미륭,미성,삼호3차 13평 8억 4,200만 신고가, 매물 15건 중 11건은 그보다 낮다
노원구 월계동 미륭,미성,삼호3차 13평이 8억 4,200만원에 거래되며 신고가를 썼습니다. 그런데 매물 15건 가운데 11건은 이 값보다 호가가 낮습니다. 이 거래는 높게 산 걸까요, 시세가 따라오는 신호일까요?
미륭,미성,삼호3차 13평이 신고가를 다시 썼습니다. 값은 8억 4,200만원, 3층입니다.
계약은 10월 2일이었어요. 신고를 마치고 10월 20일에 공개됐습니다.
그런데 매물을 보면 이상합니다. 15건 중 11건의 호가가 이 값보다 낮거든요. 이 거래가 어디쯤 서 있는지 따져 보겠습니다.
1. 이 거래, 어떻게 생겼나
직전 거래는 9월 1일 1층 8억원이었어요. 이번엔 3층이고 4,200만원이 더 붙었습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-02 | 3층 | 8억 4,200만 | 신고가 |
| 2026-09-01 | 1층 | 8억 | 직전 거래 |
| 2026-08-29 | 1층 | 7억 7,300만 | |
| 2026-08-25 | 2층 | 8억 2,000만 | |
| 2026-08-14 | 5층 | 7억 9,500만 | |
| 2026-07-17 | 1층 | 8억 | |
| 2025-10-17 | 4층 | 6억 1,500만 | 약 1년 전 |
| 2025-10-03 | 1층 | 5억 8,800만 | 약 1년 전 |
직전 거래와 층이 다릅니다. 1층 거래와 3층 거래를 바로 견주면 상승폭이 커 보일 수 있어요. 그래서 +5.2%는 층 차이도 함께 담긴 숫자입니다.
1년 전 같은 시기엔 4층이 6억 1,500만원이었어요. 분기평균 기준 1년 상승률은 21.2%입니다. 개별 거래끼리 놓고 보면 오름폭은 이보다 더 큽니다.
1-1. 10월 2일 8억 4,200만 실거래, 이후 나온 매물과 복기
계약 직전 시점의 매물 기록은 없습니다. 그래서 10월 하순에 수집한 매물과 견줍니다. 계약 뒤의 매물이라는 점은 감안하고 보세요.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-02 3층 8억 4,200만 |
| 13평 매물 호가 범위 | 8억 1,000만~8억 7,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 11건 / 15건 |
| 저층 빼고 센 경우 | 11건 / 15건 |
| KB시세(2026-10-19) | 7억 6,333만~8억 3,000만 · 평균 7억 8,667만 |
| 한국부동산원(2026-10-19) | 7억 6,000만~8억 2,000만 · 평균 7억 9,000만 |
낮은 매물 11건은 저층 때문만이 아닙니다. 저층을 빼도 11건 그대로예요. 이 값 아래에서도 고를 물건이 넉넉하다는 뜻입니다.
공식 시세 두 곳의 상한도 이 거래보다 낮습니다. 이번 거래는 밴드 위쪽 끝을 찍은 값이에요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 호가 | 입주 |
|---|---|---|---|
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 4동 5층(탑층) 남향 | 8억 1,000만원 | 세안고(20271031) |
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 3동 5층(탑층) 남향, 월세 승계 조건 | 8억 1,000만원 | 세안고(20280309) |
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 5동 5층(탑층) 남향, 올수리 | 8억 2,000만원 | 2026년 12월 하순 |
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 4동 4층 남향, 올수리·샤시 교체 | 8억 2,000만원 | 20270208 |
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 5동 2층 남향, 올수리 | 8억 2,000만원 | 세안고(2027년 10월 하순) |
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 7동 5층(탑층) 남향 | 8억 2,000만원 | 20261204 |
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 1동 1층 남향 | 8억 2,000만원 | 세안고(20271025) |
| 미륭,미성,삼호3차 13평 | 9동 5층(탑층) 동향, 올수리 | 8억 3,000만원 | 2026년 11월 하순 |
| 상계주공5단지 11평 | 505동 4층 남향, 올수리 | 6억 5,500만원 | 즉시입주 |
| 상계주공5단지 11평 | 511동 5층(탑층) 남향 | 6억 8,000만원 | 즉시입주 |
| 상계주공5단지 11평 | 517동 고층 남향 | 7억 3,000만원 | 세안고(20271021) |
가장 낮은 8억 1,000만원 두 건은 세를 안고 있어요. 입주일이 2027년 10월, 2028년 3월입니다. 바로 들어가 살 수는 없는 물건이에요.
6개월 안에 실입주가 되는 건 낮은 8건 중 4건입니다. 그 하단이 8억 2,000만원이에요. 올수리에 남향인 물건도 이 값에 있습니다.
실거주자 눈으로 보면 시세의 실제 바닥은 8억 2,000만원입니다. 8억 4,200만원은 그보다 2,200만원 위예요. 이번 거래의 수리 상태는 공개되지 않았습니다. 그래서 이 차이가 정당했는지는 단정하기 어렵습니다.
인근 상계주공5단지 11평은 가격대가 다른 선택지예요. 호가가 6억 5,500만~7억 3,000만원에 있습니다. 평당가도 이 단지보다 낮게 형성돼 있어요.
8억 4,200만원이면 상계주공5단지 매물 상단도 넘깁니다. 두 단지는 같은 예산을 두고 겨루는 사이가 아니에요. 평형과 예산이 다른 후보로 보는 게 맞습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 8억 2,000만원 | 5동 탑층 남향이라 채광이 좋고 위층 소음 걱정이 적으며, 올수리돼 바로 입주할 수 있습니다. |
| 8억 2,000만원 | 4동 고층 남향이라 볕이 잘 들고 전망이 트여 있으며, 올수리에 샤시까지 교체해 손볼 곳 없이 들어올 수 있습니다. |
| 8억 2,000만원 | 5동 중간층 남향으로 채광이 괜찮고 올수리까지 돼 있지만, 세입자가 살고 있어 전세를 낀 터라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 8억 1,000만원최저가 | 4동 탑층 남향이라 볕이 잘 들고 위층 소음이 적지만, 세입자가 거주 중인 전세 낀 조건이라 바로 들어가 살기는 어렵습니다. |
| 8억 1,000만원최저가 | 3동 탑층 남향으로 채광이 좋은 편이나, 전세를 끼고 있어 실입주보다는 투자로 접근하는 게 맞습니다. |
| 8억 2,000만원 | 7동 탑층 남향이라 볕이 잘 들고 위층이 없어 조용하며, 비워진 상태라 바로 입주할 수 있습니다. |
| 8억 2,000만원 | 1동 1층 남향이라 오르내림 없이 편하지만, 세입자가 살고 있는 전세 낀 조건이라 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 8억 3,000만원 | 9동 탑층 동향이라 아침볕이 들고 위층 소음이 적으며, 올수리돼 바로 입주할 수 있습니다. |
2. 이 거래가 보내는 신호
값이 오른 흐름 자체는 근거가 있어요. 분기평균은 6개월 새 6억 8,222만원에서 7억 4,200만원으로 올랐습니다. 그 위에서 나온 한 건이라 엉뚱한 튐은 아닙니다.
다만 이 값이 바닥이 된 건 아니에요. 다음 거래가 8억 2,000만원대에서 나오는지 보세요. 그러면 이번 거래는 위쪽 한 건으로 남습니다.
비교군 하나는 이 단지보다 빨리 올랐어요. 상계주공5단지는 분기평균 기준 6개월 +25.0%입니다. 표본이 한 단지라 참고만 하세요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 흔들립니다.
3. 단지와 입지, 짧게
1986년 준공, 40년차라 재건축 연한을 넘겼습니다. 32개 동, 3,930세대 대단지예요. 13평 대지지분은 41.7㎡(약 12.6평)입니다.
매물 설명엔 추진위 승인 얘기가 자주 보입니다. 하지만 조합 공고로 확인된 단계는 아직 알 수 없어요. 사업 초기라 지금은 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다.
주차는 세대당 0.52대로 부족한 편이에요. 오래 살 분이라면 이 점은 감안하셔야 합니다.
자리는 좋은 편입니다. 광운대역(1호선) 도보 7분, 공릉역(7호선) 도보 8분이에요. 배정 초등학교는 서울한천초로 0.4km 거리입니다.
이 블록은 상계주공5단지 쪽 블록보다 입지 평가가 조금 높아요. 노원구 최상위 생활권인 중계동보다는 한 단계 아래입니다. 학원가와 학군 선호가 중계동에 몰린 결과예요.
평당가는 입지값 위에 올라가 있습니다. 재건축 기대가 이미 값에 얹혀 있다는 뜻이에요. 사업이 늦어지면 이 몫부터 흔들릴 수 있습니다.
4. 시장 흐름 속 이 거래
우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월 +2.5%입니다. 서울은 같은 기간 +7.4%예요.
이 단지는 6개월 동안 노원구 평균보다 2.7%p 더 올랐어요. 서울 평균보다는 2.2%p 덜 올랐습니다. 구 안에선 앞서고, 서울 흐름은 뒤따르는 움직임이에요.
관련 보도에 따르면 9월 노원구 거래량은 332건으로 서울 자치구 중 가장 많았습니다. 토지거래허가구역과 대출 한도 축소로 실입주 가능한 중저가에 수요가 몰렸다는 분석이에요. 한국은행은 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했습니다.
시장 바람은 이 단지 쪽으로 불고 있어요. 그래서 혼자 튄 거래로 보진 않습니다. 다만 실수요가 고르는 건 실입주 가능한 물건이에요. 그 물건들이 8억 2,000만원대에 모여 있습니다.