행당대림 25평 6층 15억 7,000만, 싸게 산 걸까
10월 17일 계약된 행당대림 25평 6층 거래가 11월 3일 공개됐습니다. 직전 실거래보다 +4.7% 올랐지만 봄에는 16억대 거래가 이어졌습니다. 이 값은 회복일까요, 아직 조정 중일까요.
행당대림 25평이 15억 7,000만에 팔렸습니다. 6층 거래예요.
계약일은 2026년 10월 17일입니다. 신고를 거쳐 11월 3일에 공개됐어요.
직전 실거래보다 +4.7% 높은 값입니다. 숫자만 보면 다시 오르는 것처럼 보이죠. 그런데 이 단지 25평은 봄에 16억대로 팔렸습니다. 그래서 이 거래가 반등인지, 봄보다 낮아진 값인지는 따로 따져 봐야 해요.
1. 이 거래, 어디쯤에 있나
최근 거래를 시간순으로 놓아 보면 흐름이 보입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-17 | 6층 | 15억 7,000만 | 이번 거래 |
| 2026-08-05 | 3층 | 15억 | 해제 후 재신고된 한 건(성사) |
| 2026-07-16 | 13층 | 16억 2,000만 | |
| 2026-06-18 | 10층 | 16억 2,000만 | |
| 2026-06-11 | 13층 | 15억 7,500만 | |
| 2026-05-09 | 3층 | 16억 6,500만 | |
| 2026-05-02 | 12층 | 16억 7,000만 | 목록 내 최고가 |
| 2025-10-19 | 7층 | 15억 | 약 1년 전 |
| 2025-10-09 | 6층 | 13억 1,750만 | 약 1년 전 |
8월 5일 3층 15억 거래는 한 번 해제됐다가 다시 신고됐습니다. 그래서 성사된 거래 한 건으로 봅니다.
+4.7%는 이 3층 15억 거래와 비교한 수치예요. 저층 거래와 중층 거래를 견준 거라 상승폭이 커 보일 수 있습니다.
봄과 비교하면 이야기가 달라집니다. 5월에는 12층이 16억 7,000만, 3층이 16억 6,500만에 팔렸어요. 6~7월에도 중고층이 16억 2,000만에 거래됐습니다. 이번 6층 거래는 그보다 낮은 값입니다.
1년 전과 비교하면 올랐어요. 2025년 10월 9일에는 같은 6층이 13억 1,750만에 팔렸습니다. 분기평균으로는 1년 새 +16.2%인데, 같은 층끼리 보면 오른 폭이 더 큽니다.
10월 17일 15억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 실제로 값을 맞춘 건 계약 직전 시점입니다. 그때 나와 있던 매물을 놓고 보겠습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 행당대림 25평 | 114동 1층 서남향 · 주인 거주, 3년 전 거실확장, 샷시 포함 특올수리, 금북초 배정 | 15억 5,000만 |
| 행당대림 25평 | 135동 15층 서남향 · 탑층, 전세 안고 매매(27년 8월 만기), 연차 있는 올수리, 행현초 | 16억 4,000만 |
| 행당대림 25평 | 133동 15층 서남향 · 기본형, 2027년 1월 15일 만기, 로얄동, 행현초 | 17억 |
| 옥수극동 24평 | 8동 저층 동남향 · 급매 표기, 컨디션 깔끔 | 15억 9,500만 |
| 옥수극동 27평 | 7동 7층 동남향 · 확장 수리 | 17억 9,000만 |
| 옥수극동 27평 | 7동 중층 동남향 · 샷시 포함 올수리, 정상 입주 | 18억 5,000만 |
| 성수동아그린 22평 | 101동 8층 서향 · 복도식, 지하주차장 엘리베이터 연결 | 15억 |
| 성수동아그린 22평 | 101동 중층 서향 · 입주 가능, 트인 뷰 | 15억 |
| 성수동아그린 22평 | 101동 고층 서향 · 전망 좋은 고층 | 15억 5,000만 |
단지 안부터 보겠습니다. 당시 25평 호가는 15억 5,000만에서 17억까지였어요.
밴드 하단 15억 5,000만은 1층이었습니다. 대신 확장과 특올수리가 된 집이었어요. 상단 17억과 16억 4,000만은 둘 다 15층 탑층이었습니다.
이번 거래는 6층인데 15억 7,000만입니다. 1층 수리된 집보다 2,000만 높은 값이에요. 중층을 밴드 하단 근처에서 잡은 거래입니다. 당시 호가와 견주면 싸게 산 편이에요.
단, 실거래에는 수리 여부가 나오지 않습니다. 기본형 집이었다면 이 값이 자연스러울 수도 있어요.
옆 단지와도 견줘 보겠습니다. 같은 15억대면 성수동아그린은 22평 서향이 15억~15억 5,000만이었어요. 옥수극동 24평은 저층이 15억 9,500만이었습니다.
평당가로 보면 두 단지가 더 높습니다. 옥수극동은 평당 6,959만, 성수동아그린은 평당 6,833만이에요. 행당대림은 평당 6,216만입니다. 시장은 두 단지의 평형당 값을 더 높게 매기고 있어요.
반대로 같은 돈을 낸다면 행당대림이 더 넓은 집을 줍니다. 성수동아그린 22평 고층 값으로 행당대림 25평 중층을 산 셈이에요. 옥수극동 24평 저층보다는 낮은 값입니다.
2. 지금 사려면, 호가와 견주기
11월 3일 기준 25평 매물은 17건입니다. 이번 실거래 15억 7,000만을 기준선으로 놓아 봤어요.
| 항목 | 값 | 기준 |
|---|---|---|
| 기준 실거래 | 15억 7,000만 | 2026-10-17 · 6층 |
| 매물 호가 범위 | 15억 4,000만~16억 8,000만 | 11월 3일 수집 |
| 직전 실거래보다 싼 매물 | 2건 / 17건 | 낮은 매물 / 전체 |
| KB시세 | 15억~16억 7,000만 (평균 15억 9,250만) | 2026-10-26 |
| 한국부동산원 시세 | 15억~16억 8,000만 (평균 15억 9,000만) | 2026-10-26 |
이번 실거래보다 낮은 매물은 17건 중 2건뿐입니다. 111동 1층 15억 4,000만, 114동 1층 15억 5,000만이에요. 둘 다 1층입니다.
그러니까 지금 15억 중반은 1층 값이에요. 싸게 나왔다기보다 1층이라 낮은 겁니다. 두 집 모두 수리가 돼 있다는 건 장점이에요.
중층 이상은 대부분 15억 후반~16억대에 걸려 있습니다. KB와 한국부동산원 평균도 15억 9,000만 안팎이에요. 이번 거래는 두 기관 평균보다 낮게 이뤄졌습니다.
같은 25평도 값이 갈리는 이유는 분명합니다. 16억 5,000만 이상은 탑층이거나 로얄동 중고층이에요. 16억 8,000만은 6층이지만 확장과 샷시 포함 올수리가 된 집입니다. 층·향·수리 상태가 다르면 호가가 벌어지는 게 정상이에요.
| 항목 | 행당대림 25평 | 옥수극동 24평 | 성수동아그린 22평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 6,216만 | 6,959만 | 6,833만 |
| 현재 시세 | 15억 | 16억 3,125만 | 14억 6,000만 |
| 준공 | 2000년(26년차) | 1986년(40년차) | 1999년(27년차) |
| 세대수 | 3,404세대 | 900세대 | 331세대 |
| 가까운 역 | 행당(5호선) 약 0.2km | 옥수(3호선) 약 0.5km | 뚝섬(2호선) 약 0.4km |
| 6개월 변화(분기평균) | -5.4% | -4.0% | 8.4% |
세 단지는 성격이 다른 선택지입니다. 행당대림은 대단지와 역 가까움이 강점이에요. 옥수극동은 연식이 오래돼 앞으로의 사업을 보는 수요가 붙습니다. 성수동아그린은 성수 생활권이라 평형은 작아도 평당가가 높아요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 16억 2,000만원 | 135동 중층 남서향이라 채광이 들고 앞이 트여 있으며, 싱크대 교체·거실 확장·샤시까지 손봐 두어 입주 시점은 협의로 조율할 수 있습니다 |
| 15억 5,000만원 | 114동 1층 남서향으로 앞쪽 정원이 보이고, 샤시 포함 전체를 깔끔히 수리해 지금은 주인이 살고 있어 날짜 협의 후 들어갈 수 있습니다 |
| 15억 9,000만원 | 107동 저층 정남향이라 해가 잘 들고 개방감이 좋으며 내부도 예전에 수리해 깨끗한데, 세입자가 살고 있어 실제 입주 시점은 확인이 필요합니다 |
| 16억 1,000만원 | 111동 중층 남서향에 샤시까지 포함해 수리돼 있어 깔끔하지만, 전세를 끼고 있어 세입자 만기 전까지는 바로 들어가기 어렵습니다 |
| 15억 4,000만원최저가 | 111동 1층 남서향으로 최근 전체를 수리해 깨끗하고, 이사 날짜를 협의해 바로 입주할 수 있습니다 |
| 16억 5,000만원 | 133동 탑층 남서향이라 해가 잘 들고 전망이 시원하게 트여 있으며, 수리도 돼 있어 입주 시점은 협의로 맞출 수 있습니다 |
| 16억 8,000만원 | 111동 중층 남서향에 거실 확장과 샤시 포함 화이트톤 수리, 안방 붙박이장까지 갖춰 깔끔하고 입주일은 협의가 가능합니다 |
| 15억 7,000만원 | 107동 저층 동향으로 앞이 트여 햇빛이 풍부하고 욕실·싱크대가 수리돼 있지만, 세입자가 살고 있어 입주 시점은 따로 확인이 필요합니다 |
3. 단지와 입지, 짧게
3,404세대 35개 동의 대단지입니다. 5호선 행당역까지 걸어서 3분이에요. 2호선·5호선 왕십리역도 걸어서 14분 거리입니다.
초등학교는 동마다 다릅니다. 133동·135동은 서울행현초, 105·107·111·114동은 서울금북초예요. 중학교는 무학중(구 3위)과 광희중(구 1위)이 배정 가능 범위에 있습니다.
아쉬운 점도 있어요. 세대당 주차는 0.99대로 부족한 편입니다. 전 동이 복도식이고, 1,005세대는 임대 세대예요.
입지 서열로 보면 행당 블록은 성수·옥수 블록보다 아래입니다. 성동구 최상위 생활권은 성수동1가 일대예요. 한강과 서울숲에 가까운 쪽을 시장이 더 높게 쳐 온 결과입니다.
행당대림의 평당가는 자기 블록 입지값과 거의 맞물립니다. 입지보다 크게 낮지도 높지도 않아요. 반대로 옥수극동·성수동아그린은 입지 대비 낮게 매겨져 있습니다.
관련 보도에 따르면 이 단지는 리모델링을 추진 중입니다. 2021년 11월 추진위가 출범했고, 3,914세대로 늘리는 계획이에요. 다만 재건축으로 가자는 의견도 있어 주민 간 갈등이 있다고 전해집니다. 용적률이 254%라 사업 방향이 값에 반영되기엔 아직 이릅니다.
4. 큰 흐름 속에서 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 6개월 새 +11.4% 올랐습니다. 서울 전체는 +8.0%예요.
같은 기간 행당대림 25평 분기평균은 -5.4%입니다. 구 평균보다 6.7%p, 서울 평균보다 3.3%p 낮아요. 시장이 오르는 동안 이 단지는 쉬어 간 셈입니다.
단, 이 -5.4%는 3분기 거래가 적어 생긴 숫자예요. 분기평균에 8월 3층 15억 한 건이 크게 반영됐습니다. 개별 거래로 보면 하락폭은 이보다 작아요.
관련 보도에 따르면 성동구는 최근 3개월 매물이 42.0% 늘었습니다. KB 매수우위지수도 100 아래로, 파는 사람이 더 많은 상태예요. 주담대 금리도 오르는 흐름이라고 전해집니다.
규제도 짚어 볼게요. 서울 전역은 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.
정리하면 이 단지는 시장 순풍을 덜 탔습니다. 혼자 튄 게 아니라 오히려 뒤처져 있던 쪽이에요. 그래서 이번 거래도 과열보다는 값을 다시 맞춰 가는 움직임으로 봅니다.
5. 이번 거래가 단지에 주는 신호
실거주라면 기회가 있는 구간입니다. 대단지에 역이 가깝고, 같은 돈으로 더 넓은 평형을 줘요. 입주 일정이 맞는 중층 매물을 15억 후반에 잡는다면 이번 거래와 같은 자리입니다.
투자로 보면 조건이 까다롭습니다. 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이에요. 1주택자가 추가로 사면 주담대가 막힙니다. 리모델링 방향도 아직 정해지지 않았어요.
기다릴 신호는 중고층 16억대 거래가 다시 나오는지입니다. 그러면 봄 시세 회복이 확인돼요.
피할 조건은 이렇습니다. 탑층도 아니고 수리도 안 된 중층을 16억 5,000만 넘게 사는 것. 이 경우엔 이번 실거래보다 높은 값을 근거 없이 내는 겁니다.