관악산휴먼시아1단지 24평 7억 2,000만 신고가, 계약 직전 호가와 견줘 보니

관악산휴먼시아1단지 24평이 7억 2,000만원에 팔렸습니다. 9층 매물이에요.

계약은 2026년 10월 22일이었어요. 신고를 거쳐 10월 24일 막 공개됐습니다.

직전 거래는 7월 31일 3층 6억 6,000만원이었어요. 이번 거래는 그보다 9.1% 높습니다. 우리 데이터 기준 신고가예요.

이 값이 제값인지 따져 봤습니다. 계약 직전 매물, 옆 단지 호가, 큰 흐름까지 차례로요.

1. 이번 거래, 무엇이 달랐나

먼저 층부터 봅니다. 9층은 저층도 꼭대기도 아닌 중간 층이에요. 층 할인이나 고층 웃돈으로 설명되는 값이 아닙니다.

5월에는 12층 6억원과 17층 6억 4,500만원이 같은 달에 찍혔어요. 같은 평형도 층·향·수리 상태로 수천만 원씩 갈립니다.

2025년 9월 1일엔 12층이 5억 6,500만원이었어요. 분기 평균으로 본 1년 상승률은 16.8%입니다. 개별 거래끼리 이어 보면 폭은 이보다 커요.

분기 평균은 그 분기에 어떤 층이 팔렸느냐에 따라 흔들려요. 숫자 하나보다 거래를 줄 세워 보는 게 정확합니다.

관련 보도에 따르면 같은 단지 35평도 10월 7일 8억 3,500만원에 거래됐어요. 3년 내 최고가였다고 합니다. 24평 혼자 움직인 게 아니라 단지 전체가 같이 오르는 모습이에요.

10월 22일 7억 2,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다.

그래서 실제 값은 10월 22일보다 앞서 정해졌어요. 계약 직전인 2026년 10월 1일 매물로 견줘 봤습니다.

같은 단지 24평 호가는 7억 2,000만~7억 3,000만원에 모여 있었어요. 이번 거래가는 그 밴드 아래쪽 끝과 같습니다.

호가를 깎아 산 거래는 아니에요. 그렇다고 부른 값보다 얹어 준 거래도 아닙니다.

23평 7억 7,000만원은 올수리에 고층, 주인 거주 매물이었어요. 수리와 층이 값을 끌어올린 경우라 같은 줄에 놓긴 어렵습니다.

옆 단지로 눈을 돌리면 그림이 달라져요. 역세권 성우 24평은 두 건 모두 7억 7,000만원이었습니다.

서초그린 24평은 9층이 7억 5,000만원, 저층이 7억 1,000만원이었어요. 같은 9층끼리 놓으면 이번 거래가 더 낮은 값입니다.

7억대 초반 돈으로 고를 수 있던 선택지 가운데 무난한 자리에서 산 거래예요.

평당가로 놓아 보면

총액만 보면 다 7억 안팎이라 비슷해 보여요. 평당가로 바꾸면 시장이 단지마다 매긴 값이 드러납니다.

관악산휴먼시아1단지 평균 시세는 평당 2,868만원이에요. 서초그린보다 조금 낮고, 성우·청룡금강아미움과는 차이가 더 납니다.

이번 7억 2,000만원은 단지 평균 시세보다 위에서 찍혔어요. 평당으로 바꾸면 서초그린 평균 언저리까지 올라선 값입니다. 성우·청룡금강아미움 선에는 아직 못 미쳐요.

같은 시기 신봉 25평은 102동 저층이 7억원에 나와 있었어요. 총액은 비슷해도 평당가로 보면 가격대가 다른 단지입니다.

2. 이 거래 뒤에 남은 매물

공개 시점 기준 24평 매물은 3건이에요. 이 중 이번 거래보다 호가가 낮은 건 2건입니다.

낮은 2건은 저층이 아니에요. 중층과 고층이라 층 때문에 낮다고 설명되지 않습니다.

다만 둘의 성격은 달라요. 106동은 올수리에 확장, 즉시입주 매물입니다. 105동은 세입자가 있고 입주는 2028년 2월이에요.

실거주라면 105동은 6개월 안에 들어갈 수 없어요. 실입주 기준 하단은 106동 7억 1,000만원 한 건입니다.

107동 7억 3,000만원은 밴드 위쪽이에요. 확장 매물인데 즉시입주 표기와 세입자 거주 설명이 엇갈립니다. 입주 일정은 확인이 필요해요.

호가는 이미 7억대 초반에 서 있어요. 이번 거래는 그 선을 실거래로 확인해 줬습니다.

대출은 매매가가 아니라 KB시세로 잡혀요. KB부동산 2026년 10월 19일 시세는 6억 6,500만~7억 500만원, 평균 6억 8,000만원입니다. 이번 거래가는 KB 상한보다 높아요.

한국부동산원 시세는 6억 1,000만~7억원, 평균 6억 5,500만원으로 더 낮습니다. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%예요. 1주택 이상이 더 사면 주택구입 목적 대출이 막힙니다. 시세와 거래가 사이 틈은 현금으로 메워야 해요.

3. 성우·서초그린과 나란히

6개월 사이 성우는 8.7% 올랐고, 서초그린은 5.6% 내렸어요. 관악산휴먼시아1단지는 10.9%입니다.

두 단지 평균보다 9.4%p 앞서 갔어요. 지역이 다 같이 오른 게 아니라 이 단지가 앞서 끌고 간 모양입니다.

서초그린은 88세대라 분기 평균이 몇 건에 크게 흔들려요. 이 숫자는 참고 정도로만 보세요.

이유를 데이터로 짚어 보면 이렇습니다. 성우는 2호선 봉천역이 가깝지만 156세대, 1998년 준공이에요. 서초그린은 신림선 관악산역이 가깝지만 88세대 소단지입니다.

관악산휴먼시아1단지는 역은 멀어도 545세대 중형 단지예요. 셋 중 가장 최근에 지어졌고, 초등학교도 걸어서 5분입니다.

7억대 초반 예산으로 이 조합을 갖춘 대안이 마땅치 않아요. 그래서 수요가 이쪽으로 모였을 가능성이 큽니다.

4. 입지와 큰 흐름

입지: 역 대신 학교와 산

걸어서 가는 지하철역은 없어요. 관련 보도에 따르면 단지 앞 버스로 신림역·신대방역까지 20분 안쪽입니다.

대신 학교가 가까워요. 서울난향초가 도보 5분, 광신고가 도보 8분입니다. 광신고는 관악구 고교 17곳 중 3위예요. 난우중은 도보 9분, 16곳 중 10위입니다.

관악산 자락이라 산 조망을 내세운 매물이 많아요. 세대당 주차는 1.12대로 양호합니다.

이 블록은 인근에서 중간쯤 자리로 평가받아요. 서초그린 쪽 블록보다는 위, 성우 쪽 블록보다는 아래입니다. 성우 쪽은 2호선 역이 가까운 영향이 커요.

관악구에서 가장 높게 평가받는 생활권은 봉천동 관악드림타운 일대예요. 신림동은 그보다 한 단계 아래입니다. 역 접근성 차이를 시장이 그렇게 매긴 결과예요.

관련 보도에 따르면 신림뉴타운과 주변 정비사업이 속도를 내고 있어요. 신림8구역은 2026년 10월 조합설립인가를 받았다고 합니다. 사업이 마무리되면 신림동 전체 평가가 올라설 여지가 있어요.

큰 흐름: 구보다 앞서고 서울과 함께

우리 실거래 데이터 기준 관악구는 6개월간 1.3% 올랐어요. 서울은 같은 기간 7.4%입니다.

이 단지는 관악구 평균을 7.8%p 웃돌았어요. 서울 평균과는 대체로 같은 속도입니다. 혼자 튄 게 아니라 서울 상승에 올라탄 채 구 안에서 앞선 거예요.

역풍도 있어요. 관련 보도에 따르면 주담대 변동금리가 연 6%대 중반을 넘었습니다. 서울 토지거래허가구역 지정은 2026년 12월 31일까지라 연말 방향에 관심이 쏠려 있어요.

관악구 아파트는 토지거래허가 대상이라 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요.

5. 이 거래를 어떻게 볼까

실거주라면 106동처럼 수리돼 바로 들어갈 수 있는 매물이 기준점이에요. 학교와 단지 규모를 중시하면 이 값은 무리한 자리가 아닙니다.

투자라면 조건이 까다로워요. 허가구역이라 실거주가 원칙이고, 유주택자는 주택구입 대출이 막힙니다. 세 안은 매물로 시간을 벌 순 있지만, 주담대를 쓰면 6개월 안 전입 의무가 붙어요.

기다릴 신호는 다음 24평 거래예요. 7억대에서 다시 나오는지 보세요. KB시세 상한이 거래가 쪽으로 따라오는지도 함께요.

피할 조건은 하나입니다. 수리·층·향 같은 이유 없이 7억 3,000만원을 넘겨 부르는 매물이에요.