성원4단지 15평 4억 7,500만 실거래, 직전보다 28.4% 높은 값의 정체

성원4단지 15평이 4억 7,500만원에 팔렸습니다. 직전 거래보다 28.4% 높은 값이에요.

계약일은 2026년 10월 9일이에요. 신고를 거쳐 10월 31일에 막 공개됐습니다.

직전 실거래는 5월 15일 3억 7,000만원이었어요. 다섯 달 사이에 값이 크게 달라졌습니다. 이 한 건을 어떻게 읽을지 차례로 보겠습니다.

1. 이 거래, 어디가 눈에 띄나

층은 5층이에요. 높은 층 덕을 본 값은 아닙니다.

2026년 들어 이 평형에서 4억 2,500만원을 넘긴 거래는 이번이 처음이에요. 그 전 최고는 5월 14일 11층 4억 2,500만원이었습니다.

5월 15일부터 10월 9일까지는 잡힌 거래가 없어요. 한동안 조용하다가 나온 한 건입니다.

1년 전 같은 시기엔 3층이 3억 5,900만원에 거래됐어요. 개별 거래끼리 놓고 보면 1년 새 오름폭이 꽤 큽니다.

분기평균으로 잡은 1년 변화율은 3.3%예요. 여기엔 이번 10월 거래가 아직 들어가 있지 않습니다. 그래서 개별 거래보다 훨씬 작게 보여요.

우리 시세로는 2024년 4월 5일 3억 9,389만원이었어요. 2026년 11월 1일엔 4억 9,750만원으로 26% 올랐습니다.

2026년 10월 9일 4억 7,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 해요. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값이 실제로 합의된 건 9월 18일 무렵이에요.

당시 성원4단지 15평 호가는 5억 1,000만~5억 3,000만원이었어요. 이번 거래는 그 하단보다도 낮게 합의됐습니다.

같은 5층 매물은 5억 2,000만원에 나와 있었어요. 같은 집인지는 알 수 없습니다. 그래도 당시 호가 대비로는 싸게 산 편이에요.

공릉2단지라이프 14평은 4억원에 나와 있었어요. 같은 예산이면 그쪽 남향 중층을 고를 수도 있었습니다. 다만 두 단지는 가격대가 달라요.

평당가로 보면 차이가 분명해요. 공릉2단지라이프 14평은 2,810만원이에요. 성원4단지 15평은 3,316만원입니다. 총액이 비슷해 보여도 시장이 매긴 값은 다릅니다.

호가와 공식 시세 사이에 낀 값

이번 실거래보다 낮은 호가는 한 건도 없어요. 집주인들은 이미 5억 2,000만원을 기준으로 잡고 있습니다.

반대로 공식 시세는 아직 뒤에 있어요. KB시세 상한이 4억 4,000만원입니다. 이번 거래는 그보다 높아요.

KB시세는 은행 대출 한도를 잡는 기준으로 주로 쓰여요. 실거래가만큼 한도가 나오지 않을 수 있습니다.

매물 5건 중 4건은 6개월 안에 들어갈 수 있어요. 404동 중층 매물만 입주가 2028년 5월 하순입니다. 세를 안고 사야 하는 매물이에요.

2. 옆 단지와 평당가로 견주면

평당가는 상계주공4단지 13평과 거의 같아요. 공릉2단지라이프 14평과는 가격대가 다릅니다.

분기평균 6개월 변화는 성원4단지가 1.9%로 가장 낮았어요. 이 수치엔 이번 10월 거래가 빠져 있습니다. 분기에 어느 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들리니 참고만 하세요.

이웃 단지들이 먼저 올랐어요. 성원4단지가 이번 거래로 그 간격을 메우는 중일 가능성이 있습니다. 지역이 함께 오르는 흐름에 늦게 올라탄 모양이에요.

같은 15평이라도 값을 가르는 건 동·층·향·수리예요. 성원4단지는 5건이 모두 같은 값입니다. 그래서 조건을 견줘 고르는 게 핵심이에요.

403동 10층은 샤시까지 손본 즉시입주 매물이에요. 403동 1층은 올수리지만 층이 낮습니다. 404동 9층은 수리 표시가 없는 대신 바로 들어갈 수 있어요.

상계주공4단지 13평 호가는 4억~4억 9,000만원에 퍼져 있어요. 고층 올수리+샤시 즉시입주가 4억 5,000만원입니다. 면적이 2평 작다는 점은 감안하셔야 해요.

공릉2단지라이프 14평 4억원 두 건은 입주 일정이 갈려요. 203동 9층은 세입자가 살고 있어 2027년 11월 중순 입주입니다. 203동 1층은 2027년 1월 29일 입주라 6개월 안에 들어갈 수 있어요.

3. 입지와 재건축, 짧게

월계역(1호선)까지 걸어서 7분이에요. 광운대역(1호선)과 하계역(7호선)도 1km 안쪽입니다. 배정 초등학교인 녹천초는 도보 2분 거리예요.

세 단지 가운데 이 블록이 입지로는 가장 위에 있어요. 그런데 평당가는 블록 입지값보다 조금 아래입니다. 오래된 건물 탓에 자리값만큼 못 받는 상태예요. 재건축이 진척되면 다시 매겨질 여지가 있습니다.

상계주공4단지는 반대예요. 평당가가 자리값 위에 있습니다. 대단지와 재건축 기대가 얹힌 값이에요.

노원구에서 가장 높게 매겨지는 생활권은 중계동 일대예요. 월계동은 그보다 한 단계 아래로 평가받습니다. 시장이 그렇게 매긴 결과예요.

관련 보도에 따르면 동북선 월계역이 2026년 11월 개통 예정이에요. 광운대역세권 개발과 GTX-C 정차도 거론됩니다. 교통이 나아지면 중계동과의 간격이 좁혀질 여지가 있어요.

같은 단지 19평도 움직였어요. 관련 보도에 따르면 2026년 8월 20일 6층이 6억 6,000만원에 거래됐습니다. 10월 16일엔 3층이 6억 5,000만원이었어요. 15평 한 건만 튄 게 아니라는 단서입니다.

준공 31년차라 재건축 연한을 넘겼어요. 용적률은 212%이고 상한은 250%입니다. 여유가 넉넉한 편은 아니라 사업성을 단정하긴 이릅니다.

아직 초기 단계라 비례율·분담금 같은 숫자는 공개된 게 없어요. 지금 값엔 사업 기대가 조금 얹혀 있지만, 사업 속도는 알 수 없습니다. 그래서 동·층·향·수리 같은 실거주 조건이 값에 그대로 작동하는 시기예요.

4. 시장 흐름과 규제

우리 실거래 데이터로 보면 이웃 두 단지의 6개월 평균 상승은 11.8%예요. 성원4단지는 분기평균으로 그보다 9.9%p 덜 올랐습니다. 이번 거래는 시장을 거스른 튐이라기보다 늦게 따라붙은 움직임이에요.

관련 보도에 따르면 노원구에선 노후 단지 추진위 승인이 이어지고 있어요. 재건축 기대가 구 전체에 퍼지는 흐름입니다.

서울 전역은 토지거래허가구역이에요. 허가를 받고 실거주 목적으로 사야 합니다. 임차인이 살고 있으면 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 미뤄질 수 있어요.

서울은 규제지역이라 대출 문턱도 높아요. 무주택자 LTV는 40%, 생애최초는 70%입니다. 집이 있는 사람이 하나 더 사면 주담대가 막혀요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

투자수요는 그만큼 들어오기 어려워요. 이 값은 실거주 수요가 만든 값에 가깝습니다.

5. 그래서 이 값, 어떻게 볼까

진단부터 정리할게요. 단지 고유의 큰 사건이 있었던 건 아니에요. 이웃 단지가 먼저 오르고 성원4단지가 따라붙은 거래입니다.

다만 15평 기준으론 다섯 달 만의 한 건이에요. 추세로 굳었다고 말하긴 이릅니다. 19평 거래가 함께 오른 건 근거 있는 쪽의 단서예요.

값의 위치도 보세요. 평당가는 상계주공4단지 13평과 거의 같습니다. 그 단지 고층 올수리 즉시입주 매물이 4억 5,000만원이에요. 면적을 감안하면 성원4단지 4억 7,500만원은 무리한 값이 아닙니다.

기다릴 신호는 하나예요. 5억원 안팎의 두 번째 실거래가 나오는지 보세요. 나오면 5억 2,000만원 호가에도 근거가 생깁니다.

피할 조건도 하나예요. 수리·층·입주 조건에 별 장점 없이 5억 2,000만원을 고집하는 매물입니다. 그 값이면 비교 단지의 조건 좋은 매물부터 견줘 보세요.