상계주공4단지 17평 5억 9,000만 실거래, '+22.9%'를 다시 재 보니

상계주공4단지 17평이 5억 9,000만원에 팔렸습니다. 8층이고, 계약은 10월 7일이에요. 신고 절차를 거쳐 10월 31일에 막 공개됐습니다.

숫자만 보면 직전 거래보다 22.9% 올랐습니다. 4억 8,000만원에서 5억 9,000만원이 된 거예요. 그런데 그 직전 거래는 1층이었습니다.

1. 막 공개된 8층 5억 9,000만

이 거래가 어디쯤인지 보려면 주변 거래부터 봐야 합니다. 7월 이후 거래 가운데 층이 다른 것들을 추렸어요.

1-1. +22.9%는 어디서 왔나

22.9%는 10월 2일 1층 4억 8,000만원과 견준 숫자입니다. 1층과 8층은 같은 17평이라도 값이 다릅니다. 같은 단지 안에서도 층·향·수리 상태로 값이 갈리는 게 보통이에요.

8월 29일 2층도 5억 2,000만원이었어요. 저층 거래가 끼면 숫자가 크게 출렁입니다.

층을 비슷하게 맞추면 그림이 달라집니다. 8월 27일과 9월 2일, 3층이 두 번 6억원에 팔렸어요. 10월 24일엔 11층이 5억 7,700만원이었고요.

그래서 5억 9,000만원은 신고가가 아닙니다. 7월 이후 거래가 오간 범위 안쪽 값이에요.

1년 전과 견주면 오른 건 분명합니다. 2025년 10월 15일 13층이 4억 6,800만원이었어요. 분기평균으로는 1년 새 30.9% 올랐습니다.

2. 이 값, 비싸게 샀을까

호가와 견주면 답이 빨리 나옵니다. 아래 표에 핵심만 모았어요.

직전 실거래 5억 7,700만원보다 낮은 호가는 하나도 없습니다. 깎아서 살 여지가 크지 않다는 뜻이에요.

가장 낮은 호가는 402동 저층 5억 7,800만원입니다. 저층인데도 직전 실거래보다 조금 높아요.

호가는 5억 8,000만~6억원에 몰려 있습니다. 8층 5억 9,000만원은 그 한가운데예요. KB와 한국부동산원 시세 상한도 둘 다 6억원입니다.

2-1. 10월 24일 5억 7,700만 거래, 계약 직전 매물과 복기

이번 거래 뒤로 10월 24일 11층이 5억 7,700만원에 계약됐습니다. 서울은 허가 절차가 있어 가격 합의는 약 3주 앞서요. 그 무렵인 10월 3일 매물을 봤습니다.

이 스냅샷엔 상계주공4단지 자체 매물이 없습니다. 그래서 주변 단지 호가와 견줬어요.

중계주공5단지 17평은 3층 올수리가 5억 9,000만원이었습니다. 11층 5억 7,700만원은 더 높은 층을 더 낮은 값에 산 거래예요.

공릉3단지라이프와 사슴3단지는 평당가가 상계주공4단지보다 각각 12%, 19% 낮은 단지입니다. 그쪽 고층 조망 매물이 6억 8,000만~7억원이었어요. 15평은 면적이 달라 같은 조건으로 보긴 어렵습니다.

정리하면 이렇습니다. 5억 7,700만~5억 9,000만원은 주변 단지의 수리·조망 매물 값과 겹쳐요. 그 돈으로 상계주공4단지 중·고층을 산 거래였습니다.

2-2. 같은 예산, 옆 단지에선

2026년 11월 1일 기준 매물로 같은 예산을 대 봤습니다. 비교 대상은 중계그린과 장미 17평이에요.

평당가는 장미, 중계그린, 상계주공4단지 순입니다. 시장이 세 단지에 다른 가격대를 매긴 거예요.

블록 입지만 보면 순서가 바뀝니다. 상계주공4단지 블록은 장미보다 위, 중계그린과는 비슷한 수준이에요. 장미는 입지 위에 기대가 많이 얹힌 값입니다.

같은 5억 9,000만원이면 중계그린 113동 10층 남향도 있습니다. 중계역 바로 앞이고 즉시 입주 매물이에요.

장미는 실입주 되는 매물이 6억 6,000만원부터입니다. 6억원짜리는 1층에 세입자가 사는 매물이라 입주가 2028년 1월이에요.

그래서 이 예산대의 실제 경쟁 상대는 중계그린입니다. 역 접근과 생활권은 중계그린이 앞서요. 4·7호선 더블 역세권과 공식 시세 안쪽 값은 상계주공4단지 쪽입니다.

3. 판정 — 튄 값이 아니라 다시 매긴 값

실거주라면 서두를 이유는 없지만 기다릴 이유도 크지 않습니다. 직전 실거래보다 낮은 호가가 0건이라 협상 폭이 좁거든요.

6억원은 생애최초 디딤돌대출의 주택가격 상한입니다. 6억원을 넘기면 이 대출을 쓸 수 없어요. 호가가 6억원 아래로 몰린 것도 이 선과 겹칩니다.

투자라면 시간을 길게 잡아야 합니다. 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이고, 재건축은 아직 초기예요.

기다릴 신호는 정비구역 지정입니다. 2027년 9월 예상이 나와 있어요.

피할 조건은 수리도 없는데 6억원을 넘는 매물입니다. 최고 호가 6억 5,000만원은 403동 13층인데, 매물 설명에 수리 언급이 없어요.

4. 배경: 재건축·입지·시장

4-1. 재건축은 이제 정비구역 단계

아직 조합도 없는 초기 단계입니다. 예상대로 가도 준공은 2038년 7월이에요.

이 단계에선 동·층·향이 값을 가릅니다. 오래 살 집이라 층과 수리 상태가 그대로 값이 되거든요. 1층과 8층 차이가 큰 것도 그래서예요.

분담금·비례율·조합원 분양가는 아직 나온 게 없습니다. 정확한 값은 조합 공고가 나와야 알 수 있어요.

관련 보도에 따르면 상계주공5단지는 세대당 5억원에 달하는 분담금 문제로 시공사 계약이 해지됐습니다. 4단지도 분담금이 큰 쟁점이 될 수 있어요.

유리한 숫자도 있습니다. 용적률은 197%로 200% 아래예요. 17평 대지지분은 27.61㎡입니다.

정부가 민간 재건축 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올리는 방안을 추진한다는 보도도 있어요. 반대로 재건축초과이익환수제는 그대로라는 지적이 나옵니다.

4-2. 입지는 더블 역세권과 학교

노원역(4·7호선)까지 약 0.5km입니다. 배정 초등학교인 서울상수초는 0.2km예요.

신상중은 0.1km로 구 26개 중학교 중 7위입니다. 대진여고는 0.6km, 구 24개 고교 중 1위예요.

노원구에서 가장 높은 값을 받는 생활권은 중계동입니다. 상계동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아 왔어요. 중계그린이 평당가에서 앞서는 것도 그 결과입니다.

약점도 분명합니다. 세대당 주차가 0.7대라 부족하고, 복도식 구조예요. 이 격차는 재건축이 진행되며 좁혀질 여지가 있습니다.

4-3. 시장 흐름보다 앞서 달렸다

분기평균 기준 이 단지 17평은 6개월 15.7% 올랐습니다. 우리 실거래 데이터 기준 같은 기간 노원구는 2.3%, 서울은 8.0%예요. 구와 서울을 모두 크게 웃돌았습니다.

관련 보도에 따르면 노원구 평당 시세는 1년간 16.5% 올라 서울 자치구 중 가장 가팔랐습니다. 다만 거래는 전월보다 29.8% 줄고 매물은 8.6% 늘었다는 집계도 있어요.

기준금리는 7월 연 2.75%로 올랐습니다. 11월 추가 인상 가능성도 거론돼요.

흐름을 탄 상승은 맞습니다. 그래도 거래가 줄고 매물이 쌓이는 신호가 함께 있어요. 6억원 위로 쫓기보다 5억 8,000만~5억 9,000만원 밴드 안에서 고르는 게 맞는 이유입니다.