서울숲리버뷰자이 25평 22억 8,000만 신고가, 호가 밑에서 체결됐다

서울숲리버뷰자이 25평이 22억 8,000만원에 팔렸습니다. 이 평형에서 가장 높은 값이에요.

계약일은 2026년 9월 29일입니다. 신고를 거쳐 10월 23일에 막 공개됐어요.

25층 거래예요. 직전 거래보다 4.1% 높습니다.

그런데 이 값은 당시 같은 단지 호가보다 낮았어요. 최고가인데 호가 밑에서 체결된 거래입니다. 이 글은 거기서 시작합니다.

1. 22억 8,000만, 어디서 나온 값인가

직전 거래는 2026년 1월 20일이었어요. 3층이 21억 9,000만원에 팔렸습니다. 그 뒤 8개월 넘게 25평 거래가 없었어요.

2026년 들어 신고된 25평 거래는 1월과 9월 두 건입니다. 150세대뿐인 평형이라 원래 거래가 드물어요.

층을 같이 보셔야 해요. 1월 거래는 3층, 이번 거래는 25층입니다. 고층이 저층보다 높게 팔리는 건 흔한 일이에요. 그래서 4.1%를 전부 값이 오른 몫으로 읽긴 어렵습니다.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 17일에는 19층이 21억 5,000만원이었어요. 분기평균으로는 1년 새 10.3% 올랐습니다.

공식 시세와도 거리가 있어요. KB부동산 시세(2026-10-12 기준, 84타입)는 20억 6,500만~22억 6,500만원입니다. 이번 거래는 그 상한보다 높아요. 은행 대출은 KB시세로 잡히니 기억해 두세요.

9월 29일 22억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 계약일보다 앞서 정해져요.

가격이 합의된 2026년 9월 8일 매물을 모았습니다.

같은 단지 매물은 모두 24억이었어요. 전부 106동 중층에 전세를 낀 물건이었습니다.

이번 거래는 25층인데도 그보다 낮게 체결됐어요. 당시 호가 대비로는 잘 산 거래입니다.

옆 단지와도 견줘 볼게요. e편한세상옥수파크힐스 119동 고층 남향이 22억 9,000만원이었어요. 이번 거래와 거의 같은 값입니다.

한진타운 23평도 고층 남향이 22억 8,000만원이었어요. 한강 조망에 올수리까지 갖춘 물건은 24억 3,000만원이었고요. 조망과 수리가 붙으면 같은 단지 안에서도 값이 올라갑니다.

그러니까 이 돈이면 세 단지 모두 고층 매물에 닿았어요. 어느 한 곳만 튄 값이 아니었습니다.

평당가로 봐도 세 곳은 붙어 있어요. 서울숲리버뷰자이는 평당 9,650만원입니다. e편한세상옥수파크힐스는 9,547만원이에요. 한진타운은 9,498만원입니다. 시장은 세 곳을 거의 같은 가격대로 보고 있어요.

2. 지금 매물로 다시 보면

2026년 10월 수집 기준, 이 단지 25평 매물은 4건이에요. 호가는 24억~24억 5,000만원입니다.

이번 실거래보다 낮은 호가는 한 건도 없어요.

같은 단지 안에서 호가가 갈리는 이유는 층과 입주예요. 24억 세 건은 106동 중층입니다. 24억 5,000만원은 같은 동 고층이고 바로 들어갈 수 있어요.

24억 매물 두 건은 세입자가 살고 있어요. 입주는 2027년 8~9월입니다.

나머지 한 건은 설명상 주인이 살고 있어요. 입주일은 2027년 9월로 적혀 있습니다. 입주 일정은 확인이 필요해요.

바로 살 집이라면 선택지는 24억 5,000만원 한 건이에요. 실거주 기준 실제 출발선은 그 값입니다.

옆 단지는 사정이 달라요. e편한세상옥수파크힐스 119동 고층 남향은 22억 7,000만원에 즉시입주입니다. 한진타운 105동 중층 올수리는 22억 5,000만원이에요.

e편한세상옥수파크힐스는 세대수가 더 많아요. 서울숲리버뷰자이는 2년 더 새 아파트입니다. 두 곳은 입지 위에 신축 프리미엄이 얹힌 값이에요.

한진타운은 1994년 준공이라 성격이 다른 선택지예요. 블록 입지만 보면 세 곳 중 가장 위입니다. 값은 입지보다 낮게 매겨져 있어요. 리모델링이 진행되면 다시 매겨질 여지가 있습니다.

3. 이 거래를 어떻게 볼까

이 단지 분기평균은 2026년 1월 거래 이후 21억 9,000만원에 멈춰 있었어요. 거래가 없어서 값이 갱신되지 않았던 겁니다.

이번 거래는 멈춰 있던 값을 시장 수준으로 끌어올렸어요. 계약 직전 호가가 세 단지 모두 같은 선이었으니까요.

옆 단지 두 곳은 6개월 분기평균이 내렸어요. 그런데 이 단지는 거래가 끊긴 사이 값이 기록되지 않았을 뿐입니다. 혼자 앞서 나갔다기보다 늦게 따라붙은 쪽이에요.

다만 거래가 드문 평형의 한 건입니다. 이 값이 굳었다고 보긴 아직 일러요.

4. 단지와 입지, 짧게

2018년에 준공한 1,034세대 대단지예요. 세대당 주차는 1.31대로 넉넉한 편입니다. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 이어져요.

한양대역(2호선)까지 걸어서 7분이에요. 왕십리역(2·5호선·경의선)도 9분이면 닿습니다.

배정 초등학교는 서울행당초예요. 걸어서 5분 거리입니다. 중학교는 행당중과 무학중이 가깝고, 무학중은 구 11곳 중 3위예요. 고등학교는 무학여고가 구 7곳 중 2위, 성수고가 4위입니다.

성동구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 성수동1가예요. 행당동은 그보다 상당히 아래로 매겨집니다. 시장이 그렇게 평가한 결과예요. 8년차 준신축이라 재건축으로 격차를 좁힐 단계도 아닙니다.

5. 시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터 기준으로 성동구는 3개월 +6.6%, 6개월 +12.8%예요. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%입니다.

이 단지는 6개월 0.0%였어요. 구 평균도 서울 평균도 밑돈 움직임입니다. 거래 공백 탓이 커요. 9월 거래는 구 흐름에 뒤늦게 올라탄 값으로 볼 수 있습니다.

관련 보도에 따르면 성동구 거래량은 최근 줄었어요. 그래도 한국부동산원 자료상 10월 셋째 주 성동구 오름폭은 0.12%에서 0.21%로 커졌다고 합니다. 한국은행은 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했어요.

서울은 전역이 아파트 토지거래허가구역이에요. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 이미 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.

서울은 전역이 규제지역이기도 해요. 무주택자 LTV는 40%입니다. 15억 초과~25억 이하 주택은 대출 한도가 4억이에요. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 안 나옵니다.

정리하면 시장은 순풍이고, 이 단지는 늦게 따라붙었어요. 그래서 22억 8,000만원에는 근거가 있습니다. 24억대 호가가 정당해지려면 거래가 한 번 더 확인돼야 해요.