중계주공5단지 31평 12억 5,000만 실거래, 세 건 연속 12억대

중계주공5단지 31평이 12억 5,000만원에 팔렸습니다. 13층 거래예요.

계약일은 2026년 9월 11일입니다. 신고를 거쳐 10월 9일에 막 공개됐어요.

직전 거래보다 1.2% 높은 값입니다. 폭은 크지 않아요. 대신 8월 22일부터 세 건 연속 12억대에 거래됐습니다.

2024년 4월 5일 이 평형 시세는 9억 9,077만이었습니다. 2026년 10월 9일엔 12억 5,046만이에요. 2년 반 동안 26% 올랐습니다.

1. 12억 5,000만, 어떤 거래인가

최근 거래부터 펼쳐 보겠습니다. 해제된 거래는 뺐어요.

8월 22일 10층, 9월 3일 7층, 9월 11일 13층. 층이 다 다른데 값은 12억 3,500만~12억 5,000만에 붙어 있어요. 한 건만 튄 거래로 보긴 어렵습니다.

다만 최고가를 새로 썼다고 하진 않겠습니다. 2021~2022년에도 분기 평균이 이 언저리였거든요. 2023년에 내렸다가 그 자리를 되찾는 중입니다.

1년 전과 견주면 이렇습니다. 2025년 9월 26일 15층이 11억 3,000만이었어요. 비슷한 고층끼리 놓으면 1년 새 한 단계 올라섰습니다.

층에 따라 값이 크게 갈립니다. 2026년 5월 16일엔 같은 날 7층이 11억 5,000만, 1층이 10억 3,500만에 팔렸어요. 저층 거래가 몰린 달은 시세가 낮아 보일 수 있습니다.

9월 11일 12억 5,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값은 계약 직전인 8월 21일 무렵 정해졌다고 봐야 해요. 그 시점 매물은 이랬습니다.

같은 단지 31평 호가는 3층 12억 3,000만, 14층 13억이었습니다. 둘 다 올수리였어요. 13층 12억 5,000만은 그 사이에 들어갑니다.

고층인데 14층 호가보다 낮게 체결됐어요. 당시 호가 대비 무난하게, 조금 유리하게 산 편입니다. 13층 집의 수리 상태는 공개되지 않아 이 부분은 열어 둡니다.

같은 돈으로 다른 단지를 봤다면 어땠을까요. 포레나노원은 29평 중층이 12억 3,000만이었습니다. 건영3차는 32평 1층이, 태릉해링턴플레이스는 33평 1층이 비슷한 값이었어요.

이 돈이면 다른 단지에선 작은 평형이나 1층이었습니다. 31평 고층을 이 값에 잡은 건 균형 잡힌 선택이에요.

평당가로 놓으면 위치가 더 분명합니다. 이 단지 31평은 평당 4,033만원이에요. 태릉해링턴플레이스(평당 3,548만)보다 높습니다. 건영3차(평당 4,164만), 포레나노원(평당 4,456만)보다는 낮아요.

2. 지금 나온 매물, 직전 실거래보다 낮은 건 몇 개인가

기준은 9월 11일 13층 12억 5,000만입니다. 수집 시점에 나와 있던 31평 매물과 견줘 봤어요.

직전 실거래보다 낮은 호가는 1건뿐입니다. 509동 14층 12억원이에요. 저층이라 낮은 게 아닙니다.

대신 세입자가 살고 있습니다. 입주가능일이 2027년 9월 중순이라 바로 들어갈 수 없어요. 실거주하실 분에겐 선택지가 되기 어렵습니다.

6건 중 6개월 안에 실입주가 되는 건 4건입니다. 그중 가장 낮은 호가가 516동 3층 12억 5,000만원이에요. 실거주 기준 하단은 직전 실거래와 같은 값인 셈입니다.

호가 밴드 상단은 13억원 두 건입니다. 둘 다 샷시까지 고친 올수리에 14층, 9층이에요. 517동 3층 12억 7,000만원은 저층이지만 샷시 포함 올수리라 516동 3층보다 위에 있습니다.

3. 같은 돈이면 어디까지 볼 수 있나

포레나노원은 평당가가 가장 높습니다. 2020년 준공에 마들역이 가까워요. 입지만 보면 중계주공5단지 쪽 블록이 더 위입니다. 포레나노원 값에는 신축이라는 몫이 크게 얹혀 있어요.

건영3차는 이 단지와 같은 블록입니다. 평당가는 건영3차가 조금 높아요. 그 차이를 데이터로 다 설명하긴 어렵습니다. 시장이 그렇게 매긴 결과로 봐 주세요.

네 단지 중 입지 위에 얹힌 몫이 가장 얇은 곳이 중계주공5단지입니다. 재건축이 진척되면 다시 매겨질 여지가 남아 있다는 뜻이에요.

분기평균으로 6개월 변화를 보면 이 단지는 10.5%입니다. 포레나노원 15.5%, 건영3차 4.4%예요. 비교 단지 평균은 7.7%였습니다. 혼자 튄 게 아니라 동네가 함께 오른 흐름 위에 있어요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이니 참고로만 보세요.

13억원이면 선택지가 넓어집니다. 포레나노원 29평 중층 올수리·풀옵션 매물이 13억원이에요. 건영3차는 32평 1층 동향 올수리가 12억 5,000만원, 9층 남향이 14억원입니다. 같은 평형이라도 층·향·수리로 값이 갈리는 게 정상이에요.

4. 배경: 재건축 시계와 입지

재건축은 아직 초입

1992년 준공, 34년차 2,328세대 대단지입니다. 용적률은 183%로 재건축하기 좋은 편이에요. 31평 대지지분은 55.95㎡입니다.

관련 보도에 따르면 2026년 4월 18일 주민설명회가 열렸습니다. 비례율은 108.79%로 추산됐어요. 용적률 344.89%, 3,163세대 시나리오도 나왔습니다. 모두 검토안이라 바뀔 수 있어요.

분담금은 고르는 평형마다 다릅니다. 개별 금액은 아직 공개된 게 없어요. 정확한 값은 조합 공고가 나와야 압니다.

아직 조합도 생기기 전입니다. 이 단계에선 동·층·향이 값에 그대로 작동해요. 이주까지 살 시간이 길게 남았기 때문입니다. 고층·올수리 매물이 위에 서는 게 당연한 이유예요.

학군과 생활권

중계동은 노원구에서 가장 높게 평가받는 생활권입니다. 이 단지 블록도 인근보다 위쪽 입지예요. 이유는 학군입니다.

서울원광초가 도보 3분 거리입니다. 중학교는 을지중(구 내 1위), 중계중(4위)이 가까워요. 고등학교는 영신여고(2위), 불암고(12위)가 도보 10분 안쪽입니다.

관련 보도에 따르면 은행사거리 학원가와도 붙어 있습니다. 2027년 개통 예정인 동북선 은행사거리역 수혜도 거론돼요.

약점도 분명합니다. 가장 가까운 상계역(4호선)까지 도보 14분이에요. 세대당 주차는 0.64대로 부족하고, 지하주차장이 없습니다.

노원구·서울 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 3개월 +1.0%, 6개월 +2.5%입니다. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%예요.

이 단지는 6개월 동안 노원구와 대체로 같이 움직였습니다. 서울 평균보다는 6.2%p 낮았어요. 과열이 아니라 구 흐름을 따라 걸어온 값입니다.

관련 보도에 따르면 2026년 8월 이후 강남·서초는 8주 연속 내렸습니다. 강북 등 비강남은 오름세가 이어졌어요. 노원은 그 흐름 안에서 천천히 올라온 쪽입니다.

규제도 짚어 두겠습니다. 서울은 전역이 규제지역이고 토지거래허가구역입니다. 아파트는 실거주 목적 매수가 원칙이에요. 무주택자 LTV는 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억입니다. 1주택 이상이면 추가 매수에 주담대가 막혀요.

5. 결론: 이 거래가 남긴 신호

이 거래가 단지에 주는 신호는 하나입니다. 12억대가 한 번의 우연이 아니라 바닥이 됐다는 것. 윗단 13억은 아직 시장이 답하지 않았어요.