미성 15평 7억 4,200만 신고가, 그런데 매물 5건은 전부 그 아래

미성 15평이 7억 4,200만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.

계약일은 2026년 10월 24일입니다. 신고를 거쳐 10월 28일에 공개됐어요.

직전 거래보다 7.5% 높습니다. 그런데 눈여겨볼 게 하나 있어요. 11월 1일 기준 매물 5건이 모두 이 값보다 낮습니다.

1. 3개월 만에 나온 한 건

직전 거래는 7월 16일 7층 6억 9,000만원이었어요. 그 뒤로 10월 24일까지 거래 목록이 비어 있습니다. 석 달을 쉬고 나온 한 건이 신고가를 쓴 거예요.

층으로는 설명이 잘 안 됩니다. 7월 12층은 7억원이었어요. 6월 10층은 6억 5,000만원이었고요. 6층이 이 값을 받은 이유는 실거래 기록만으론 알 수 없습니다. 수리 여부가 실거래엔 남지 않거든요.

1년 전 같은 시기를 보면 차이가 큽니다. 9층이 5억 2,000만원, 4층이 5억 2,500만원이었어요. 분기평균으로 1년 새 42.5% 올랐습니다. 개별 거래끼리 놓고 봐도 크게 오른 건 같아요.

10월 24일 7억 4,200만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값을 맞춘 건 계약 직전인 10월 3일 무렵이에요.

그 시점 미성 15평 매물 기록은 남아 있지 않습니다. 대신 비슷한 예산의 구로두산위브 16평 매물은 확인돼요.

이 거래 값이면 구로두산위브 16평 남향 9층도 살 수 있었어요. 그래도 이 매수자는 미성을 골랐습니다.

평당가로 보면 두 단지는 가격대가 다릅니다. 미성 15평은 평당 4,900만원이에요. 구로두산위브 16평은 평당 3,922만원입니다. 매수자는 그 차이를 재건축 기대와 신도림동 생활권에 낸 거예요.

이 거래 뒤에 나온 미성 매물

이번 거래는 KB시세 상한도 넘었어요. 매물 5건도 전부 이 값 아래에 있습니다.

낮은 매물이 저층만 있는 것도 아닙니다. 저층 2건을 빼도 중층 3건이 남아요. 저층이라 낮은 게 아니라, 호가 자체가 거래가 아래에 있는 거예요.

미성 호가는 1,000만원 폭에 몰려 있어요. 밴드 하단 7억 2,000만원은 3층, 수리 표기가 없는 집입니다. 대신 바로 들어갈 수 있어요.

나머지 4건은 7억 3,000만원, 모두 올수리에 샤시까지 했습니다. 수리값이 호가에 붙은 거예요. 다만 넷 다 세입자가 살고 있어요.

실거주라면 6개월 안에 들어갈 수 있는 건 즉시입주 1건뿐입니다. 2동 중층 매물은 전세 승계 조건과 입주 가능 문구가 함께 적혀 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

2. 비슷한 예산의 다른 선택지, 구로두산위브

두 단지는 성격이 다른 선택지예요. 미성은 재건축을 기다리는 단지입니다. 구로두산위브는 2006년에 지은 단지고요.

최근 6개월은 구로두산위브가 더 올랐어요. 1년으로 넓히면 미성이 훨씬 많이 올랐습니다. 둘이 같이 움직인 게 아니에요. 미성은 2026년 1분기에 혼자 크게 뛰었습니다.

분기평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 튑니다. 참고로만 보세요. 그래도 방향은 분명해요. 미성 값은 동네 흐름보다 재건축 기대가 끌어올렸습니다.

3. 그래서 이 거래는

4. 단지와 재건축, 짧게

미성은 1987년 준공, 824세대 중형 단지예요. 15평 대지지분은 18.8㎡(약 5.68평)입니다. 용적률은 234%예요.

준공업지역이라 용적률을 최대 400%까지 볼 수 있어요. 관련 보도에 따르면 2024년 9월 서울시 정비기본계획 개정으로 준공업지역 용적률 완화가 이뤄졌습니다. 일반분양을 늘리기 좋은 조건이에요.

안전진단을 통과한 지 3년 반이 지났어요. 정비구역 지정은 아직입니다. 남은 길이 깁니다.

그래서 지금은 층·향·수리가 여전히 값을 가릅니다. 이주까지 살 기간이 길기 때문이에요. 올수리 매물에 붙은 웃돈도 이 단계에선 근거가 있습니다.

비례율·분담금·감정가는 아직 나온 게 없어요. 조합 공고가 나와야 계산할 수 있습니다.

입지

구로역(1호선)까지 걸어서 10분이에요. 도림천역(2호선)은 14분입니다. 배정 초등학교 서울신미림초는 4분 거리예요.

중학교는 신도림중이 13분 거리입니다. 구로구 14개 중 1위예요. 고등학교는 구현고가 9분, 구 3위입니다.

신도림동은 구로구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 미성 블록도 구로두산위브 블록보다 위치 값이 높게 매겨집니다. 학군과 신도림 상권이 그 이유예요.

미성 평당가는 그 블록 위치 값보다 높게 형성돼 있어요. 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 상태입니다. 재건축이 늦어지면 이 얹힌 부분이 먼저 흔들릴 수 있어요.

규제

서울은 전역이 토지거래허가구역이에요. 미성도 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요.

서울은 전역이 규제지역이기도 합니다. 무주택자 주담대 LTV는 40%, 생애최초는 70%예요. 집이 있는 사람이 추가로 사면 LTV는 0%입니다.

주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 세입자 계약이 6개월 넘게 남은 매물은 이 조건과 맞추기 어렵습니다.

5. 큰 흐름 속 이 거래

우리 실거래 데이터 기준으로 구로구는 6개월 동안 3.2% 올랐어요. 서울은 8.0%였습니다.

미성은 구 평균보다 4.3%p 더 올랐어요. 서울 평균과는 거의 같이 움직였습니다. 동네 흐름을 앞질렀다는 뜻이에요.

바람이 순하지만은 않습니다. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 은행 주담대 금리는 연 4.88%였어요. 5개월 연속 오른 값입니다.

서울 흐름을 탄 건 맞아요. 그래서 이번 신고가를 거품으로만 보긴 어렵습니다. 다만 금리가 오르는 중이라 다음 거래가 이 값을 이어받을지는 지켜봐야 해요.