벽산라이브파크 22평 7억 4,000만, 신고가 다시 썼다
강북구 미아동 벽산라이브파크 22평이 7억 4,000만원에 팔리며 신고가를 새로 썼습니다. 강북구 흐름은 주춤한데 이 단지는 왜 올랐을까요? 10월 말 매물 14건 가운데 이보다 호가가 낮은 건 몇 건이었을까요?
벽산라이브파크 22평이 7억 4,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.
계약은 2026년 10월 27일, 9층이었습니다. 신고가 끝나 10월 29일에 공개됐어요.
직전 거래보다 3.5% 올랐습니다. 같은 9층이 10월 3일에 7억 1,500만원에 팔렸거든요. 한 달도 안 돼 같은 층에서 값이 다시 매겨졌습니다.
이 거래, 무엇이 새롭나
최근 거래를 줄 세워 보면 흐름이 보입니다. 여름엔 6억 중후반이 많았어요. 10월 들어 9층 두 건이 연달아 7억을 넘겼습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-27 | 9층 | 7억 4,000만 |
| 2026-10-03 | 9층 | 7억 1,500만 |
| 2026-09-05 | 14층 | 6억 2,500만 |
| 2026-08-29 | 20층 | 7억 |
| 2026-08-26 | 2층 | 6억 3,500만 |
| 2026-08-08 | 4층 | 6억 7,500만 |
| 2026-08-08 | 11층 | 5억 9,000만 |
| 2026-07-31 | 5층 | 7억 1,000만 |
| 2026-07-31 | 5층 | 6억 8,000만 |
| 2025-11-19 | 2층 | 5억 4,500만 |
| 2025-11-18 | 24층 | 5억 8,700만 |
눈여겨볼 건 9월 5일 14층 6억 2,500만원과 8월 8일 11층 5억 9,000만원입니다. 중층 이상인데 흐름보다 한참 낮아요. 이유는 공개 데이터로는 알 수 없습니다. 특수한 거래였을 가능성이 있어 시세 판단에선 빼고 보시는 게 좋아요.
1년 전 같은 시기엔 5억 중후반에 거래됐습니다. 분기 평균으로는 1년 새 18.9%, 6개월 새 10.4% 올랐어요. 분기 평균은 그 분기에 팔린 층·향에 따라 출렁이니 참고로만 보세요.
10월 27일 7억 4,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가구역이라 허가 절차에 3주쯤 걸립니다. 값은 계약일보다 먼저 정해져요. 그래서 계약 직전인 10월 6일 매물과 견줘 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 벽산라이브파크 22평 | 101동 1층 남향 · 입주 협의 | 6억 9,500만 |
| 벽산라이브파크 22평 | 116동 10층 동남향 · 앞뒤 트인 전망 | 7억 5,000만 |
| 벽산라이브파크 22평 | 103동 22층 동남향 · 샷시·중문 올수리, 올확장, 지하주차장 연결 | 7억 8,000만 |
| SK북한산시티 24평 | 132동 9층 남향 · 작은방 확장, 일부 수리, 전세 승계 조건 | 7억 9,000만 |
| SK북한산시티 24평 | 127동 6층 동향 · 기본형, 일부 수리, 세입자 거주(27년 5월 만기) | 8억 3,000만 |
| SK북한산시티 24평 | 128동 중층 동향 · 올수리·확장, 지하주차장 연결 | 8억 5,000만 |
| 한화포레나미아 25평 | 102동 고층 서향 · 신축, 트인 전망, 올확장 | 11억 |
| 한화포레나미아 25평 | 102동 저층 서향 · 확장형, 시스템에어컨 | 11억 5,000만 |
같은 단지 호가는 6억 9,500만원에서 7억 8,000만원 사이였습니다. 9층 7억 4,000만원은 그 가운데쯤이에요. 1층보다는 높고, 10층 전망 매물보다는 조금 낮습니다.
층과 수리 상태를 감안하면 당시 호가대 안에서 무난하게 산 거래입니다. 웃돈을 얹어 산 흔적은 보이지 않아요.
같은 돈으로 옆 단지를 살 수 있었을까요. 그건 어려웠습니다. SK북한산시티 24평은 가장 낮은 호가가 7억 9,000만원이었어요. 그마저 전세를 안고 사는 조건이었습니다.
7억 중반 예산으로 솔샘역 대단지에 바로 들어가려면 선택지가 이 단지 정도였습니다. 수요가 여기로 모인 이유 중 하나로 보여요.
10월 말 매물로 다시 보면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-10-27 · 9층 · 7억 4,000만 |
| 호가 범위 | 6억 9,500만 ~ 7억 8,000만 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 4건 / 14건 |
| 저층 빼면 | 3건 |
| KB시세 74B(2026-10-19) | 6억 7,500만 ~ 7억 3,000만 · 평균 7억원 |
| 한국부동산원 74B(2026-10-19) | 6억 3,000만 ~ 7억 1,000만 · 평균 6억 7,000만원 |
14건 중 이 거래보다 낮은 건 4건뿐입니다. 그중 하나는 저층이에요. 대부분은 이 거래 이상에 걸려 있습니다.
낮은 쪽 매물도 사정이 다 다릅니다. 103동 중층 7억 3,000만원은 올수리지만 세입자가 2027년 12월까지 살아요. 실거주 수요에겐 당장 선택지가 아닙니다.
즉시 들어갈 수 있으면서 저층이 아닌 쪽은 119동 중층 7억 1,000만원입니다. 남서향이고 수리 표기는 없어요. 집 상태를 직접 보고 수리비를 따져 보셔야 해요.
호가는 7억 5,000만원에 가장 많이 몰려 있습니다. 올수리·확장에 즉시입주가 붙은 매물들이에요. 7억 6,000만원 이상은 최근 올수리나 22층 고층처럼 이유가 붙은 집입니다.
KB시세 상한은 두 타입 모두 이 거래가보다 낮습니다. 대출 기준은 매매가가 아니라 KB시세예요. 그 차이만큼은 현금으로 채워야 합니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 6억 9,500만원최저가 | 101동 저층이지만 남동향이라 아침 햇살이 잘 들고, 올수리돼 손볼 곳 없이 들어올 수 있으며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 7억 4,000만원 | 109동 고층 남향이라 채광과 전망이 트여 있고, 내부가 깔끔하게 수리돼 있어 입주 시점은 서로 조율하면 됩니다. |
| 7억원 | 119동 저층 남서향으로 오후 햇살이 들고, 확장돼 실내가 넓게 쓰여 바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 7억 5,000만원 | 116동 중층 동향으로 전망이 트여 있고, 올수리에 확장까지 돼 있어 깔끔하며 입주일은 협의하면 됩니다. |
| 7억 5,000만원 | 101동 중층 남동향이라 집이 밝고, 올수리돼 있어 지금 바로 입주할 수 있습니다. |
| 7억 5,000만원 | 116동 중층 남동향으로 전망이 트여 있고 올수리·확장까지 돼 있지만, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵습니다. |
| 7억 5,000만원 | 107동 저층 남향이라 앞이 트여 햇빛이 잘 들고, 올수리·확장돼 깔끔하며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 7억 1,000만원 | 119동 중층 남서향이라 오후에 햇살이 들어 따뜻하고, 실수요로 들어와 살기에 무난합니다. |
같은 예산대 단지와 견주면
총액 말고 평당가로 보면 위치가 또렷해집니다. 벽산라이브파크는 수유시그니티보다 가격대가 높고, SK북한산시티보다는 낮아요. 신축 한화포레나미아는 가격대가 한참 다른 선택지입니다.
| 항목 | 벽산라이브파크 22평 | SK북한산시티 24평 | 수유시그니티(주상복합) 18평 | 한화포레나미아 25평 |
|---|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,262만원 | 3,448만원 | 2,944만원 | 3,600만원 |
| 세대수 | 1,585세대 | 3,830세대 | 32세대 | 497세대 |
| 준공 | 2004년 | 2004년 | 2023년 | 2025년 |
| 6개월 변화(분기평균) | 10.4% | 22.0% | 3.8% | - |
| 역세권 | 솔샘역 약 0.3km | 솔샘역 약 0.2km | 화계역 약 0.5km | - |
| 배정초 | 서울미양초 약 0.2km | 서울삼각산초 약 0.3km | 서울수유초 약 0.3km | - |
SK북한산시티는 같은 해에 지어졌고 같은 솔샘역을 씁니다. 6개월 새 22.0% 올랐어요. 벽산라이브파크는 10.4%로 그 뒤를 따라가는 중입니다.
그래서 이번 신고가는 혼자 튄 게 아닙니다. 옆 단지가 먼저 오르고 이 단지가 따라붙는 모양이에요. 유사 단지 평균보다 아직 2.5%p 덜 올랐습니다.
평가: 한 건짜리가 아니라 따라붙는 중
배경: 자리와 큰 흐름
입지는 미아동 안에서도 손꼽히는 자리
우이신설선 솔샘역까지 걸어서 4분입니다. 서울미양초는 도보 4분, 솔샘중은 도보 3분이에요. 아이 키우는 집이 길을 덜 건너는 단지입니다.
미아동은 강북구에서 가장 높게 평가받는 생활권입니다. 이 블록도 인근에서 상위 입지에 속해요. 단지 평당가는 블록 입지 위에 대단지·역세권 프리미엄이 얹힌 상태입니다.
주차는 세대당 1.18대로 양호한 편입니다. 관련 보도에 따르면 북한산 둘레길로 바로 이어지는 숲세권이기도 해요. 다만 22년차에 용적률 231%라 재건축을 기대할 단지는 아닙니다.
강북구는 주춤, 이 단지는 버텼다
우리 실거래 데이터 기준 강북구는 6개월 -2.2%입니다. 서울 전체는 같은 기간 +7.4%예요.
이 단지는 구 평균을 5.7%p 웃돌았습니다. 서울 평균에는 3.9%p 못 미쳐요. 구 흐름을 거스르며 올랐지만, 서울 상승세를 다 따라잡진 못했습니다.
관련 보도에 따르면 10월 KB 강북 14개 구 상승률은 0.90%로 강남 11개 구의 두 배를 넘었습니다. 15억 이하 주담대 한도가 6억으로 묶이면서 강북권으로 자금이 모였다는 분석도 있어요. 반대로 8월 27일 기준금리가 3.00%로 올라 대출 부담은 커졌습니다.
서울 아파트 순풍을 7억대 대단지가 받은 모양입니다. 그래서 이번 값은 과열보다 따라잡기로 읽는 게 맞아요. 다만 구 전체가 식고 있어 7억 후반으로 더 밀어붙일 힘은 아직 확인되지 않았습니다.