마곡13단지힐스테이트마스터 24평 16억 8,000만원, 또 최고가… 잘 산 값일까

마곡13단지힐스테이트마스터 24평이 16억 8,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.

계약은 2026년 10월 31일, 6층입니다. 거래 내역은 11월 4일에 공개됐어요.

1. 이 거래, 무엇이 새로운가

직전 최고가는 9월 11일 9층 16억 6,000만원이었습니다. 8월 10일에도 같은 값이 한 번 나왔어요. 이번 거래는 그보다 2,000만원 높습니다.

이번엔 6층입니다. 같은 6층은 6월에 15억 5,000만원, 7월에 15억 9,000만원이었어요. 같은 층끼리 놓고 봐도 값이 계속 올라왔습니다.

16억 대는 3월 13층 거래가 먼저 열었습니다. 이제는 6층, 9층 같은 중간 층이 그 값을 넘고 있어요.

1년 전 같은 6층은 13억 6,500만원이었습니다. 분기평균으로 보면 1년 새 27.4% 올랐어요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 흔들리니 참고로만 보세요.

10월 31일 16억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이라 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 정해진 건 10월 10일 무렵이에요. 그때 나와 있던 매물과 견줘 봤습니다.

단지 안 호가는 16억~17억 5,000만원에 퍼져 있었어요. 아래쪽은 1층과 3층 동향이었습니다. 위쪽은 공원뷰를 내건 1322동 중층이었고요.

6층 16억 8,000만원은 그 사이에 있습니다. 저층 호가보다 층이 높은 만큼 더 준 값이에요. 공원뷰 호가까지는 아직 7,000만원 위가 열려 있습니다.

같은 돈으로 볼 수 있던 다른 후보도 있었어요. 마곡엠밸리9단지 25평은 16억~17억 5,000만원이었습니다. 우장산힐스테이트 24평은 13억 8,000만~16억원이었고요.

평당가로 보면 이 단지가 평당 6,920만원으로 셋 중 가장 높습니다. 마곡엠밸리9단지는 평당 6,435만원, 우장산힐스테이트는 평당 6,270만원이에요.

마곡엠밸리9단지는 2021년에 지은 신축입니다. 입지값만 따지면 그 블록이 조금 더 위로 잡혀요. 그런데도 시장은 13단지에 평당 값을 더 쳐 주고 있습니다. 대단지에 초·중학교가 붙어 있는 생활 조건을 시장이 그렇게 평가한 결과예요.

2. 이후 나온 매물로 다시 보면

낮은 매물 8건은 대부분 저층입니다. 저층을 빼면 3건만 남아요.

16억 대 초반 매물은 저층이라 그 값에 나온 겁니다. 중층 이상 남향으로 좁히면 1307동 고층 16억 5,000만원, 1305동 7층 16억 7,000만원부터 시작해요. 이번 실거래는 그 바로 위에 붙어 있습니다.

실입주 조건도 갈립니다. 1302동 3층 남향 16억 3,000만원 한 건은 입주가 2027년 7월이에요. 바로 들어가 살 집을 찾는다면 선택지가 더 좁아집니다.

3. 판단: 근거 있는 재평가

이 거래가 단지에 주는 신호도 있어요. 중간 층이 16억 8,000만원을 찍었으니 고층과 공원뷰 동은 그 위에서 값을 받을 근거가 생겼습니다.

관련 보도에 따르면 같은 단지 34평은 10월 19일 18억원에 거래됐습니다. 24평이 그 뒤를 따라 올라가는 모양새예요.

4. 왜 이 자리인가

5호선 송정역과 마곡역이 각각 걸어서 10분 거리입니다. 9호선 공항시장역도 14분이에요.

배정 초등학교인 서울공진초는 0.4km입니다. 마곡하늬중은 0.2km로 단지 바로 옆이에요. 고등학교는 구 안에서 중간쯤이라 이 부분은 아쉽습니다. 대신 어린 자녀를 둔 집에는 초·중 거리가 더 크게 작용해요.

1,194세대 대단지이고, 주차는 세대당 1.41대입니다. 넉넉한 편이에요.

마곡동은 강서구 최상위 생활권입니다. 관련 보도에 따르면 마곡지구 근무 인원은 2027년까지 17만 명에 이를 전망이에요. 가양동 CJ공장 부지 개발도 2029년 상반기 준공을 목표로 하고 있습니다. 일자리가 늘수록 직주근접 수요는 이 생활권으로 모입니다.

5. 큰 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터(33평 환산) 기준으로 강서구는 6개월 +6.0%, 서울은 +8.0% 올랐습니다. 같은 기준으로 이 단지는 구 평균보다 4.8%p 덜 올랐어요.

반대로 24평만 보면 6개월 12.2%로 비교 후보 평균 7.6%를 앞섭니다. 작은 평형이 먼저 움직이고, 단지 전체는 아직 시장을 따라잡는 중이라는 뜻이에요. 덜 오른 만큼 남은 여지로 읽을 수 있습니다.

규제는 빡빡합니다. 서울 전역이 규제지역이고 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 15억 초과 25억 이하 주택은 주담대가 최대 4억원입니다. 무주택자 LTV는 40%, 유주택자의 추가 매수는 주담대가 막혀 있어요.

관련 보도에 따르면 9월 고정형 주담대 금리는 연 5.11%로 역대 최고였습니다. 강서구 거래량은 한 달 새 32% 줄고 매물은 8.7% 늘었다는 집계도 있어요. 시장이 숨 고르는 와중에 나온 최고가라는 점이 이 거래의 무게입니다.

정리하면 이렇습니다. 대출이 막힌 시장에서도 실거주 수요가 이 값을 받아 줬어요. 단지 전체는 아직 구 평균을 따라잡는 중이고, 그 거리가 남은 상승 여력입니다.