남서울힐스테이트 46평 11억 5,000만, 직전보다 +9.5%인데 7월보다는 낮다
금천구 시흥동 46평에 11억 5,000만원 거래가 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 9.5% 높은 값인데, 두 달 전 고층 거래와 견주면 이야기가 달라집니다.
금천구 시흥동 남서울힐스테이트 46평 거래가 막 공개됐습니다. 11억 5,000만원입니다.
계약은 2026년 9월 15일, 23층이에요. 신고가 끝나 2026년 9월 30일에 공개됐습니다.
직전 거래보다 9.5% 높습니다. 그런데 이 숫자만 보면 절반만 읽은 겁니다.
1. 숫자부터 뜯어봅니다
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-15 | 23층 | 11억 5,000만원 |
| 2026-08-02 | 1층 | 10억 5,000만원 |
| 2026-07-30 | 24층 | 11억 5,500만원 |
| 2026-07-11 | 3층 | 12억 2,000만원 |
| 2026-07-03 | 19층 | 11억 3,000만원 |
| 2026-05-11 | 2층 | 10억 7,000만원 |
| 2026-05-09 | 12층 | 10억 3,500만원 |
| 2025-10-02 | 23층 | 10억 8,000만원 |
| 2025-10-01 | 15층 | 11억 9,000만원 |
직전 거래는 8월 2일 1층 10억 5,000만원입니다. 1층과 23층을 견준 +9.5%예요.
고층끼리 보면 다릅니다. 7월 30일 24층이 11억 5,500만원이었어요. 이번 23층은 그보다 500만원 낮습니다.
즉 신고가가 아닙니다. 고층은 7월부터 11억 3,000만~11억 5,500만원 박스에 머물러 있어요.
1년 전도 보세요. 2025년 10월 2일 같은 23층이 10억 8,000만원이었습니다. 다만 2025년 10월 1일 15층은 11억 9,000만원에 팔렸어요.
그래서 1년 새 크게 뛰었다고 말하기 어렵습니다. 우리 데이터 기준 46평 분기평균은 2026년 2분기 10억 3,000만원에서 3분기 11억 3,875만원으로 올라섰어요. 올해 상반기 눌렸던 값이 제자리를 찾은 모양에 가깝습니다.
가격 합의 시점(2026-08-25) 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값이 실제로 합의된 건 2026년 8월 25일 무렵이에요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 남서울힐스테이트 46평 | 202동 저층 남향, 입구동 판상형 | 10억 5,000만원 |
| 남서울힐스테이트 46평 | 205동 20층 남향, 46C 기본형, 전망 좋은 동 | 12억원 |
| 남서울힐스테이트 46평 | 202동 고층 남향, 로얄동 관리 양호 | 12억 7,000만원 |
| 두산위브 49평 | 103동 8층 남향, 앞 가림 없는 전망, 급매 | 8억 7,000만원 |
| 두산위브 49평 | 105동 16층 동남향, 로얄층 실입주 가능 | 9억 5,000만원 |
| 두산위브 49평 | 103동 중층 남향, 4룸 대형평형 | 11억 3,000만원 |
당시 고층 호가는 12억~12억 7,000만원이었습니다. 이번 23층은 11억 5,000만원에 체결됐어요.
고층 호가 밴드보다 아래에서 잡은 거래입니다. 매수자 쪽이 유리하게 협상한 값으로 봅니다.
같은 돈이면 두산위브 49평 중층도 선택지였어요. 평형은 더 크지만 1998년 준공으로 28년차입니다. 2014년 준공 대단지와는 성격이 다른 후보죠.
2. 지금 호가는 어디에 있나
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 호가 범위 | 11억 4,000만원 ~ 12억 7,000만원 |
| 매물 수 | 10건 |
| 직전 실거래(11억 5,000만원)보다 낮은 호가 | 1건 / 10건 |
| 실입주 가능한 호가 하단 | 11억 6,000만원 (211동 저층, 입주 2027년 2월 하순) |
| KB부동산 평균(2026-09-28) | 10억 8,500만 ~ 11억 3,500만원 (타입별) |
| 한국부동산원 평균(2026-09-28) | 11억 2,500만원 |
실거래보다 낮은 호가는 10건 중 1건뿐입니다. 11억 4,000만원짜리 212동 중층이에요.
그런데 이 집은 세를 안고 있습니다. 입주가능일이 2027년 10월 하순이라 바로 들어가 살 수 없어요.
11억 5,000만원 202동 저층도 세안고입니다. 그래서 실입주 수요가 고를 수 있는 하단은 11억 6,000만원부터예요.
12억원대는 205동·206동 고층과 확장형에 몰려 있습니다. 층·향·확장 여부가 다르면 호가가 갈리는 게 정상이고요. 상단인 12억 7,000만원은 로얄동 고층 남향에 즉시입주 조건이 붙은 매물입니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 12억원 | 206동 남서향 고층이라 채광이 좋고 전망이 확 트여 있으며, 거실 일부를 확장했고 지금은 주인이 살고 있어 협의 후 바로 들어갈 수 있습니다. |
| 12억원 | 205동 남서향 고층으로 햇빛이 잘 들고 조망이 좋으며, 현재 주인이 거주 중이라 집 상태가 깔끔하게 관리돼 있습니다. |
| 11억 4,000만원최저가 | 212동 중층 남향으로 안양천 조망이 트여 있으나, 전세를 끼고 있어 당장 실입주는 어렵고 세입자 만기 시점에 입주가 가능합니다. |
| 11억 6,000만원 | 211동 남서향 저층으로 확장돼 공간이 넉넉하고 안양천 뷰가 좋으며, 입주일은 2027년 2월경 협의로 맞출 수 있습니다. |
| 11억 9,000만원 | 212동 남서향 저층으로 올수리에 확장까지 돼 있어 손볼 것 없이 바로 들어갈 수 있고 전망도 트여 있습니다. |
| 11억 5,000만원 | 202동 남향 저층으로 통풍이 잘되는 넓은 구조지만, 전세가 껴 있어 바로 실입주는 어렵고 세입자 만기 후 입주할 수 있습니다. |
| 12억원 | 205동 남서향 저층으로 확장돼 공간이 넓고 정원 쪽 조망이라 조용하며, 입주일은 2027년 2월 말경입니다. |
| 12억원 | 205동 남향 저층으로 확장돼 넓고 햇빛이 잘 들어 밝으며, 2027년 3월 중순경 입주가 가능합니다. |
3. 두산위브와 견주면
| 항목 | 남서울힐스테이트 46평 | 두산위브 49평 |
|---|---|---|
| 평당가 | 2,541만원 | 2,097만원 |
| 현재 시세 | 11억 3,875만원 | 8억 5,000만원 |
| 준공 | 2014년 (12년차) | 1998년 (28년차) |
| 세대수 | 1,764세대 | 1,495세대 |
| 6개월 변화 | +10.4% | -3.4% |
같은 금천구 대형 평형인데 방향이 반대입니다. 두산위브는 6개월 -3.4%, 남서울힐스테이트는 +10.4%예요.
지역이 같이 오른 키맞추기는 아닙니다. 이 단지가 혼자 앞서 나간 쪽이에요.
다만 변화율은 분기평균입니다. 그 분기에 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 크게 흔들려요. 두산위브의 -3.4%도 표본이 적어 참고 수준으로 보세요.
눈여겨볼 건 두산위브 올수리 매물입니다. 105동 14층 올수리가 11억 5,000만원에 즉시입주로 나와 있어요. 같은 돈으로 더 넓은 집을 고를 수도 있다는 뜻입니다.
4. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
5. 단지와 입지, 짧게
2014년 준공 1,764세대 대단지입니다. 주차는 세대당 1.28대로 양호한 편이에요. 46평은 357세대로 방 4개, 화장실 2개 구조입니다.
학교가 이 단지의 가장 큰 무기입니다. 서울문백초등학교가 도보 2분이에요. 시흥중학교는 금천구 9곳 중 3위, 문일고등학교는 6곳 중 2위입니다.
약한 쪽은 역입니다. 석수역과 금천구청역이 1호선인데 걸어서 18분 거리예요. 역세권으로 값이 받쳐지는 자리는 아닙니다.
금천구 안에서 최상위 생활권은 독산동 쪽입니다. 시흥동은 그보다 한 단계 아래로 평가받아요. 다만 이 단지의 평당가는 블록 입지 수준을 앞질러 간 상태는 아닙니다.
6. 큰 흐름 위에 놓고 보면
우리 실거래 데이터 기준으로 금천구는 3개월 +0.0%, 6개월 -1.0%입니다. 서울은 3개월 +4.3%, 6개월 +7.4%예요.
이 단지의 6개월 +10.4%는 구 평균을 10.5%p 웃돕니다. 서울 평균도 2.1%p 앞서요. 구 흐름에 올라탔다기보다 혼자 치고 나간 모양입니다.
배경은 있습니다. 한국부동산원 집계로 금천구는 9월 넷째 주 시흥·독산동 대단지를 중심으로 0.25% 올랐어요. 관련 보도에 따르면 금천구는 향후 3년 입주 예정 물량이 없습니다.
반대편에는 금리와 대출이 있습니다. 기준금리는 7월과 8월 연속 인상돼 3.00%가 됐어요. 스트레스 DSR 3단계까지 적용돼 한도도 줄었습니다.
공급 부족은 순풍, 자금 조달은 역풍입니다. 그래서 값을 밀어 올리기보다 박스를 지키는 쪽에 가깝다고 봅니다. 11억 중반에서 밴드가 유지되는지가 다음 확인 지점이에요.