층은 25억 7,000만원이었습니다. 비슷한 높이에서 1년 새 값이 올라섰어요.

분기 평균으로만 보면 1년 변화는 -0.1%로 나옵니다. 분기마다 거래된 층이 달라서 생기는 착시예요. 같은 높이끼리 보면 오름세가 보입니다.

시세는 2024년 4월 26일 17억 6,411만원이었습니다. 2026년 10월 26일엔 25억 6,985만원이에요. 이 기간 +46%입니다.

2. 계약 직전 매물과 견줘 보기

9월 29일 26억 6,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이라 허가를 거칩니다. 그래서 실제 값 합의는 계약일보다 3주쯤 앞서요. 9월 8일 기준 매물과 견줘 봤습니다.

같은 단지 고층 호가는 15층 26억 5,000만원에서 고층 28억까지 걸쳐 있었어요. 20층 26억 6,500만원은 그 밴드의 아래쪽입니다.

고층을 고층 호가 안에서 산 거래예요. 무리하게 웃돈을 얹은 값으로 보긴 어렵습니다.

같은 돈으로 다른 단지를 보면 어땠을까요. 마포자이는 32평 저층 올수리 매물이 26억 7,000만원이었습니다. 평은 작고 층은 낮은 대신 올수리·확장이 된 집이에요.

마포프레스티지자이 34평은 중층도 27억 5,000만원부터였어요. 2021년 준공 신축이라 가격대가 다른 선택지입니다.

이 거래가 놓인 자리는 이렇게 정리됩니다. 고층 34평을 26억대 중반에 잡았어요. 평당가가 더 높은 단지들은 이보다 위에서 출발했습니다.

평당가로 보면 이 단지는 래미안보다 위에 있어요. 마포자이2차와는 거의 붙어 있습니다.

마포자이와 마포프레스티지자이는 평당가가 더 높습니다. 그 차이가 이 단지가 앞으로 좁혀 갈 여지예요.

3,885세대 대단지라는 점도 큽니다. 비교 단지 중 세대수가 가장 많아요. 거래가 꾸준히 나오고 관리 규모도 크다는 뜻입니다.

지금 매물로 다시 보면

직전 실거래보다 낮은 호가가 20건입니다. 그런데 저층을 빼면 9건으로 줄어요.

낮은 호가의 절반 넘게가 저층이라는 얘기입니다. 그건 싸게 살 기회라기보다 저층이라 값이 낮은 거예요.

즉시 입주가 되는 매물도 따로 봐야 합니다. 밴드 하단 24억원은 303동 중층 남향, 올수리에 주인 거주 매물이에요. 24억 9,000만원은 302동 11층 남향입니다.

25억원·25억 5,000만원 중엔 전세를 낀 매물도 있어요. 바로 들어가 살 사람에겐 선택지가 아닙니다.

3. 이 거래가 단지에 주는 신호

이 거래가 더 의미 있는 이유가 하나 있습니다. 서울은 규제지역이라 25억이 넘는 집은 주담대 한도가 2억이에요. 15억 초과~25억 이하는 4억입니다.

26억 6,500만원은 한도가 2억으로 줄어드는 구간이에요. 그런데도 거래가 됐습니다. 현금 여력 있는 수요가 이 값을 받아들였다는 뜻이에요.

평당가 목표도 분명합니다. 같은 해 준공한 마포자이2차와는 이미 거의 나란해요. 다음 목표는 마포자이, 그다음은 마포프레스티지자이입니다.

4. 배경: 입지와 시장 흐름

입지 — 세 방향이 열린 자리

애오개역(5호선)이 약 0.3km입니다. 아현역과 이대역(2호선)도 걸어서 닿아요. 도심과 여의도, 강남 쪽이 고루 가깝습니다.

초등학교는 동마다 다릅니다. 302·303·304동은 서울한서초, 나머지 동은 서울아현초예요. 중학교는 시군구 1위 서울여중, 고등학교는 1위 숭문고와 3위 서울여고가 배정 가능 범위에 있습니다.

마포구에서 가장 높게 평가되는 생활권은 염리동이에요. 아현동은 그보다 한 단계 아래로 매겨집니다.

이 단지가 놓인 블록도 비교 단지들 블록보다 아래로 평가돼요. 그런데 평당가는 블록 평가보다 위에 있습니다. 대단지와 준신축이라는 단지 자체의 힘이 얹힌 거예요.

아현·염리·대흥 일대는 재개발로 신축이 이어지는 동네입니다. 주변이 새로워질수록 생활권 전체 평가가 올라갈 여지가 있어요.

시장 흐름 — 구보다 덜 올랐다

우리 실거래 데이터 기준으로 마포구는 6개월 +8.9%였어요. 서울은 +7.4%입니다.

이 단지는 구 평균보다 3.1%p 덜 올랐습니다. 서울 평균과는 대체로 같이 움직였어요.

관련 보도에 따르면 서울 아파트값은 89주 연속 올랐습니다. 상승의 중심이 강남에서 마포 같은 비강남권으로 넓어졌다는 분석도 나와요.

시장은 오르는데 이 단지는 구 흐름에 아직 못 미쳤습니다. 그래서 이번 고층 거래는 따라잡기의 시작으로 읽혀요. 혼자 튄 값이 아니라 순풍 속에서 제자리를 찾아가는 움직임입니다.