SK북한산시티 43평 9억 5,000만, 강북구 대단지가 다시 9억대를 뚫었습니다
2026년 8월 5일 계약된 SK북한산시티 43평 7층이 9억 5,000만원에 신고됐습니다. 직전 거래보다 +14.5%, KB 상한선 위. 잘 산 값일까요.
1. 43평이 9억 5,000만원에 찍혔습니다
강북구 미아동 SK북한산시티 43평이 9억 5,000만원에 팔렸습니다. 7층, 계약일은 2026년 8월 5일이에요.
신고가 끝나 2026년 9월 1일에야 공개됐습니다. 이제 막 시장에 모습을 드러낸 거래죠.
2. 이 거래, 뜯어보면
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-08-12 | 17층 | 8억 6,500만원 |
| 2026-08-05 | 7층 | 9억 5,000만원 |
| 2026-07-31 | 1층 | 8억 3,000만원 |
| 2026-07-18 | 6층 | 8억 7,500만원 |
| 2026-07-14 | 16층 | 8억 8,000만원 |
| 2026-06-24 | 7층 | 9억원 |
| 2026-06-20 | 2층 | 7억 9,900만원 |
| 2026-06-13 | 20층 | 8억 6,500만원 |
| 2025-09-05 | 5층 | 7억 4,500만원 |
| 2025-08-23 | 1층 | 7억 1,000만원 |
+14.5%라는 숫자는 조금 부풀려져 있습니다. 직전 거래가 1층이었거든요.
같은 7층끼리 보는 게 정직합니다. 2026년 6월 24일 7층이 9억원이었어요. 두 달도 안 돼 5,000만원이 붙은 셈입니다.
공식 시세와 견주면 더 선명합니다. KB부동산 2026년 8월 31일 기준 이 평형 상한은 9억 1,500만원이에요. 한국부동산원 상한은 9억원입니다.
다만 한 방향으로만 읽으면 안 됩니다. 일주일 뒤인 2026년 8월 12일에는 17층이 8억 6,500만원에 거래됐어요. 같은 달에 8,500만원 차이가 났습니다.
가격 합의 시점(2026-07-22) 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값을 맞춘 시점의 매물을 봐야 해요.
아래는 2026년 8월 12일 거래(8억 6,500만원)의 합의 시점 스냅샷입니다. 8월 5일 거래도 7월 중하순에 합의됐을 가능성이 높으니, 사실상 같은 시장을 본 셈이죠.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| SK북한산시티 43평 | 141동 20층 동남향 · 기본형, 집상태 깨끗 | 8억 8,000만원 |
| SK북한산시티 43평 | 144동 고층 동남향 · 로얄동, 확장, 내부 깨끗 | 9억원 |
| SK북한산시티 43평 | 105동 저층 남향 · 올수리, 중문 | 11억원 |
| 삼각산아이원 41평 | 107동 고층 서남향 · 싱크대·욕실·바닥 수리 | 9억 5,000만원 |
| 삼각산아이원 41평 | 109동 1층 서남향 · 필로티, 올리모델링 | 9억 9,000만원 |
| 삼각산아이원 41평 | 110동 중층 동남향 · 올수리, 방2 확장, 폴딩도어 | 10억원 |
| 경남아너스빌(1356) 43평 | 103동 21층 남향 · 로얄층, 역세권 | 10억 6,000만원 |
당시 SK 43평 호가 하단은 8억 8,000만원이었습니다. 로얄동 고층 확장 매물이 9억원이었고요.
9억 5,000만원은 그 사다리의 한참 위입니다. 7층은 로얄층도 아니에요. 싸게 산 거래로 보긴 어렵습니다.
물론 실거래에는 수리 상태가 안 남습니다. 올수리 매물이었다면 이 값이 설명되기도 해요. 같은 단지 11억 매물도 올수리·중문이었으니까요.
같은 돈으로 옆 단지를 보면 삼각산아이원 107동 고층 수리 매물이 9억 5,000만원이었습니다. 41평이라 조금 좁고, 역까지는 SK가 더 가깝죠. 무승부에 가깝습니다.
3. 같은 값이면 어느 단지가 나은가
| 항목 | SK북한산시티 43평 | 삼각산아이원 41평 | 경남아너스빌(1356) 43평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 2,140만원 | 2,341만원 | 2,465만원 |
| 6개월 변화(분기평균) | +13.0% | +16.0% | -3.7% |
| 세대수 · 준공 | 3,830세대 · 2004년 | 1,344세대 · 2003년 | 860세대 · 2003년 |
| 역세권 | 솔샘역 약 0.2km | 솔샘역 약 0.6km | 미아사거리역 약 0.6km |
| 현재 매물 최저 호가 | 9억원(세 안고) | 9억 5,000만원 | 10억 6,000만원 |
평당가는 SK가 셋 중 가장 낮습니다. 시장이 매긴 단지 서열은 아래라는 뜻이에요. 대신 같은 돈으로 더 넓게 삽니다.
입지는 얘기가 다릅니다. SK가 선 블록은 셋 중 상위예요. 경전철 솔샘역이 걸어서 코앞이고, 배정 초·중학교도 단지 문 앞입니다.
그런데 평당가는 그 블록 입지값보다 낮습니다. 입지 대비 저평가 상태라는 얘기죠. 세 단지 중 그 격차가 가장 큰 곳이 SK입니다.
6개월 변화율도 SK가 유사군 평균(+6.2%)을 크게 앞섰습니다. 지역 키맞추기라기보단 이 단지가 앞서 나간 모습이에요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 9억원최저가 | 113동 저층 남향으로 채광이 무난하고 올수리돼 내부는 깔끔하지만, 전세를 끼고 있어 세입자 거주로 당장 실입주는 어렵고 입주 시점은 확인이 필요합니다. |
| 9억원최저가 | 105동 고층 정남향이라 채광과 전망이 시원하게 트여 있고 확장과 싱크대·화장실도 손봐 상태가 좋지만, 전세를 낀 조건이라 바로 들어가긴 어렵고 입주 일정 확인이 필요합니다. |
| 9억 3,000만원 | 136동 고층 남동향이라 채광이 좋고 관리 상태가 깨끗해 손볼 곳 없이 바로 입주할 수 있습니다. |
4. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
실거주라면 9억 3,000만원 136동 고층 남동향이 기준선입니다. 지금 사다리에서 바로 들어갈 수 있는 가장 싼 매물이에요.
9억원짜리 두 건은 세를 안고 있습니다. 입주 표기가 2027년 1월, 2월이에요. 실입주 하단은 사실상 9억 3,000만원이라고 보는 게 맞습니다.
기다릴 신호는 하나입니다. 9억원대 거래가 한 번 더 나오는지 보세요. 8월 12일 17층이 8억 6,500만원이었으니 아직 굳은 값은 아닙니다.
피할 조건도 분명합니다. 올수리도 확장도 아닌데 9억 5,000만원을 부르는 매물이요. 같은 값이면 수리된 집이 옆 단지에 있습니다.
5. 단지와 입지는 이렇습니다
3,830세대, 47개 동입니다. 강북구에서 손꼽히는 대단지예요. 거래가 꾸준히 붙는 이유이기도 합니다.
2004년 준공, 22년차 구축입니다. 주차는 세대당 1.25대로 양호한 편이에요. 지하주차장이 엘리베이터와 바로 연결됩니다.
다만 용적률은 271%입니다. 제3종일반주거지역 법정 상한(250%)을 이미 넘었어요. 재건축 사업성을 기대할 단지는 아닙니다.
입지는 미아동에서도 상위입니다. 솔샘역이 약 0.2km, 서울삼각산초가 약 0.3km예요.
삼각산중학교는 걸어서 5분, 강북구 13개 중학교 중 2위입니다. 방 4개 43평이 학령기 가구에 팔리는 구조죠.
6. 강북구 흐름과 견주면
우리 실거래 데이터 기준으로 강북구는 3개월 -0.4%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%였어요. 구 전체는 서울 흐름을 못 따라갔습니다.
그 안에서 이 단지는 반대로 움직였습니다. 6개월 +13.0%로 유사군 평균을 6.8%p 앞섰어요. 구 흐름을 탄 게 아니라 거스른 겁니다.
관련 지표에서도 미아동 강세가 잡힙니다. 한국부동산원 주간 동향은 강북구 미아동·번동 중소형 위주로 오름세를 짚었어요.
변수는 돈줄입니다. 2026년에는 스트레스 DSR 3단계가 예정돼 있고, 정부는 LTV·DSR 기조를 유지하겠다는 방향이에요. 한도가 줄면 9억대 중반 거래는 더 뜸해질 수 있습니다.
정리하면 이렇습니다. 단지는 앞서 나갔고, 값의 근거도 있습니다. 다만 9억 5,000만원은 그 근거를 미리 다 쓴 값이에요.