은평뉴타운구파발9단지래미안 38평 11억 6,000만 신고가, 제값에 샀을까
구파발 9단지 38평이 직전 거래보다 7.4% 높은 11억 6,000만원에 팔렸습니다. 다섯 달 만의 거래가 신고가였는데, 계약 직전 매물과 옆 단지 호가에 대 보면 이 값은 어디쯤일까요.
은평뉴타운구파발9단지래미안 38평이 11억 6,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 신고가예요.
계약일은 2026년 10월 7일, 9층입니다. 10월 15일 신고 자료로 막 공개됐어요.
직전 거래보다 7.4% 높은 값이에요. 진짜 오른 건지, 어쩌다 한 건인지는 아직 모릅니다. 계약 직전 매물과 옆 단지 호가로 따져 봤어요.
1. 이번 거래, 숫자로 뜯어보기
직전 거래는 5월 17일 6층 10억 8,000만원이었어요. 그 뒤로는 목록에 잡힌 거래가 없습니다. 다섯 달 가까이 조용하다가 나온 한 건이 신고가였어요.
| 계약일 | 층 | 실거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-10-07 | 9층 | 11억 6,000만원 | 이번 거래 · 신고가 |
| 2026-05-17 | 6층 | 10억 8,000만원 | 직전 거래 |
| 2026-05-07 | 5층 | 10억 1,000만원 | |
| 2026-05-06 | 10층 | 10억 3,300만원 | |
| 2026-04-28 | 9층 | 10억 2,000만원 | 같은 9층 |
| 2026-02-22 | 10층 | 10억 9,000만원 | |
| 2025-09-07 | 6층 | 10억 5,000만원 | 약 1년 전 |
4월 28일에는 같은 9층이 10억 2,000만원에 팔렸어요. 같은 층인데 반년 사이 값이 크게 올랐습니다.
분기평균으로 보면 1년 변화는 -1.7%예요. 저층 거래가 많은 분기에는 평균이 아래로 끌립니다. 개별 거래로 보면 1년 전 6층은 10억 5,000만원이었어요. 층이 달라 그대로 비교하긴 어렵지만, 방향은 오르는 쪽입니다.
공식 시세도 함께 봤어요(10월 5일 기준). KB시세는 평균 11억원, 상한 11억 5,000만원입니다. 한국부동산원은 평균 10억 5,000만원이에요. 이번 거래는 KB 상한을 조금 넘었습니다. 우대빵 평균시세 12억 1,250만원보다는 아래예요.
2. 당시 매물과 견줘 보기
10월 7일 11억 6,000만원 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 전역이 토지거래허가구역이에요. 약정에서 허가를 거쳐 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 9월 중순 무렵에 이미 맞춰졌어요. 그 시점 매물을 펼쳐 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 은평뉴타운구파발9단지래미안 38평 | 927동 3층 서남향 · 확장형, 세입자 거주 | 11억 5,000만 |
| 은평뉴타운구파발9단지래미안 38평 | 924동 1층 서남향 · 집 상태 최상, 단지 내 조망 | 13억 |
| 은평뉴타운구파발9단지래미안 38평 | 924동 1층 서남향 · 주인 거주 | 13억 |
| 북한산현대힐스테이트3차 33평 | 3402동 1층 남향 · 빠른 입주 | 9억 7,000만 |
| 북한산현대힐스테이트3차 33평 | 3303동 고층 남향 · 확장형 | 11억 |
| 북한산현대힐스테이트3차 33평 | 3204동 중층 남향 · 입구동, 주인 거주 | 11억 5,000만 |
당시 이 단지 38평 호가는 11억 5,000만~13억원이었어요. 하단은 세입자가 사는 3층이었습니다. 13억 두 건은 1층이었고요.
이번 매수자는 9층을 11억 6,000만원에 샀어요. 저층 세입자 거주 매물과 거의 같은 값입니다. 밴드 아래쪽에서 중층을 잡은 거래예요.
같은 돈이면 북한산현대힐스테이트3차 33평 중층도 가능했어요. 그쪽 평당가는 3,258만원으로 이 단지 3,190만원보다 높습니다. 독바위역(6호선)이 약 0.2km라 역이 가깝거든요. 이번 매수자는 역 거리 대신 38평 넓이를 골랐어요.
10월 15일 기준 매물과 이번 거래
| 매물 | 동·층·향 | 호가 | 입주 |
|---|---|---|---|
| 38평 · 방4 | 927동 3층 남동향 | 11억 5,000만원 | 2027년 12월 하순(세입자 거주) |
| 38평 · 방4 | 920동 9층 남향 | 12억원 | 즉시입주 |
| 38평 · 방4 | 919동 고층 남향 | 12억원 | 즉시입주 |
| 38평 · 방4 · 확장 | 924동 1층 남서향 | 13억원 | 즉시입주(주인 거주) |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 기준: 11억 6,000만원(9층) | 1건 / 4건 | 저층 빼면 0건 |
이번 거래보다 낮은 호가는 1건이에요. 그 1건은 3층이고 세입자가 살고 있습니다. 입주가 2027년 12월 하순이라 바로 들어갈 수 없어요. 저층이라서 낮은 값이지, 중층을 이 값에 살 수 있다는 뜻은 아닙니다.
12억원 두 건은 9층과 고층, 둘 다 남향이에요. 바로 들어갈 수 있다는 점도 같습니다. 13억원은 1층이지만 확장에 주인 거주라 집 상태를 앞세워요. 같은 38평이라도 층·향·입주 조건으로 호가가 갈리는 게 정상입니다.
3. 비슷한 예산의 다른 단지
| 항목 | 은평뉴타운구파발9단지래미안 38평 | 북한산현대힐스테이트3차 33평 | 미성 33평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 3,190만원 | 3,258만원 | 3,167만원 |
| 세대수 | 486세대 | 1,185세대 | 1,340세대 |
| 준공 | 2010년 | 2010년 | 1988년 |
| 가까운 역 | 구파발(3호선) 약 0.7km | 독바위(6호선) 약 0.2km | 불광(6호선) 약 0.5km |
| 6개월 변화(분기평균) | 0.9% | 13.1% | 15.1% |
옆 단지들은 6개월 사이 두 자릿수로 올랐어요. 이 단지는 분기평균 0.9%로 한참 뒤에 있었습니다. 이번 신고가는 그 간격을 메우는 움직임으로 읽혀요.
미성은 1988년 준공으로 재건축 연한을 넘긴 단지예요. 값이 움직이는 이유가 이 단지와 다를 수 있습니다. 그래서 직접 견줄 상대는 같은 2010년 준공인 북한산현대힐스테이트3차예요.
분기평균은 그 분기에 팔린 층·향에 따라 크게 흔들려요. 참고 수준으로만 보시면 됩니다.
4. 그래서 이 거래는
이 거래가 단지에 주는 신호는 분명해요. 38평이 11억 원대 중반에서도 팔린다는 걸 처음 보여 줬습니다. 그다음 거래가 이 값을 지키는지가 진짜 확인이에요.
5. 배경: 단지와 입지
2010년 준공, 16년차 구축이에요. 486세대 13개 동의 중형 단지입니다. 주차는 세대당 1.66대예요. 강남 신축보다도 넉넉한 수준입니다.
배정 초등학교는 서울은빛초예요. 도보 2분, 약 0.1km입니다. 진관중은 도보 7분이고 구 안에서 18곳 중 2위예요. 진관고는 도보 5분 거리입니다.
역은 구파발역(3호선)이 약 0.7km예요. 불광·독바위 쪽 단지보다 역까지는 멉니다. 블록 입지만 보면 그쪽이 인근에서 더 위에 있어요. 반대로 이 단지 평당가는 입지 대비 조금 위에 얹혀 있습니다. 학교가 바로 붙어 있고 주차가 넉넉한 점이 반영된 것으로 보여요.
은평구에서 가장 높은 값은 수색동 일대 생활권이에요. DMC센트럴자이는 평당 5,099만원, DMCSK뷰는 4,344만원입니다. 둘 다 2023년 준공 신축이라 가격대가 다른 선택지예요. 연식과 생활권 차이를 시장이 그렇게 매긴 결과입니다. 구축으로 남는 동안 이 차이는 쉽게 줄지 않을 거예요.
6. 시장 흐름 속 위치
우리 실거래 데이터로 보면 은평구는 6개월 +1.2%예요. 최근 3개월은 +0.0%로 멈춰 있습니다. 서울은 6개월 +7.4%, 3개월 +4.3%예요.
이 단지는 6개월 기준 구 평균을 6.2%p 웃돌았어요. 서울 평균과는 같이 움직였습니다. 구 안에서는 앞서 나갔고, 서울 흐름은 그대로 탄 셈이에요.
관련 보도에 따르면 KB 7월 조사에서 은평구는 전월 대비 2.0% 올랐어요. 같은 보도들은 기준금리가 8월 3%로 올랐다고 전합니다. 대출 부담은 커지는 방향이에요.
서울 전역은 조정대상지역이자 투기과열지구예요. 무주택자 주담대 LTV는 40%, 15억 이하 주택은 최대 6억원까지입니다. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요. 1주택자가 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 막힙니다.
정리하면 서울 순풍은 맞아요. 다만 은평구 전체는 숨을 고르는 중입니다. 그래서 이번 신고가는 두 번째 거래로 확인하고 움직이는 편이 안전해요.