중계그린 18평 7억 500만원 신고가, 10월 호가 4건은 모두 그 아래

중계그린 18평이 7억 500만원에 팔렸습니다. 12층 거래이고, 이 평형의 신고가예요.

계약일은 2026년 9월 7일입니다. 신고 절차를 거쳐 10월 8일에 공개됐어요.

그런데 10월에 수집한 18평 매물 4건은 모두 이 값보다 호가가 낮습니다. 신고가를 쓴 거래가 호가보다 위에 있는 거예요. 이 7억 500만원을 어떻게 봐야 할지 따져 봤습니다.

1. 7억 500만원, 어떤 거래였나

직전 실거래는 7월 31일 7층 6억 8,300만원이었어요. 이번 거래는 그보다 3.2% 높습니다. 층이 7층에서 12층으로 올라간 차이도 섞여 있어요.

흐름은 한 방향입니다. 5월 16일 두 건은 5억 9,000만원과 6억 2,000만원이었어요. 7월엔 6억 4,500만원과 6억 8,300만원이 나왔고요. 9월에 7억 500만원이 찍혔습니다.

6월 10일 5억 5,000만원은 직거래예요. 중개 없이 당사자끼리 한 거래라 흐름에서 빼고 보는 게 맞습니다.

1년 전 9월엔 같은 평형이 5억원 안팎이었어요. 15층이 5억원, 5층이 5억 900만원이었습니다. 분기 평균으로는 1년 새 33.4% 올랐다고 나와요. 개별 거래끼리 견주면 오른 폭은 그보다 큽니다.

하나는 짚어 둘게요. 9월에 잡힌 18평 거래는 이 한 건입니다. 한 건만으로 시세가 7억원 위에 자리 잡았다고 말하긴 이릅니다.

9월 7일 7억 500만원, 10월 매물과 견줘 보면

계약 직전 시점의 매물 기록은 남아 있지 않아요. 그래서 10월에 수집한 매물과 견줘 봤습니다. 계약 이후 시점이라 그사이 호가가 움직였을 수 있어요.

직전 실거래보다 호가가 낮은 매물이 4건 중 4건입니다. 저층을 빼도 3건이 남아요. 낮은 호가가 저층에만 몰린 게 아니라는 뜻이에요.

다만 그 3건은 모두 세입자가 살고 있어요. 입주 가능 시점은 2027년 3월 초순 이후, 2027년 8월 10일, 2027년 8월 12일입니다. 바로 들어갈 수 있는 건 4층 남향 7억원 한 건뿐이에요.

KB시세와도 견줘 볼게요. 10월 5일 기준 KB 상한가는 6억 9,000만원입니다. 이번 거래는 그보다 위에서 됐어요. 대출 한도는 KB시세를 기준으로 잡힙니다. 실거래가가 KB 상한보다 높으면 그 차이는 현금으로 메워야 해요.

중계그린 18평 호가는 6억 8,000만~7억원에 몰려 있어요. 6억 8,000만원은 밴드 하단입니다. 동향이고 세입자가 2027년 8월까지 살지만, 올수리 집이에요. 7억원 3건은 모두 남향이고, 층과 입주 조건에서 갈립니다.

12층 7억 500만원은 이 밴드보다 조금 위예요. 같은 102동 14층 남향이 7억원에 나와 있습니다. 높은 층을 원한다면 그 근처가 기준이 돼요.

옆 단지 매물도 보겠습니다. 극동.건영.벽산 19평은 7억 1,000만~7억 5,000만원이에요. 3건 모두 남향이고 바로 입주가 됩니다. 2층과 6층은 올수리예요.

태강 21평은 6억 4,000만~7억원입니다. 평수는 더 넓어요. 대신 역이 화랑대역(6호선) 약 0.4km로 조금 더 멉니다.

평당가로 놓으면 위치가 정리돼요.

중계그린과 극동.건영.벽산은 평당가가 거의 붙어 있어요. 태강은 평당가가 낮은 가격대입니다. 7억 500만원이면 셋 다 고를 수 있어요. 결국 무엇에 돈을 내느냐의 문제입니다.

중계그린은 재건축 일정이 보도로 확인되는 쪽이에요. 극동.건영.벽산은 올수리 집에 바로 들어가는 쪽이고요. 태강은 같은 돈으로 평수를 넓히는 쪽입니다.

6개월 상승률은 중계그린이 앞섰어요. 분기 평균 기준 16.5%로, 두 단지 평균 9.6%보다 6.9%p 높습니다. 지역이 같이 오른 것보다 이 단지가 먼저 움직인 쪽에 가까워요. 다만 분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들립니다.

2. 이 거래가 남긴 신호

이 거래가 단지에 남긴 신호는 하나예요. 18평에서 7억원대 거래가 실제로 나왔다는 점입니다. 이게 기준선으로 굳을지는 다음 거래가 정해요.

3. 재건축, 어디까지 왔나

언론 보도에 따르면 중계그린은 2023년 10월 10일 정밀안전진단 E등급을 받았어요. 2026년 5월 20일엔 조합설립추진위원회 승인을 받았습니다. 조합설립 법정 동의율 70%도 확보했다고 해요.

보도에 따르면 계획은 최고 49층, 4,360~4,432세대입니다. 용적률은 191%에서 359.9%까지 완화될 예정이에요. 기존 용적률 191%는 재건축 사업성으로 보면 좋은 편입니다. 대지지분은 18평 기준 28.285㎡(약 8.6평)예요.

비례율·분담금·조합원 분양가는 아직 나온 게 없어요. 이 값들은 사업시행인가와 관리처분 단계에서 정해집니다. 보도에서도 공사비 상승에 따른 분담금을 큰 변수로 꼽아요.

지금은 조합설립 전, 초기 단계입니다. 이주까지 시간이 많이 남았어요. 그래서 사는 동안의 층·향이 값에 그대로 반영됩니다. 12층 거래가 7층보다 높았던 것도 이 틀에서 자연스러워요.

4. 입지와 단지, 짧게

중계역(7호선)이 약 0.1km 거리예요. 배정 초등학교인 서울중원초도 약 0.1km입니다. 역과 초등학교를 모두 바로 옆에 둔 단지예요.

중학교는 구 내 2위인 상명중이 도보 10분이에요. 고등학교는 구 내 1위인 대진여고가 도보 6분입니다. 보도에 따르면 은행사거리 학원가도 가깝다고 해요.

중계동은 노원구에서 가장 높게 평가받는 생활권이에요. 중계그린 블록도 인근에서 상위 입지로 나옵니다. 극동.건영.벽산과는 블록 평가가 같아요. 태강 쪽은 입지 평가가 낮게 나오고, 역 거리 차이가 대표적인 이유예요.

평당가는 블록 입지 평가보다 위에 있어요. 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 값이라는 뜻입니다. 보도에 따르면 동북선이 개통되면 은행사거리역까지 더해진다고 해요.

약점도 분명해요. 세대당 주차가 0.37대로 부족합니다. 지하주차장이 없고, 복도식 구조예요.

5. 큰 흐름에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월간 2.5% 올랐어요. 서울은 같은 기간 7.4%입니다. 이 단지는 33평 환산으로 보면 구 평균과 비슷하게 움직였어요. 서울 평균보다는 4.2%p 낮습니다. 앞의 분기 평균 16.5%와는 잣대가 달라요.

보도에 따르면 한국부동산원 10월 첫째 주 조사에서 노원구는 0.31% 올랐어요. 한국은행은 7월과 8월 연속 금리를 올려 8월 기준 3.00%가 됐습니다. 15억원 이하 주택 대출 한도가 6억원으로 묶이면서 노원구로 실수요가 옮겨 왔다는 분석도 나와요.

규제도 짚어 둡니다. 중계그린은 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다. 다만 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 무주택자 LTV는 40%, 1주택자의 추가 매수는 0%입니다.

서울 전체로 보면 이 단지는 아직 뒤따라가는 쪽이에요. 구 안에선 흐름과 같이 움직였고요. 그래서 7억 500만원은 혼자 튄 값보다 흐름을 따라온 값에 가깝습니다. 7억원 안쪽에서, 입주 일정과 재건축 일정을 같이 보세요.