창동주공2단지 21평 7억 2,000만, 신고가 다시 썼다

도봉구 창동주공2단지 21평이 7억 2,000만원에 팔렸습니다. 10층 매물이에요. 직전 거래보다 4.8% 높은 신고가입니다.

계약일은 2026년 10월 30일이에요. 10월 31일에 신고가 잡혀 막 공개됐습니다.

이 단지 21평 매물은 8건입니다. 그중 6건이 이 값보다 호가가 낮아요. 이 거래가 비싸게 산 건지는 매물의 층을 보면 답이 나옵니다.

1. 이 실거래, 무엇이 달랐나

이번 거래는 10월에 잡힌 두 번째 거래예요. 10월 8일에는 15층이 6억 8,700만원에 팔렸습니다. 3주 만에 10층이 그보다 높은 값을 찍었어요.

5월에는 5억 중후반에서 6억 초반 사이에 거래가 이뤄졌어요. 그 뒤 6월부터 9월까지는 잡힌 거래가 없습니다. 10월에 다시 거래가 붙었는데, 두 건 모두 10층 이상이었어요.

1년 전 같은 시기와도 견줘 볼게요. 2025년 11월 25일에는 7층이 5억 3,500만원에 팔렸습니다. 분기 평균으로는 1년 새 15.3% 오른 걸로 나와요. 개별 거래끼리 놓고 보면 오름폭이 그보다 커 보입니다. 다만 층이 달라서 그대로 비교하긴 어려워요. 분기 평균도 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이니 참고만 하세요.

2. 당시 매물과 견줘 평가하기

2-1. 10월 30일 7억 2,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 가격 합의부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 이 거래의 실제 경쟁 상대는 계약 직전인 10월 9일에 나와 있던 매물이에요.

같은 단지 21평은 1층 6억 7,000만원과 10층 7억 4,000만원이 양 끝이었어요. 10층 매물은 거실 확장에 전체 올수리를 한 집이었습니다. 이번 10층 거래는 그 호가보다 낮은 값에 성사됐어요. 같은 층대 호가와 비교하면 무리하게 산 거래는 아닙니다.

당시 이 돈이면 건영캐스빌 22평 17층도 살 수 있었어요. 호가는 6억 8,000만원이었고, 우이천 쪽이 트인 서남향 고층이었습니다. 같은 동·층 광고가 세 건 걸려 있었어요.

건영캐스빌은 2002년 준공이에요. 광고에 따르면 지하주차장에서 엘리베이터로 바로 연결됩니다. 창동주공2단지는 지하주차장이 없어요. 세대당 주차도 0.41대라 부족한 편입니다. 그런데도 7억 2,000만원이 나왔어요. 재건축 기대와 창동역 입지 몫이 값에 들어 있다고 봐야 합니다.

2-2. 평당가로 본 위치: 주공18단지와 건영캐스빌 사이

총액보다 평당가로 보는 게 정확해요. 창동주공2단지 21평은 평당 3,317만원입니다. 주공18단지 22평은 3,863만원이에요. 건영캐스빌 22평은 3,090만원입니다.

창동주공2단지는 두 단지 사이에 놓여요. 주공18단지보다 가격대가 낮고, 건영캐스빌보다는 높습니다. 이번 7억 2,000만원도 주공18단지 1층 호가 아래, 건영캐스빌 17층 호가 위에 있어요. 7억대 초반 예산이면 세 단지를 나란히 놓고 고르는 자리입니다.

분기 평균 6개월 변화율은 주공18단지 62.0%, 건영캐스빌 8.5%, 창동주공2단지 9.0%로 잡혀요. 주공18단지 숫자는 그 분기에 거래된 층에 크게 끌렸을 수 있습니다. 이 숫자만으로 창동주공2단지가 뒤처졌다고 보긴 어려워요. 창동 일대 재건축 단지들이 함께 움직이는 흐름으로 보는 게 맞습니다.

2-3. 지금 호가는 이 거래를 따라왔나

8건 중 6건이 7억 2,000만원보다 낮아요. 숫자만 보면 더 낮은 값에 살 길이 많아 보입니다. 그런데 낮은 호가는 1층과 4층 매물뿐이에요. 8층 이상에서 7억 2,000만원 아래로 나온 매물은 없습니다.

6억 7,000만원 매물은 모두 204동 1층 남향이에요. 예전에 올수리를 한 집들입니다. 이 호가는 층에서 나온 차이로 읽어야 해요.

중층 이상은 205동 8층 올수리가 7억 2,000만원이에요. 204동 10층 올수리·거실 확장은 7억 3,000만원입니다. 같은 층대 호가가 이번 실거래와 거의 붙어 있어요. 이번 거래가 중층 이상의 기준선 역할을 하고 있다는 뜻입니다.

실거주 수요에겐 반가운 점도 있어요. 수집 시점 기준으로 8건 모두 6개월 안에 입주가 되는 매물입니다. 일부는 입주일 협의가 필요하니 일정은 따로 맞춰 보세요.

3. 이 거래가 남긴 신호

투자 목적이라면 조건이 까다로워요. 이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 1주택 이상이 추가로 살 땐 주택구입 목적 주담대가 막혀 있어요(LTV 0%).

기다릴 신호는 두 가지예요. 하나는 다음 중층 거래가 7억 2,000만원 언저리에서 다시 나오는지입니다. 다른 하나는 정밀안전진단 진척 소식이에요.

피할 조건도 분명해요. 수리도 전망도 없는 매물이 7억 2,000만원을 넘겨 나오면 서두를 이유가 없습니다. 그 값이면 같은 단지 올수리 중층과 비교해 보세요.

4. 배경: 재건축은 아직 첫 관문

창동주공2단지는 1990년 준공, 36년 차예요. 750세대 중형 단지이고 5개 동입니다. 언론 보도에 따르면 2021년 7월 5일 예비안전진단을 통과했어요.

상아1·2차와 묶어 약 2,000가구로 통합 재건축하는 방안도 검토 중이라는 보도가 있어요. 정밀안전진단을 통과한 뒤 최종 결정한다는 내용입니다. 인근 창동주공 4·18·19단지는 2026년 7월~9월 추진위 승인을 받았다고 전해져요. 관련 보도에 따르면 30년 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축이 가능하도록 규제를 푸는 방침도 나왔습니다.

아직 초기 단계라 동·층·향이 값에 그대로 작동해요. 재건축까지 남은 시간이 길어서 그동안 살 집의 조건이 중요하기 때문입니다. 1층과 10층의 호가 차이가 지금 단계에선 자연스러운 이유예요.

5. 입지와 학군

가장 큰 무기는 창동역이에요. 4호선 창동역이 약 0.4km, 도보 6분입니다. 4호선 쌍문역도 도보 13분 거리예요.

창동은 도봉구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 블록만 놓고 보면 이 자리는 주변에서 중간쯤입니다. 주공18단지 블록이 조금 위, 건영캐스빌 블록이 조금 아래예요. 평당가는 이 블록의 입지값보다 높게 형성돼 있습니다. 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 상태라는 뜻이에요. 사업이 진척되면 이 기대가 굳고, 지연되면 빠질 수 있습니다.

배정 초등학교는 서울창원초등학교로 약 0.2km예요. 중학교는 창북중(구 13곳 중 7위)과 창일중(5위)이 도보권입니다. 고등학교는 창동고(9곳 중 4위)가 도보 6분이에요.

6. 큰 흐름 속에서

우리 실거래 데이터 기준으로 도봉구는 6개월 동안 2.6% 올랐어요. 서울 전체는 같은 기간 8.0%입니다. 창동주공2단지는 구 평균을 2.2%p 웃돌았어요. 서울 평균보다는 3.2%p 낮습니다.

도봉구 안에선 앞서 가지만 서울 속도엔 못 미친다는 뜻이에요. 혼자 과열됐다기보다 뒤처진 값을 따라가는 쪽에 가깝습니다. 한국부동산원 주간 통계를 인용한 보도에 따르면 10월 셋째 주 도봉구는 전주보다 0.33% 올랐어요.

역풍도 있어요. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 신규 주담대 금리는 연 4.88%였습니다. 기준금리 추가 인상 가능성도 거론돼요.

규제도 계산에 넣어야 해요. 도봉구는 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 담보가치는 KB시세로 잡힙니다. 2026년 10월 26일 KB 평균은 6억 2,750만원이에요. 실거래가보다 낮으니 그만큼 현금이 더 필요합니다.

정리하면 이번 7억 2,000만원은 구 흐름을 타고 나온 값이에요. 중층 이상에선 호가도 이 선에 붙었습니다. 다음 중층 거래가 이 값을 다시 확인하면 7억 2,000만원은 새 기준선이 됩니다.