극동.건영.벽산 19평 7억 2,700만 신고가, 직전보다 22.6% 뛰었다

하계동 극동.건영.벽산 19평이 7억 2,700만원에 팔렸습니다. 4층 거래예요. 이 평형 신고가입니다.

계약은 9월 22일이었어요. 거래 정보는 10월 20일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 4월 28일 3층 5억 9,300만원이었어요. 이번 값은 그보다 22.6% 높습니다.

진짜 오른 건지 어쩌다 한 건인지는 아직 모릅니다. 계약 직전 시장과 옆 단지 매물에 대 봤어요.

1. 7억 2,700만, 어떤 거래였나

4월 28일 뒤로 9월 22일까지 다른 거래는 없었어요. 다섯 달 가까이 비어 있다가 한 건이 크게 뛰었습니다.

4월 최고가는 13층 6억 6,000만원이었어요. 이번 거래는 4층인데도 그보다 높습니다.

1년 전 같은 시기 거래는 4억 9,700만~5억 4,000만원이었어요. 분기 평균으로는 1년 새 22.0% 올랐습니다. 개별 거래끼리 견주면 오름폭이 더 크게 보여요.

공식 시세와도 견줘 봤어요. 10월 19일 기준 KB 시세 상단은 7억원입니다. 한국부동산원 상단도 7억원이에요. 이번 거래는 두 시세의 상단 위에서 이뤄졌습니다.

9월 22일 7억 2,700만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정 뒤 허가를 받고 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 값은 계약일보다 먼저 정해져요.

그 시점인 9월 1일 시장을 봤습니다. 이 단지 자체의 당시 매물 기록은 없어요. 그래서 비슷한 예산대 다른 단지 매물로 견줬습니다.

당시 이 예산대 매물은 대부분 6억원대였어요. 총액으로는 7억 2,700만이 표의 맨 위보다 높습니다.

단지마다 평당가가 원래 다릅니다. 극동.건영.벽산은 평당 3,864만원이에요. 삼익4단지는 3,421만원, 태강은 3,162만원입니다. 공릉3단지라이프는 2,698만원이에요.

그래서 총액 차이 자체는 이상하지 않아요. 가격대가 다른 단지들이라 같은 돈에 받는 조건이 다릅니다. 표의 매물은 세입자를 안은 물건이 많았던 것도 눈여겨볼 점이에요.

결론은 이렇습니다. 당시 시장에 비해 싸게 산 거래는 아니에요. 그렇다고 비싸게 샀다고 단정하기도 이릅니다. 10월 하순 매물이 전부 7억 500만원 이상이기 때문이에요.

10월 하순 매물로 본 이 거래의 자리

실거래보다 낮은 매물은 딱 1건이에요. 7동 2층 7억 500만원입니다. 저층이라 낮은 거예요. 저층을 빼면 이 실거래보다 낮은 매물은 없습니다.

나머지는 층과 수리로 갈립니다. 7동 6~7층 올수리가 7억 3,000만~7억 3,500만원이에요. 12층 올수리 두 건은 밴드 상단인 7억 7,000만원입니다. 매물은 전부 남향이라 향 차이는 없어요.

입주 조건도 봤어요. 즉시입주가 3건이고, 나머지도 2027년 2월 초순 안에 들어갈 수 있습니다. 토허구역 실거주 수요에겐 일곱 건 모두 선택지예요.

4층 7억 2,700만은 이 밴드 하단 근처에 놓입니다. 신고가였지만 호가가 이미 그 위로 따라왔어요.

2. 옆 단지와 견주면

세 단지 평당가가 3,800만원대에 붙어 있어요. 시장은 셋을 비슷한 값으로 보고 있습니다.

중계그린 18평은 15층 탑층 올수리가 7억원이에요. 입주는 2027년 3월 말이라 실입주가 됩니다. 같은 단지 2층·8층 매물은 세입자가 살고 있어요.

노원롯데캐슬시그니처는 2023년에 지은 새 아파트예요. 평당가는 극동.건영.벽산과 거의 같습니다. 새 집을 원하면 그쪽, 재건축 기대를 원하면 이쪽이에요.

오름폭도 견줬어요. 분기 평균으로 이 단지는 6개월 9.1% 올랐습니다. 유사 단지 평균은 10.4%예요. 혼자 앞서간 게 아니라 주변과 같이 오르는 흐름입니다.

다만 분기 평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 흔들려요. 참고로만 보세요.

3. 단지와 재건축, 짧게

1988년 준공, 1,980세대 대단지예요. 하계역(7호선)까지 도보 5~6분입니다. 월계역(1호선)도 도보 8분이에요.

중평초가 약 0.2km로 가깝습니다. 중평중도 도보 3분이에요. 중평중은 구 내 26개교 중 5위입니다.

블록만 보면 인근 대비 상위 입지예요. 중계그린 블록과 비슷한 평가를 받습니다. 노원구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 중계동이에요. 하계동은 그보다 한 단계 아래로 평가됩니다.

평당가는 블록 입지 평가보다 위에 있어요. 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 값입니다.

약점도 분명해요. 세대당 주차가 0.62대로 부족합니다. 지하주차장도 없어요.

아직 정비구역 지정 단계예요. 언론 보도에 따르면 노원구는 10월 13일 상가 쪼개기 방지 행위제한을 추진한다고 밝혔습니다. 이 단지도 대상 13곳에 들어 있어요.

비례율·분담금·조합원 분양가는 아직 정해지지 않았어요. 용적률은 231%라 사업성은 따져 봐야 합니다.

초기 단계라 새 집까지 10년 넘게 남았어요. 그동안은 지금 집에서 살아야 합니다. 그래서 층·향·수리 차이가 값에 그대로 먹혀요. 4층과 12층 호가가 갈리는 이유입니다.

4. 시장 흐름 속에서

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 6개월 +2.5%예요. 서울은 +7.4%입니다. 이번 거래로 보면 이 단지는 구 평균을 20.1%p 웃돌았어요. 서울 평균보다도 15.2%p 높습니다.

관련 보도에 따르면 서울 상승은 외곽 중저가가 이끌고 있어요. 노원구는 9월 거래가 332건으로 서울 자치구 중 가장 많았습니다. 토허구역과 대출 축소로 실거주 중저가에 수요가 몰렸다는 분석이에요.

규제도 짚어 둘게요. 서울 전역은 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 규제지역이라 무주택자 주담대 LTV는 40%예요. 생애최초는 70%이고, 6개월 안에 전입해야 합니다.

금리는 부담 쪽이에요. 한국은행은 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했습니다. 스트레스 DSR로 대출 한도도 줄었어요.

정리하면 바람은 이 단지 쪽으로 불고 있어요. 다만 이번 한 건은 그 바람보다 훨씬 앞서 나갔습니다. 그래서 다음 거래가 중요해요.

5. 그래서 이 거래는

실거주라면 역과 초·중학교가 가까운 게 강점이에요. 7억 초중반 올수리 중층이면 합리적인 선입니다.

투자라면 결이 달라요. 토허구역이라 실거주가 원칙입니다. 재건축은 정비구역 지정 전이고, 새 집까지 10년 넘게 걸려요.