종로청계힐스테이트 25평 10억 5,500만, 직전보다 4,000만 낮은데 왜 나쁘지 않을까

1. 막 공개된 거래

종로청계힐스테이트 25평이 10억 5,500만원에 팔렸습니다. 5층 물건이에요.

계약일은 2026년 8월 12일입니다. 신고 절차가 끝나 2026년 9월 1일에 공개됐어요.

신고가는 아닙니다. 직전 거래보다 4,000만원 낮아요. 그런데 이 단지 25평 흐름을 놓고 보면 낮은 값도 아닙니다.

2. 이 거래, 뜯어봅니다

먼저 최근 거래들을 보세요. 올해 이 단지 25평은 값이 심하게 흔들렸습니다.

7월이 이상합니다. 11층이 6억 3,500만원, 16층이 8억 5,000만원에 팔렸어요. 같은 달 10층은 10억 9,500만원이었습니다.

이 두 건을 빼면 그림이 단순해집니다. 2026년 이 단지 25평은 9억 중반에서 10억 후반 사이에서 거래됐어요.

1년 전과 견주면 차이가 큽니다. 2025년 7월 14층이 8억 5,200만원, 2025년 8월 3층이 8억 5,000만원이었어요. 이번 5층 10억 5,500만원은 그보다 2억원가량 위입니다.

공식 시세와도 맞춰봅니다. 두 기관 값이 꽤 벌어져 있어요.

이번 10억 5,500만원은 KB 평균과 거의 같습니다. 반대로 한국부동산원 상한보다는 위예요. 두 기관 산정 방식이 달라 이렇게 벌어집니다.

2-1. 가격 합의 시점(2026-07-22)에 나와 있던 대안들

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그러니 실제 값 합의는 7월 하순에 이뤄졌다고 봐야 합니다.

그 시점 이 단지엔 나와 있던 매물 기록이 없습니다. 대신 같은 예산으로 볼 수 있던 이웃 단지 매물은 이랬어요.

10억 5,500만원은 이 매물들보다 확실히 비쌉니다. 대신 산 물건이 다릅니다.

창신쌍용2단지는 1993년 준공 33년차, 엠아이디그린은 2002년 준공입니다. 종로청계힐스테이트는 2009년 준공 17년차예요. 연식에서 10년 이상 앞섭니다.

그러니까 이 매수자는 '가장 싼 선택'을 한 게 아닙니다. 같은 생활권에서 가장 젊은 아파트에 웃돈을 얹은 거예요.

2-2. 평당가로 보면 어느 급인가

총액이 아니라 평당가로 급을 봐야 합니다. 종로청계힐스테이트 25평 평당가는 3,828만원이에요.

한 단계 아래 단지들과 견주면 이렇습니다. 명륜아남 27평이 평당 3,287만원, 엠아이디그린 24평이 평당 3,125만원이에요. 이 단지가 10~14% 위에 있습니다.

이번 10억 5,500만원은 평균시세보다 위에서 찍힌 값입니다. 하급 단지 상단이 아니라, 숭인동 안에서 위쪽 값이라는 뜻이에요.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

4. 같은 예산이면 어디를 볼까

이 예산대에서 붙는 상대는 둘입니다. 두산과 창신쌍용2단지예요.

평당가는 종로청계힐스테이트가 가장 높습니다. 시장이 세 단지 중 가장 좋은 단지로 인정하고 있다는 뜻이에요.

그런데 최근 6개월 상승률은 창신쌍용2단지가 앞섭니다. 1년으로 넓혀도 +30.4%예요. 창신 일대 재개발 기대가 오래된 단지를 밀어올렸을 가능성이 있습니다.

창신쌍용2단지 26평 매물은 이렇게 나와 있습니다. 같은 평형인데 값이 갈리는 이유가 보여요.

1층 남동향이 가장 쌉니다. 남향 저층 올수리가 가장 비싸요. 같은 26평이라도 향과 층, 수리 여부로 7,000만원이 벌어집니다.

선택은 갈립니다. 연식과 관리 상태를 사겠다면 종로청계힐스테이트입니다. 2억 가까이 아끼고 재개발 기대를 사겠다면 창신쌍용2단지예요.

5. 입지는 어떤가

가장 큰 무기는 역입니다. 신설동역(우이신설경전철)까지 약 0.2km예요. 관련 보도에 따르면 1호선·2호선까지 걸어서 닿는 자리로 소개됩니다.

도심 직주근접이 강점이에요. 청계천도 가깝습니다.

학교는 무난한 편입니다. 서울창신초등학교가 도보 9분, 0.6km예요. 중·고등학교는 도보 20분대라 가깝다고 하긴 어렵습니다.

블록 서열도 짚어봅니다. 이 단지가 선 블록은 두산·창신쌍용2단지가 있는 블록보다 위쪽 입지입니다. 역 접근성과 도심 인접이 그 차이를 만듭니다.

다만 종로구 안에서는 중위권이에요. 종로구 최상위 생활권은 홍파동, 경희궁자이2단지 일대입니다. 숭인동은 그보다 상당히 아래예요.

중요한 건 이 단지 평당가가 블록 입지값 아래에 있다는 점입니다. 자리값만큼도 못 받고 있다는 뜻이에요. 창신9·10구역 재개발이 진행되면 이 격차가 좁혀질 여지가 있습니다.

6. 큰 그림에 놓아봅니다

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월, 종로구는 +1.3%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.

종로구가 서울 평균에 못 미칩니다. 관련 보도를 봐도 종로구는 2025년 5월부터 2026년 4월까지 서울 25개 자치구 중 유일하게 하락했습니다.

다만 최근 결이 달라졌어요. 2026년 8월 첫째 주 KB 주간 동향에서 종로구는 +0.61%로 상승 상위권에 올랐습니다.

이 단지의 위치는 애매합니다. 6개월 -5.3%로 유사군 평균(+3.5%)을 8.8%p 밑돌았어요. 시장 순풍을 탄 게 아니라 뒤처진 쪽입니다.

다만 그 -5.3%는 분기평균이에요. 7월의 6억 3,500만원 거래가 평균을 크게 눌렀습니다. 개별 거래로 보면 6월 10억 4,000만원, 8월 10억 5,500만원으로 10억대를 지키고 있어요.

7. 정리

이번 거래는 사건이 아닙니다. 제값 언저리에서 조용히 체결된 거래예요.

직전 대비 -3.7%라는 숫자에 놀랄 필요는 없습니다. 1년 전 8억 5,000만원대에서 여기까지 왔으니까요.

현재 이 단지 25평 매물은 잡히는 게 없습니다. 물건이 나오면 값이 어디서 시작하는지가 다음 관전 포인트예요.