은평뉴타운 박석고개힐스테이트1단지 33평 13억 3,500만, 6층이 쓴 최고가

6층이 12층보다 비싸게 팔렸습니다. 은평뉴타운박석고개힐스테이트1단지 33평 이야기예요.

계약일은 2026년 10월 10일입니다. 값은 13억 3,500만원이에요. 신고를 거쳐 10월 28일에 막 공개됐습니다.

이 평형 최고가입니다. 직전 기록은 9월 8일 12층의 13억 2,500만원이었어요. 오른 폭은 0.8%로 크지 않습니다. 그래도 낮은 층이 기록을 새로 썼다는 점은 다릅니다.

1. 13억 3,500만원 거래, 뜯어보기

먼저 같은 층끼리 보면 흐름이 보입니다. 7월 27일 6층은 12억 2,000만원이었어요. 10월 10일 같은 6층이 13억 3,500만원에 팔렸습니다.

목록에 잡힌 거래로는 7월, 9월, 10월에 한 건씩입니다. 거래가 많은 단지는 아니에요. 그래서 한 건 한 건의 무게가 큽니다.

1년 전과 견주면 오름폭이 커 보입니다. 분기평균 기준으로는 1년 새 21.4%예요. 다만 2025년 10월 15일 9억 6,000만원은 직거래라 시세로 보긴 어렵습니다. 같은 해 12월 13층이 10억 8,000만원이었어요. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 크게 튑니다. 참고로만 보세요.

10월 10일 13억 3,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정부터 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 값 합의는 9월 19일 무렵 매물과 견주는 게 맞습니다.

단지 안부터 보겠습니다. 당시 호가는 저층 두 건과 고층 한 건이었어요. 6층 매물은 목록에 없었습니다.

13억 3,500만원은 저층 호가들보다 위입니다. 고층 로얄층 호가 13억 9,000만원보다는 아래예요. 층으로 따지면 중간쯤 값을 치른 거래입니다. 낮은 층치고는 높게 산 편이라고 볼 수 있어요.

옆 단지로 넓혀 보면 그림이 또렷해집니다. 힐스테이트녹번은 가장 낮은 호가가 저층 14억원이었어요. 이 돈으로는 닿지 않았습니다.

북한산푸르지오와는 총액이 겹칩니다. 6층 34평이 12억 8,000만원, 16층 35평이 13억 5,000만원이었어요. 같은 돈이면 이 단지 6층과 푸르지오 중고층이 나란히 후보였던 셈입니다.

평당가로 보면 세 단지는 가격대가 다릅니다. 이 단지가 3,867만원, 북한산푸르지오가 4,025만원이에요. 힐스테이트녹번은 4,666만원입니다. 이번 거래는 평당가가 더 높은 푸르지오 매물과 총액을 맞춘 값이에요. 그만큼 이 단지 안에서는 위쪽 값입니다.

거래 뒤 남은 33평 매물

직전 실거래보다 낮은 매물이 한 건 있습니다. 그런데 저층이고 세입자가 살고 있어요. 저층을 빼면 낮은 매물은 없습니다.

그러니 '싸게 살 기회'로 읽으면 안 됩니다. 저층에 세를 안고 있어서 값이 낮은 쪽에 있는 거예요. 같은 동·같은 값의 매물이 9월 19일에도 나와 있었습니다.

실거주라면 이 매물은 당장 선택지가 아닙니다. 입주 가능일이 2028년 02월 하순이라 6개월을 훌쩍 넘어요. 바로 들어갈 수 있는 33평은 남아 있지 않습니다.

2. 이번 거래를 어떻게 볼까

혼자 튄 거래는 아닙니다. 비슷한 예산대 두 단지도 6개월 새 평균 5.2% 올랐어요. 이 단지는 그보다 0.9%p 높은 정도입니다. 지역과 가격대가 함께 오른 흐름에 올라탄 거래예요.

다만 상단을 확인한 거래이기도 합니다. 공식 시세 상단을 넘었고, 푸르지오 중고층과 총액이 같아요. 여기서 더 오르려면 다음 거래가 13억대를 이어가야 합니다.

3. 지금 견줄 수 있는 단지들

세 단지는 성격이 다른 선택지입니다. 힐스테이트녹번은 가장 새 아파트이고 역이 바로 앞이에요. 그 대신 가격대가 한 칸 위입니다.

북한산푸르지오는 총액이 가장 가깝습니다. 313동 4층 32평이 13억원에 주인 거주·즉시입주로 나와 있었어요. 바로 들어갈 집이 필요하면 이쪽이 더 넓게 열려 있습니다.

박석고개힐스테이트1단지의 강점은 학교입니다. 서울은진초가 걸어서 1분이에요. 중학교는 은평구 1위 신도중 배정 가능권입니다. 용적률 169%로 밀도도 낮은 편이에요. 세대당 주차 1.17대는 양호한 수준입니다.

2023년에 입주한 신축도 참고로 보겠습니다. DMCSK뷰가 평당 4,405만원, DMC센트럴자이가 5,200만원이에요. 이 단지와는 예산이 다른 후보입니다. 그래도 이 생활권 신축 값이 어디쯤인지는 가늠이 됩니다.

4. 입지와 시장 흐름, 짧게

이 블록은 녹번 일대 블록보다 입지 평가가 낮은 편입니다. 녹번은 도심 쪽으로 더 가깝고 역이 붙어 있어요. 은평구 최상위 생활권인 수색동 일대보다도 한 단계 아래입니다.

그래도 평당가는 이 블록 입지 평가보다 조금 위에 있습니다. 대단지에 초등학교를 품은 점이 값에 얹혀 있어요. 관련 보도에 따르면 구파발역 롯데몰과 은평성모병원도 가깝습니다. GTX-A 연신내역은 앞으로 격차를 좁힐 변수예요.

시장 흐름은 우리 실거래 데이터 기준으로 봤습니다. 은평구는 3개월 -0.3%, 6개월 +0.3%예요. 서울은 3개월 +4.1%, 6개월 +8.0%입니다.

이 단지는 6개월 동안 은평구 평균과 함께 움직였습니다. 서울 평균보다는 7.2%p 덜 올랐어요. 서울 전체를 끌어올린 바람을 그대로 탄 거래는 아닙니다.

관련 보도에 따르면 시장 분위기도 엇갈립니다. 10월 KB 지수로 강북 14개 구는 0.90% 올랐어요. 반면 매수 심리는 3주 연속 내렸고, 서울 매물은 연초보다 39% 늘었습니다. 주담대 금리도 오르는 방향이에요.

규제도 짚어 둡니다. 은평구는 조정대상지역이자 투기과열지구예요. 무주택자 LTV는 40%, 15억 이하 주택 한도는 최대 6억원입니다. 1주택 이상이면 추가 매수에 주담대를 쓸 수 없어요. 토지거래허가구역이라 허가 후 실거주 목적으로 사야 합니다.

정리하면 이렇습니다. 13억 3,500만원은 은평구 흐름과 함께 간 정당한 거래예요. 다만 상단을 찍은 값이라, 다음 거래를 보고 움직여도 늦지 않습니다.