서원 20평 14층 4억 3,000만, 직전 거래보다 12% 높았다

서원 20평 14층이 4억 3,000만원에 팔렸습니다.

계약일은 2026년 10월 18일이에요. 거래 내역은 10월 24일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 9월 28일 6층 3억 8,400만원이었어요. 이번 거래는 그보다 12% 높습니다. 8월 이후 목록에 잡힌 거래 중 가장 높은 값이에요.

1. 이 거래, 무엇이 다른가

최근 거래는 대부분 1~7층이었어요. 그래서 14층이라 비싸게 팔렸다고 보기 쉽습니다.

그런데 8월 14일 18층 거래는 3억 6,900만원이었어요. 층만으로는 이번 값이 다 설명되지 않습니다.

1년 전 같은 14층은 3억 4,500만원에 거래됐어요. 이번 거래와 나란히 놓으면 차이가 꽤 큽니다.

분기 평균으로 보면 1년 상승률은 2.9%에 그쳐요. 저층 거래가 많이 섞이면 평균이 낮게 잡힙니다. 그래서 개별 거래로 보면 오름폭이 더 커 보이는 거예요.

10월 18일 4억 3,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역이에요. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 정해진 건 9월 27일 무렵이에요.

당시 서원 20평 호가는 4억~4억 3,000만원이었어요. 이번 거래는 그 밴드 맨 위에서 맺어졌습니다.

같은 때 17층 남향 최상층이 4억 500만원에 나와 있었어요. 당시 호가만 보면 싸게 산 거래는 아닙니다.

다만 이 집의 동·향·수리 상태는 공개되지 않았어요. 수리가 잘 된 집이었다면 이 값도 설명이 됩니다. 탑층을 피하고 중간층을 고른 선택일 수도 있고요.

같은 돈이면 파크힐 21평 6층도 볼 수 있었어요. 호가는 3억 6,000만원이었습니다. 다만 19세대 소단지라 성격이 아주 다른 선택지예요.

평당가로 본 이 값의 자리

서원 20평 평당 시세는 1,998만원이에요. 신동아1단지 21평은 1,738만원, 파크힐 21평은 1,714만원입니다. 비슷한 예산대에서 서원이 가장 높게 매겨져 있어요.

위쪽 가격대로는 창동주공4단지 22평(평당 2,182만원)이 있어요. 주공17단지 20평은 평당 2,355만원입니다. 이번 거래는 서원 시세보다 위에서 맺어졌어요. 그만큼 창동주공4단지 가격대로 한 걸음 다가선 값입니다.

2. 매물은 이 거래를 따라왔나

매물 16건 중 11건이 이 거래보다 호가가 낮아요. 저층을 빼도 8건이 남습니다. 저층이라 낮은 게 아니라는 뜻이에요.

호가는 4억 2,000만~4억 3,000만원에 몰려 있어요. 그래도 9월까지 거래가는 3억 8,400만원이 가장 높았습니다. 호가가 먼저 올라가 있었고, 이번 거래가 그 위쪽을 처음 확인했어요.

밴드 하단은 111동 16층 4억원이에요. 탑층이지만 올수리이고, 11월 30일 입주가 됩니다. 9월 27일 스냅샷에도 있던 조건의 매물이에요.

밴드 상단은 107동 14층 4억 5,000만원이에요. 이번 거래와 같은 층이고 즉시입주가 됩니다. 다만 수리 이야기는 매물 설명에 없어요.

108동 9층 4억 1,500만원 두 건은 입주가 2027년 7월이에요. 6개월이 넘으니 실입주 수요에겐 바로 맞지 않습니다. 109동 3층 남향은 샤시까지 수리했고 2027년 3월 입주 협의예요.

6개월 변화를 보면 신동아1단지는 18.8% 올랐어요. 서원은 1.3%에 머물렀습니다. 이번 거래는 늦게 따라붙는 신호일 수 있어요.

파크힐은 1년 46.4%가 찍혀 있어요. 19세대라 한두 건으로 숫자가 크게 튑니다. 추세로 읽지 않는 게 맞아요.

분기 평균은 그 분기에 팔린 층·향에 따라 흔들려요. 변화율은 참고로만 보세요.

3. 이 거래를 어떻게 볼까

4. 배경: 입지·재건축·규제

서원은 방학역(1호선)에서 약 0.5km 거리예요. 배정 초등학교는 서울창도초로 약 0.8km입니다. 도봉중은 도보 3분 거리에 있어요.

서원이 있는 블록은 비교 단지들보다 위치값이 높게 잡혀요. 역이 가깝고 대단지라는 점이 크게 작용합니다. 그런데 평당가는 그 위치값보다 아래에 있어요. 입지만 보면 아직 덜 매겨진 상태라는 뜻입니다.

도봉구에서 값이 가장 높게 매겨지는 생활권은 창동 쪽이에요. 도봉동은 그보다 가격대가 한 칸 낮습니다. 이 차이는 시장이 오랫동안 그렇게 매겨 온 결과예요.

1996년 준공이라 재건축 연한은 찼어요. 용적률은 246%로 사업성이 좋은 편은 아닙니다. 추진위원회나 안전진단 소식도 확인되지 않아요.

언론·구청 자료에 따르면 바로 옆 도봉2구역은 재개발 중이에요. 서원 주민들은 공사 소음·일조 피해로 대책위를 꾸렸습니다. 서원은 그 사업 대상이 아니라 인접 단지예요.

서울 전역은 아파트 토지거래허가구역이에요. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 세입자가 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요.

서울은 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%예요. 생애최초라면 70%까지 됩니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.

정리하면 이렇습니다. 비슷한 예산대 단지들이 먼저 올랐고, 서원은 늦었어요. 이번 거래는 그 간격을 좁히는 첫 숫자입니다. 다음 거래가 4억대에 붙는지가 진짜 답이에요.