미미삼 13평 8억 2,000만원, 2층이 신고가를 썼다

1. 방금 공개된 거래 — 13평 8억 2,000만원

월계동 미륭,미성,삼호3차 13평이 8억 2,000만원에 팔렸습니다. 2층 물건이고, 이 평형 신고가입니다.

계약일은 2026년 8월 25일이에요. 신고가 끝나 2026년 9월 22일에 막 공개됐습니다.

눈길이 가는 건 층입니다. 열흘 앞선 8월 14일 5층 거래가 7억 9,500만원이었어요. 2층이 그보다 2,500만원 비싸게 팔렸습니다.

표를 보면 층과 값의 상관이 거의 없습니다. 1층이 8억원에 팔리고 5층이 7억 7,000만원에 팔렸어요. 재건축을 보고 들어오는 매수라 층보다 대지지분을 보는 흐름으로 읽힙니다.

1년 전과 견주면 폭이 확 커집니다. 2025년 10월 3일 1층 거래가 5억 8,800만원이었어요. 2026년 9월 1일 1층이 8억원이니, 같은 층끼리 1년 새 2억원 넘게 올랐습니다.

분기평균으로 계산한 1년 변화율은 21.2%입니다. 개별 거래로 보면 그보다 훨씬 가파르다는 뜻이에요. 분기평균은 그 분기에 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 흔들리니 참고로만 보세요.

2. 이 값, 잘 산 걸까

2-1. 지금 나와 있는 호가와 견줘 보면

표 맨 아랫줄이 핵심입니다. 2026년 9월 1일 1층 8억원보다 낮은 호가가 한 건도 없어요. 호가 전체가 실거래 위에 얹혀 있습니다.

그러니 8월 25일의 8억 2,000만원은 지금 기준으로 보면 밴드 하단 가까이입니다. 거래 이후 호가가 위로 정리됐다고 읽는 게 맞겠습니다.

다만 실입주를 생각한다면 밴드 하단은 의미가 없습니다. 8억 1,000만~8억 4,000만원 네 건은 모두 세 또는 월세를 안고 있어요. 입주 예정일이 2027년 10월 이후라 바로 들어갈 수 없습니다.

실입주가 되는 물건은 8억 5,000만원부터 시작합니다. 여기에 특올수리·정상입주가 섞여 있고, 8억 8,000만원 올수리 매물이 상단이에요. 같은 13평 남향이라도 수리 상태와 입주 조건이 갈리니 호가가 7,000만원 폭으로 벌어집니다.

2-2. 같은 예산의 대안은 상계주공5단지

8억 안팎으로 노원구에서 붙일 만한 후보는 많지 않습니다. 비슷한 연식의 재건축 기대 단지로 상계주공5단지가 있어요.

평당가로 보면 상계주공5단지가 이 단지보다 10% 아래입니다. 시장은 3,930세대 대단지 쪽에 값을 더 얹어 놓은 셈이죠.

그런데 6개월 변화율은 반대입니다. 상계주공5단지가 25.0%, 미미삼이 8.8%예요. 이번 신고가가 앞서 튄 게 아니라 뒤따라간 움직임일 수 있다는 뜻입니다.

3. 이 거래를 어떻게 볼 것인가

4. 값을 밀어올린 것 — 재건축

이 단지는 1986년 준공, 3,930세대입니다. 재건축 연한을 한참 넘겼어요. 강북권 최대 재건축 사업지로 불립니다.

계획안은 최고 50층, 6,103세대입니다. 준주거지역 종상향으로 용적률을 330.61%까지 올린다는 내용이 담겼습니다.

돈 이야기도 나와 있습니다. 추정 비례율은 100.42%예요. 추정 조합원분양가는 전용 59㎡ 9억 6,204만원, 전용 84㎡ 12억 2,796만원입니다.

분담금은 한 번 뒤집혔습니다. 2024~2025년 무렵엔 전용 59㎡ 소유주가 84㎡를 받으면 5억원 안팎이 나온다고 해서 반발이 컸어요. 2026년 4월 기준 추정치로는 기존과 비슷한 평형을 신청하면 1억원 이내로 줄어든다는 분석이 나왔습니다.

지금 단계에서 동·층·향이 값에 미치는 영향이 옅은 이유가 여기 있습니다. 감정평가는 대지지분이 중심이에요. 이 13평의 대지지분은 41.7㎡(약 12.6평)로, 전용 면적 대비 넉넉한 편입니다.

다만 사업 기간이 깁니다. 예상 일정대로라면 준공까지 10년입니다. 업계에서도 관리처분인가까지 5년 이상 본다고 합니다.

5. 입지와 규제

광운대역(1호선)이 약 0.5km입니다. 공릉역(7호선)도 비슷한 거리예요. 배정초는 서울한천초등학교로 도보 6분입니다.

호재는 광운대역세권 개발과 GTX-C입니다. GTX-C 광운대역은 2028년 말 개통 예정으로 알려져 있어요. 동부간선도로 지하화도 함께 거론됩니다.

다만 노원구 안에서 월계동이 최상위 생활권은 아닙니다. 중계동 학원가 일대가 한 단계 위로 평가받아요. 대신 이 블록은 평당가가 인근 블록 입지값보다 높게 형성돼 있습니다. 재건축 기대가 이미 값에 얹혀 있다는 뜻입니다.

규제도 짚고 갑니다. 서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 무주택자 LTV는 40%, 주택가격 15억 이하 한도는 6억원입니다. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 나오지 않습니다.

서울 전역 아파트는 토지거래허가 대상이라 허가를 받고 실거주해야 합니다. 다만 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있어요. 세 안고 나온 매물들이 그래서 거래되고 있는 겁니다. 계약 전 관할 구청 허가 조건을 확인하세요.

6. 큰 흐름 위에 놓아 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 3개월 +1.0%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요. 구 전체는 서울 평균을 못 따라가고 있습니다.

그 안에서 이 단지는 6개월 +8.8%로 움직였습니다. 구 흐름보다 앞서 나간 쪽이에요. 재건축이라는 단지 고유 재료가 값을 끌어올렸다고 보는 게 자연스럽습니다.

역풍도 있습니다. 기준금리는 2026년 8월 3%로 올랐고, 주담대 금리 상단은 7%에 가깝습니다. 스트레스 DSR 3단계까지 적용돼 같은 소득으로 빌릴 수 있는 돈이 줄었어요.

그래서 10억원 아래 물건으로 수요가 몰립니다. 관련 보도에 따르면 노원구는 10억원 미만 거래가 서울 전체의 약 19.3%를 차지합니다. 이 단지 13평이 딱 그 자리에 있습니다.

정리하면 이렇습니다. 금리는 역풍이고, 예산대와 재건축은 순풍이에요. 순풍이 더 셌던 결과가 8월 25일의 8억 2,000만원입니다.