미아동 경남아너스빌 33평 9억 1,500만 — 싸게 산 걸까

강북구 미아동 경남아너스빌(1356) 33평이 9억 1,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026-09-11, 16층이에요. 신고가 끝나 2026-09-30에 막 공개됐습니다.

직전 실거래는 2026-07-04 17층 9억원이었어요. 직전 대비 +1.7%입니다. 숫자만 보면 조용한 거래죠.

그런데 지금 이 단지에 남은 33평 매물은 3건뿐입니다. 호가는 9억 8,000만원부터 시작해요. 이 거래를 뜯어봐야 하는 이유입니다.

1. 막 공개된 9억 1,500만원, 어떤 거래인가

올해 이 단지 33평은 꾸준히 값을 올렸습니다. 2026년 2월 1층이 7억 2,500만원이었어요. 9월에는 16층이 9억 1,500만원입니다.

층에 따라 값이 크게 갈립니다. 5월만 봐도 4층은 8억 4,500만원, 22층은 8억 5,000만원이었어요. 2월 1층 7억 2,500만원은 저층 거래라 따로 봐야 합니다.

1년 전과 견주면 폭이 확 드러납니다. 2025-10-01 17층이 7억 4,800만원이었어요. 우리 데이터 기준 1년 변화율은 21.5%입니다(분기평균).

가격 합의 시점(2026-08-21) 매물과 복기

서울 아파트는 허가 절차를 거치느라 약정과 본계약 사이에 시간이 걸립니다. 실제 값이 합의된 건 2026-08-21 무렵이에요. 그때 시장에 나와 있던 매물을 놓고 보겠습니다.

같은 단지 매물은 세 건이었어요. 8억 5,000만원 두 건은 1층이고, 전세를 낀 물건입니다. 실입주가 필요한 매수자에겐 선택지가 아니었죠.

실제로 들어가 살 수 있는 물건은 9억 6,000만원 한 건이었습니다. 이번 거래는 16층을 9억 1,500만원에 맺었어요. 당시 실입주 가능 호가보다 낮은 값입니다.

대안 쪽도 만만치 않았습니다. 삼각산아이원 고층 동남향이 9억 5,000만원이었어요. SK북한산시티는 중층 남향 9억원, 9층 올수리가 10억원이었습니다.

2. 평당가로 보면 이 값은 어디쯤인가

총액은 평형이 다르면 비교가 안 됩니다. 그래서 평당가로 봅니다. 시장이 단지를 어떻게 매겼는지가 여기 드러나요.

경남아너스빌은 가운데입니다. 같은 2003년생 삼각산아이원보다는 평당가가 낮아요. 대신 SK북한산시티·두산위브트레지움보다는 높습니다.

가격대가 더 높은 송천센트레빌과는 23% 차이가 납니다. 가격대가 낮은 수유래미안과는 16% 차이예요. 이번 거래는 그 중간 자리를 그대로 지킨 값입니다.

입지값과 견주면 이 단지 평당가는 블록 입지값과 거의 나란합니다. 입지 위에 웃돈이 얹힌 상태는 아니에요. 반대로 크게 눌려 있지도 않습니다.

SK북한산시티는 입지에 비해 평당가가 눌린 쪽입니다. 삼각산아이원은 입지보다 조금 위에서 값이 매겨져 있어요. 같은 강북 서쪽이라도 단지마다 시장의 평가가 다릅니다.

3. 이 거래, 어떻게 볼 것인가

4. 지금 나온 매물 — 실거래보다 낮은 호가는 없다

실거래보다 낮은 매물은 0건입니다. 집주인들이 이미 값을 올려 잡았다는 뜻이에요. 매물이 3건뿐이라 협상 여지도 넓지 않습니다.

대신 실거주에는 유리합니다. 세 건 다 입주가능일이 2027년 1월 초·중순이에요. 수집 시점에서 6개월 안이니 들어가 살 수 있는 물건입니다.

호가가 갈리는 이유도 분명합니다. 9억 8,000만원은 109동 고층 남향에 일부 수리가 된 물건이에요. 10억 5,000만원 두 건은 올수리 남향 중층, 그리고 전망 좋은 고층 동향입니다.

5. 같은 예산의 다른 선택지

10억원 언저리에서 셋이 정면으로 붙습니다. 삼각산아이원 고층 남동향 10억원은 전세를 낀 물건이에요. 실입주가 급하면 후보에서 빠집니다.

SK북한산시티 9층 남향 올수리+확장이 10억원입니다. 입주가능일은 2026년 11월이라 바로 들어갈 수 있어요. 3,830세대 대단지라는 점도 무겁습니다.

그럼 경남아너스빌의 근거는 뭘까요. 하나는 4호선입니다. 솔샘역 경전철과 미아사거리 4호선은 출퇴근 값이 달라요. 다른 하나는 학교예요. 창문여중·창문여고가 걸어서 5분 안입니다.

6. 단지와 입지 — 4호선에 동북선이 붙는다

2003년 준공, 23년차 구축입니다. 860세대 11개동, 33평이 461세대예요. 33평이 단지의 중심 평형입니다.

세대당 주차는 1.24대입니다. 구축치고 양호한 수준이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 연결됩니다.

용적률은 287%입니다. 제2종일반주거지역이라 법정 상한과 견주면 사업성이 넉넉하진 않아요. 연차도 아직 이르니 재건축은 계산에 넣지 않는 게 맞습니다.

입지는 이 단지의 가장 큰 자산입니다. 4호선 미아사거리역이 약 0.6km예요. 롯데백화점·이마트 같은 생활 인프라가 역 주변에 모여 있습니다.

언론·업계에 따르면 경전철 동북선 창문여고역이 2027년 완공 예정입니다. 열리면 걸어서 닿는 역이 하나 더 생겨요. 미아동 일대는 우리 데이터에서도 강북구 최상위 생활권으로 잡힙니다.

학군 — 여중·여고가 바로 앞

배정 초등학교는 서울송중초로 도보 6분입니다. 창문여중은 도보 4분, 구 13곳 중 5위예요. 창문여고는 도보 4분, 구 7곳 중 2위입니다.

성암여중(구 4위)과 영훈고(구 4위)도 사정권이에요. 딸 키우는 집이라면 이 조합이 강합니다. 전세·매매 수요가 꾸준한 이유이기도 하고요.

7. 거시 — 서울은 오르는데 강북구는

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 서울은 +4.1%입니다. 같은 기간 강북구는 -0.4%예요. 서울 흐름을 강북구가 다 받아내지는 못한 구간입니다.

이 단지의 6개월 변화율은 11.8%입니다. 같은 예산대 유사군 평균은 16.4%였어요. 지역과 함께 오른 키맞추기 쪽이고, 그중에서도 뒤따라가는 편입니다.

보도로는 서울 아파트 매매가격이 장기 상승 기록을 이어가는 가운데, 강남 3구가 쉬고 중저가·외곽이 오름세를 이끄는 흐름이라고 전해집니다. 강북구도 그 줄에 서 있어요. 다만 방향은 바뀔 수 있으니 예측이 아니라 배경으로만 보세요.

정책 쪽은 조이는 방향입니다. 규제지역 주담대 LTV가 40%로 낮아졌고, DSR도 강화됐어요. 중저가 단지일수록 대출 한도가 곧 매수 여력이 됩니다.

8. 그래서 얼마까지가 합리인가

가격 진단부터요. 이번 9억 1,500만원은 지역과 함께 오른 키맞추기입니다. 혼자 튄 한 건이 아니라 2월부터 이어진 계단의 마지막 칸이에요.

상대 가치도 나쁘지 않습니다. 평당가 2,901만원은 삼각산아이원 아래, SK북한산시티 위예요. 4호선과 창문여중·여고를 감안하면 설명이 되는 자리입니다.

행동은 이렇게 나눕니다. 9억 중후반까지는 매수 우위로 봅니다. 실거래와 호가 사이 간격이 크지 않고 매물도 3건뿐이에요. 10억 5,000만원이면 SK북한산시티 9층 남향 올수리(10억원)와 같은 테이블에 올려 놓고 골라야 합니다.

실거주라면 지금 3건이 모두 2027년 1월 입주가능이라는 점이 큽니다. 투자 목적이라면 얘기가 달라요. 서울 아파트는 토지거래허가 대상이라 실거주 목적 매수만 가능하고, 갭투자는 안 됩니다.

자금도 미리 계산해 두세요. 규제지역 무주택자는 LTV 40%, 15억 이하 주택은 한도 6억원입니다. 주담대 만기는 30년으로 제한되고, 실행하면 6개월 안에 전입해야 합니다. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주택구입 목적 주담대가 나오지 않습니다.