번동주공1단지 21평 6억 9,500만, 직전보다 5% 올랐다는데 층을 보면

번동주공1단지 21평이 6억 9,500만원에 팔렸습니다. 6층 거래예요.

계약일은 2026년 10월 2일입니다. 신고를 마치고 10월 9일에 공개됐어요.

직전 거래보다 5.3% 높습니다. 숫자만 보면 또 오른 것처럼 보이는데요. 층을 함께 놓고 보면 읽는 법이 달라집니다.

1. 5.3% 상승, 층을 맞춰 보면

직전 거래는 10월 1일 1층이었어요. 이번 거래는 6층입니다. 1층과 6층을 견준 상승률이라 값이 올랐다기보다 층이 다른 거예요.

7월부터 1층이 아닌 거래는 대부분 7억 안팎이었습니다. 11층·13층이 7억, 15층이 6억 9,800만이었어요. 이번 6층 6억 9,500만도 그 줄 안에 들어갑니다.

1층은 따로 움직였어요. 9월 6억 5,500만, 10월 6억 6,000만입니다. 이 단지 21평은 1층과 나머지가 두 줄로 거래되고 있어요.

1년 전과 견주면 차이가 큽니다. 2025년 9월 6~7층은 5억 2,000만~5억 4,000만에 거래됐어요. 분기평균으로 1년 26.0% 올랐는데, 같은 층대 개별 거래로 봐도 비슷하게 크게 올랐습니다.

공식 시세와도 맞춰 봤어요. KB시세는 2026년 10월 5일 기준 평균 6억 9,000만, 상한 7억 1,750만입니다. 한국부동산원은 평균 6억 8,000만, 상한 7억 1,000만이에요. 이번 거래는 두 시세의 평균보다 조금 위, 상한보다는 아래에 있습니다.

10월 2일 6억 9,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정 뒤 허가를 받고 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 값이 맞춰진 건 계약 직전인 9월 11일 무렵이에요.

같은 단지 쪽은 그 시점 매물 기록이 남아 있지 않아요. 대신 실거래가 있습니다. 9월 11일 15층이 6억 9,800만에 계약됐어요. 6층이 그보다 300만원 낮게 거래된 건 층 차이로 보면 자연스럽습니다.

단지 밖으로 넓히면 이렇습니다. 6억 9,500만으로는 SK북한산시티 24평 호가 하단 7억 9,000만에 닿지 않았어요. 수유시그니티(주상복합) 18평은 신축이지만 평형이 작고 32세대 소단지입니다. 이 예산으로 21평 넘는 대단지를 찾으면 번동주공1단지가 자연스러운 선택지였던 거죠.

평당가로 보면 위치가 잡힙니다. 번동주공1단지는 SK북한산시티보다 조금 낮고, 수유시그니티(주상복합)보다 높아요. 한화포레나미아는 생활권 신축으로 평당가가 12% 높은 가격대입니다.

2. 지금 나온 매물 6건, 이 거래보다 낮은 건

이 거래보다 낮은 매물은 6건 중 2건이에요. 둘 다 저층입니다. 싸게 살 수 있는 매물이라기보다 저층이라 낮은 매물이에요.

저층 호가 6억 8,000만은 최근 1층 실거래보다 위에 있습니다. 1층은 6억 5,500만, 6억 6,000만에 거래됐거든요. 정확한 층에 따라 협상 여지가 갈릴 수 있어요.

중층 이상은 7억부터 시작합니다. 가장 높은 7억 2,000만은 4층이지만 올수리 세대예요. 수리 비용이 값에 얹혀 있는 겁니다.

실거주라면 입주 시점이 중요해요. 6개월 안에 들어갈 수 있는 건 3건입니다. 저층 6억 8,000만 두 건과 올수리 7억 2,000만이에요. 나머지 3건은 전세를 낀 매물이라 바로 입주는 어렵습니다.

3. 재건축, 지금 어디쯤인가

이 단지 값을 움직이는 건 재건축이에요. 관련 보도에 따르면 최고 42층, 2,084세대로 계획됐습니다. 지금보다 654세대 늘어나는 규모예요.

예비안전진단부터 정비계획 통과까지 약 4년이 걸렸어요. 아직 조합설립 전입니다. 사업시행인가와 관리처분이 남아 있어 갈 길이 깁니다.

재건축 여건은 좋은 편이에요. 용적률이 156%로 낮습니다. 21평의 대지지분은 43.25㎡예요.

이 단계에선 동·층·향이 아직 값에 그대로 반영됩니다. 이주까지 살 기간이 길게 남아 있어서예요. 7억 안팎 거래와 1층 거래가 두 줄로 갈리는 것도 그래서 자연스럽습니다.

완공 뒤 어디까지 갈 수 있을까요. 같은 생활권 신축인 한화포레나미아 평당가 3,600만이 기준이에요. 번동주공1단지 21평 평당가 3,293만과는 12% 차이입니다.

4. 입지와 학군, 짧게

초등학교는 단지 바로 옆이에요. 서울오현초가 0.2km, 걸어서 2분입니다. 아이 키우는 집에겐 가장 큰 장점이에요.

중학교는 거리가 있어요. 번동중이 1.3km로 구내 13곳 중 9위, 창문여중이 1.6km로 5위입니다. 고등학교는 창문여고가 7곳 중 2위, 영훈고가 4위예요.

약점은 역과 주차예요. 가까운 지하철역이 아직 없습니다. 세대당 주차는 0.38대로 부족한 수준이에요.

강북구에서 입지값이 가장 높게 매겨진 곳은 미아동 SK북한산시티 일대예요. 번동은 그 다음 자리입니다. 솔샘역이 0.2km 거리인 SK북한산시티와 역세권 차이가 큽니다.

이 차이는 좁혀질 여지가 있어요. 관련 보도에 따르면 동북선 우이천역이 2027년 11월 개통 예정입니다. 재건축으로 신축이 되면 단지 자체의 약점도 상당 부분 풀립니다.

5. 큰 흐름에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 강북구는 6개월 -2.2%였어요. 서울은 같은 기간 +7.4%입니다.

이 단지는 강북구 평균을 7.5%p 웃돌았어요. 서울 평균보단 2.1%p 밑돌았습니다. 구 전체가 주춤한 사이 따로 앞서 간 움직임이에요.

비슷한 예산대 단지 평균보다도 7.2%p 앞섰습니다. 지역이 같이 오른 것보다 단지 고유 재료가 큰 거예요. 8월 6일 정비계획 통과가 그 재료였을 가능성이 높습니다.

규제는 실거주 쪽으로 맞춰져 있어요. 서울 전역은 규제지역이고 토지거래허가구역입니다. 아파트는 실거주 목적으로 사야 하고, 갭투자는 제한돼요. 다만 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있습니다.

대출도 빡빡해요. 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 1주택 이상이 추가로 사면 주택구입 목적 주담대가 나오지 않아요. 관련 보도에 따르면 기준금리는 2026년 7·8월 연이어 올라 3.00%가 됐고, 대출 규제는 유지하는 방향입니다.

6. 결론 — 이 거래가 말해주는 것

실거주라면 따져볼 만해요. 초등학교가 옆이고 6개월 안 입주 매물도 3건 있습니다. 오래 살수록 재건축 진척을 기다리는 시간도 덜 부담스러워요.

투자라면 조건이 붙습니다. 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 소형이라 분담금 부담도 커질 수 있습니다.

기다릴 신호는 조합설립과 종전자산 감정평가예요. 이때 분담금 윤곽이 나옵니다. 피할 조건은 수리도 층도 내세울 게 없는데 7억 500만을 넘는 매물이에요.