창신쌍용2단지 22평 7억 9,800만, 또 최고가

창신쌍용2단지 22평이 7억 9,800만원에 팔렸습니다. 6층 거래예요. 이 평형에서 나온 값 중 가장 높습니다.

계약은 2026년 10월 3일이었어요. 신고 절차를 마치고 10월 28일 막 공개됐습니다.

1. 이 거래, 숫자보다 층을 먼저 보세요

직전 거래보다 7.8% 높아요. 그런데 직전 거래는 2층이었습니다. 이 단지는 저층과 중층 값이 꽤 벌어져요.

올해 8~9월 1~2층은 7억 4,000만~7억 4,500만에 거래됐어요. 4월에는 7층이 7억 8,000만이었습니다. 이번 6층은 그보다 1,800만원 높아요.

같은 중층끼리 보면 갑자기 튄 값은 아니에요. 다만 5월 11층은 7억 4,500만이었습니다. 높은 층이라고 늘 높게 팔린 건 아니에요.

1년 전 같은 시기엔 9층이 6억, 6억 1,000만에 팔렸어요. 분기평균으로 잡은 1년 상승률은 20.1%입니다. 개별 거래끼리 놓으면 오른 폭이 이보다 더 커 보여요. 층이 달라 그대로 견주긴 어렵습니다.

시세는 2024년 4월 5일 5억 8,452만이었어요. 2026년 10월 27일엔 7억 9,562만입니다. 2년 반 사이 36% 올랐어요.

2. 이 값, 당시 매물과 견주면

2-1. 10월 3일 7억 9,800만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 해요. 그래서 값은 계약일보다 3주쯤 먼저 정해집니다. 9월 12일 시장을 봐야 하는 이유예요.

그 시점 이 단지 22평 매물은 저희 기록에 없어요. 대신 바로 옆 창신쌍용1단지 매물이 남아 있습니다.

1단지 21평은 8억 9,000만~9억 2,000만에 나와 있었어요. 셋 다 남향에 수리를 마친 집이었습니다. 2단지 22평은 이보다 1억원 안팎 낮은 값에 거래됐어요.

두 단지는 평당가가 달라요. 1단지 21평은 평당 4,243만입니다. 2단지 22평은 평당 3,616만이에요. 같은 역, 같은 초등학교를 쓰는데도 시장은 1단지에 더 높은 값을 매겨 왔어요.

그래서 이번 값은 1단지 매물 하단에도 닿지 않아요. 1단지를 따라간 값이 아니라, 2단지 안에서 중층 값이 한 단계 올라선 거래로 보는 게 맞습니다.

공식 시세와 호가도 함께 놓아 볼게요.

실거래는 KB 평균보다 높고 KB 상한보다는 낮아요. 한국부동산원 상한은 넘었습니다. 두 기관은 산정 방식이 달라 값이 다르게 나와요.

10월 28일 수집 기준 22평 매물은 1건뿐이에요. 이번 실거래보다 낮은 호가는 없습니다.

그 1건은 8억 5,000만원으로 실거래보다 위에 있어요. 이유는 있습니다. 남향 중층이고, 2년 전 올수리를 했어요.

다만 세입자가 살고 있어요. 입주 가능일이 2028년 8월 중순입니다. 바로 들어가 살 사람에겐 선택지가 되기 어려워요.

2-2. 같은 예산이면 옆 단지는

같은 평형이라도 동·층·향과 수리 여부로 값이 갈려요. 1단지 21평이 8억부터 9억 2,000만까지 벌어진 것도 그래서입니다.

1단지 8억 매물은 2층이고, 세입자가 2028년 5월 중순까지 살아요. 11층 9억 2,000만은 2027년 9월 초순 입주예요. 2층 9억은 즉시입주로 올라왔지만 설명엔 입주일 협의라고 적혀 있어요. 이 집은 입주 일정 확인이 필요합니다.

동아 24평 두 건은 모두 9억이에요. 둘 다 세입자가 있고, 입주는 2027년 10월 중순과 2028년 5월이에요. 48세대 소단지라 거래가 드문 것도 감안하셔야 해요.

정리하면 세 단지 모두 곧바로 들어갈 수 있는 매물이 드물어요. 실거주 수요는 매물이 나올 때마다 경쟁하게 되는 구조입니다.

2-3. 왜 이 단지만 앞서 갔나

분기평균으로 6개월 변화를 보면 2단지는 13.1%예요. 1단지는 6.7%, 동아는 0.0%입니다. 비슷한 단지들보다 2단지가 크게 앞서 있어요.

동네 전체가 같이 오른 모양은 아니에요. 2단지 혼자 앞서 나간 쪽에 가깝습니다.

가능성 하나는 간격 메우기예요. 2단지는 평당가가 같은 블록 입지에 비해 낮게 매겨져 있었어요. 1단지가 그 위에 있으니, 아래에 있던 2단지 값이 따라 오르는 흐름일 수 있습니다.

분기평균은 그 분기에 어느 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들려요. 참고 수준으로만 보세요.

3. 우대빵 판단

실거주라면 중층 7억 후반대 거래를 기준점으로 잡으세요. 저층은 올해 7억 4,000만~7억 4,500만이 거래 기준이었어요.

투자라면 재건축 기대는 크게 보지 마세요. 이 단지는 낡았지만 이미 용적률이 높아요. 값을 받쳐 주는 건 역세권과 도심 출퇴근입니다.

기다릴 신호는 이거예요. 중층 거래가 7억 후반에서 다시 이어지는지 보세요. 피할 조건도 있어요. 수리·향 같은 이유 없이 8억 넘는 호가는 따져 보셔야 해요.

4. 배경: 입지와 시장

4-1. 역과 학교가 값을 받쳐요

창신역(6호선)이 약 0.3km, 도보 5분 거리예요. 배정 초등학교인 서울명신초는 약 0.2km입니다. 아이가 큰 길을 건너지 않고 다닐 수 있어요.

배정 가능한 중학교 중 서울대학교사범대학부설여자중학교는 종로구 9곳 중 4위예요. 고등학교 중 동성고등학교는 14곳 중 4위입니다.

1단지와 2단지는 같은 블록이에요. 그런데 2단지 평당가는 블록 입지에 비해 아래에 있어요. 입지 대비 저평가된 상태로 볼 수 있습니다.

동아가 있는 독립문 쪽 블록은 입지 평가가 더 높아요. 종로구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 홍파동 경희궁자이2단지 일대예요. 창신동은 그보다 상당히 아래에 있습니다. 신축과 도심 접근성을 시장이 그렇게 평가한 결과예요.

이 간격이 굳어 있진 않아요. 관련 보도에 따르면 주변 창신9·10·11구역에서 신속통합기획 재개발이 진행 중이에요. 완료되면 동네 전체 평가가 달라질 가능성이 있습니다.

4-2. 재건축은 아직 먼 이야기예요

준공 33년차라 재건축 연한은 찼어요. 하지만 용적률이 243%로 상한 250%에 거의 닿아 있어요. 새로 지을 때 늘릴 집이 적다는 뜻입니다.

안전진단이나 조합설립 같은 공개된 진행 단계는 확인되지 않아요. 시장에서는 과거 리모델링 추진 이야기가 있었지만 진척은 미미하다고 전해집니다.

4-3. 시장 흐름과 같이 가는 중이에요

우리 실거래 데이터 기준 종로구는 3개월 +1.3%, 6개월 +2.7%예요. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%입니다.

6개월로 보면 이 단지는 종로구 평균을 5.1%p 웃돌았어요. 서울 평균과는 거의 같이 움직였습니다.

관련 보도에 따르면 종로구는 2025년 5월~2026년 4월 서울에서 유일하게 5.97% 내렸어요. KB부동산 10월 통계에선 종로구가 전월보다 1.32% 올라 노원구 다음으로 높았다고 합니다. 내렸던 동네가 서울 흐름을 따라잡는 모양이에요.

규제도 알고 들어가셔야 해요. 서울은 전역이 규제지역이고, 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 해요.

무주택자 주담대 LTV는 40%예요. 집이 이미 있는 사람이 추가로 사면 주택구입 대출이 막혀요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

세입자가 있는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요. 그래도 대출을 끼면 전입 시점이 맞는지 먼저 따져 보세요.

정리하면 이번 거래는 시장 흐름을 거스른 값이 아니에요. 종로구가 서울을 따라잡는 흐름 위에서 중층 값이 올라선 거래입니다. 그래서 7억 후반대는 근거가 있는 값으로 봐요. 8억 중반부터는 수리·향·입주 조건을 하나씩 따져 보세요.