한마을 24평 11억 신고가, 8층이 24층을 넘었다

한마을 24평이 11억에 팔렸습니다. 8층 매물이에요.

8월 14일에는 24층이 10억 4,000만원에 거래됐어요. 이번엔 8층이 그 값을 넘었습니다.

계약일은 2026년 10월 3일이에요. 신고를 마치고 10월 8일에 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 7.8% 높은 신고가예요.

2024년 4월 5일 이 평형의 시세는 6억 6,769만원이었어요. 2026년 10월 7일엔 10억 7,884만원이 됐습니다. 2년 반 사이 62% 올랐어요.

이번 거래는 이 오름세의 맨 끝에 찍힌 점이에요. 이 값이 제값인지 하나씩 따져 보겠습니다.

1. 11억 거래, 무엇이 눈에 띄나

직전 거래는 9월 12일 9층 10억 2,000만원이었어요. 3주 만에 8,000만원이 올랐습니다.

눈에 걸리는 건 층이에요. 16층과 24층 거래도 10억 초반이었거든요. 8층이 11억이면 층만으로는 설명이 안 됩니다. 수리 상태가 달랐을 수 있어요. 다만 신고 자료엔 그 정보가 없습니다.

흐름은 계단식이에요. 6월엔 9억 중반이었어요. 7월엔 9억 후반에서 10억 초반이었고요. 8~9월엔 10억 초반에 머물렀습니다. 10월에 11억이 찍혔어요.

한 건만 툭 튄 모양은 아니에요. 다만 마지막 계단이 가장 높습니다. 11억이 새 기준선이 될지는 다음 거래가 알려 줄 거예요.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 16일 9층은 7억 5,000만원이었어요. 분기 평균으로는 1년에 33.6% 올랐어요. 비슷한 층끼리 놓고 보면 오름폭은 이보다 큽니다. 분기 평균은 그때 팔린 층·향에 따라 출렁이니 참고로만 보세요.

거래 건수는 목록에 잡힌 것만 셉니다. 7월은 6건이었어요. 8월 이후는 4건이에요. 9~10월 거래는 아직 신고가 덜 들어왔을 수 있어요. 그래서 거래가 줄었다고 말하긴 이릅니다.

10월 3일 11억 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 전역이 토지거래허가구역이에요. 허가를 거치느라 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값은 신고 계약일보다 앞서 정해져요. 그래서 계약 직전인 9월 12일 무렵 매물과 견줍니다.

한마을 안에서 보면 가운데 값이에요. 저층 올수리 10억보다 1억 위였어요. 9층 남향 11억 2,000만원보다는 2,000만원 아래였고요. 8층이라는 층 위치에 맞는 자리입니다.

옆 단지와 견주면 이렇습니다. 고척파크푸르지오 7층 남향이 같은 11억이었어요. 평당가가 더 높은 단지의 낮은 층과 같은 돈이에요.

평당가가 낮은 단지도 볼게요. 한신휴플러스 23평은 8억 8,000만~10억이었어요. 2024년에 지은 호반써밋개봉 24평 17층은 9억 500만원이었고요. 11억은 한신휴플러스 매물 맨 위보다도 1억 높습니다.

평당가로 줄 세우면 이래요. 한신휴플러스 3,329만원, 호반써밋개봉 3,304만원이에요. 고척파크푸르지오는 4,720만원입니다. 11억 거래는 그 사이에서 고척파크푸르지오 쪽에 더 가까워요.

정리하면 싸게 산 거래는 아닙니다. 그렇다고 혼자 튄 값도 아니에요. 당시 한마을 호가의 가운데에서, 고척파크푸르지오 낮은 층과 같은 값에 체결됐어요.

2. 10월 8일 기준 매물, 11억 아래는 0건

10월 8일 기준 한마을 24평 매물은 5건이에요. 호가는 11억~11억 6,000만원에 몰려 있습니다.

11억보다 낮은 호가는 하나도 없어요. 가장 낮은 매물이 이번 거래와 같은 11억입니다. 저층 매물도 없어요. 층 때문에 낮게 나온 물건조차 없다는 뜻입니다.

위쪽 호가엔 이유가 붙어 있어요. 11억 4,000만원은 특올수리에 올확장한 집이에요. 11억 6,000만원은 특올수리에 방 하나를 확장했습니다. 126동은 남향과 전망을 내세워 11억 2,000만원이에요.

입주는 5건 모두 6개월 안이에요. 실거주로 사기엔 일정 걸림돌이 없습니다. 9월 12일 무렵 10억에 나왔던 저층 올수리 같은 매물은 이제 없어요.

3. 같은 돈, 옆 단지에선

11억 안팎으로 살 수 있는 옆 단지 매물도 봤어요.

고척파크푸르지오는 10년 늦게 지어졌어요. 평당가도 한마을보다 높습니다. 대신 662세대로 작고, 역까지 약 0.9km예요. 11억 5,000만원 매물은 세입자가 살고 있어요. 입주 일정은 확인이 필요합니다.

미성은 셋 중 가장 오래됐어요. 블록 자리만 보면 셋 중 가장 좋은 편이에요. 그런데 평당가엔 그 자리값이 거의 더 붙지 않았어요. 오래된 건물이라 값이 덜 얹힌 상태입니다. 11억 2,000만원 올수리·샤시 매물은 즉시입주가 돼요.

한마을은 반대예요. 블록 자리보다 평당가가 꽤 위에 있어요. 대단지 규모와 개봉역 도보권에 시장이 값을 더 얹었습니다.

같은 돈이면 결국 우선순위 문제예요. 역과 단지 규모를 보면 한마을이에요. 덜 오래된 건물을 원하면 고척파크푸르지오입니다. 입주가 급하면 미성 즉시입주 매물도 후보예요.

4. 단지·입지·학군, 짧게

한마을은 1999년에 지은 27년차 구축이에요. 26개 동 1,983세대 대단지입니다. 24평이 828세대로 가장 많아요.

주차는 세대당 1.26대로 양호해요. 용적률은 335%로 높습니다. 단지 혼자 재건축으로 값을 키우긴 어려운 구조예요.

가장 큰 무기는 역이에요. 1호선 개봉역까지 약 0.2km입니다. 1호선 구일역도 약 0.77km 거리예요.

블록 자리는 개봉동 인근에서 위쪽이에요. 고척파크푸르지오가 있는 블록보다도 위입니다. 다만 구로구에서 값이 가장 높은 신도림동 생활권과는 거리가 커요. 시장이 그 차이를 그렇게 매긴 결과입니다.

주변에선 재개발이 움직여요. 관련 보도에 따르면 개봉동 49번지 일대는 2025년 3월 신속통합기획이 확정됐어요. 120-1번지 일대는 2026년 4월에 확정됐고요. 동네 여건은 나아질 수 있어요. 같은 동네에 새 아파트 경쟁자가 생긴다는 뜻이기도 합니다.

학교는 걸어서 다닐 거리예요. 서울고원초가 도보 6분, 0.4km입니다. 고척중은 도보 8분, 구 14곳 중 4위예요. 경인중은 도보 11분, 5위입니다. 경인고는 도보 5분(9위), 구일고는 도보 15분(6위)이에요.

5. 구로구·서울 흐름 위에서 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 구로구는 6개월 +2.7%였어요. 서울은 +7.4%였고요. 3개월로 좁히면 구로구 +0.9%, 서울 +4.3%입니다.

한마을은 구로구 평균을 5.1%p 웃돌았어요. 서울 평균과는 거의 같이 움직였습니다. 구에선 앞서 나갔고, 서울 흐름은 그대로 탔어요.

옆 단지가 다 같이 오른 건 아니에요. 분기 평균으로 6개월간 고척파크푸르지오는 5.3%, 미성은 22.9%였어요. 한마을은 22.1%였고요. 비교 단지 평균보다 7.6%p 앞섰습니다. 동네가 같이 오른 데 단지 자체 힘이 더해진 모양이에요.

규제는 여전히 무겁습니다. 구로구는 투기과열지구이자 조정대상지역이에요. 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주가 원칙이고요. 관련 보도에 따르면 2026년 9월 30일 기준 신규 주담대 금리는 연 4.66%였어요. 4개월 연속 오른 값입니다.

6. 판단

실거주라면 서두를 이유도, 미룰 이유도 크지 않아요. 입주 일정이 맞는 매물을 11억대 초반에서 고르면 됩니다. 역과 학교를 매일 쓰는 집이라면 더 그래요.

투자 수요에겐 문이 좁아요. 토지거래허가구역이라 허가 뒤 실거주가 원칙입니다. 집이 있는 사람이 하나 더 사면 주담대 LTV는 0%예요. 용적률 335%라 재건축 기대로 값을 받치기도 어렵습니다.

기다릴 신호는 두 가지예요. 다음 고층 거래가 11억 위에서 이어지는지 보세요. KB시세가 11억 근처로 올라오는지도 보세요. 피할 조건은 하나예요. 수리·확장 없이 11억 4,000만원을 넘는 매물입니다.