우성1차 44평 17억 신고가, 남은 매물 4건은 모두 17억 이상
신대방동 우성1차 44평이 17억에 팔렸습니다. 직전 거래보다 13.3% 높은 신고가입니다. 그런데 지금 나와 있는 매물 4건 가운데 이보다 낮은 호가는 한 건도 없어요. 이 값을 따라가도 괜찮을까요?
우성1차 44평이 17억원에 팔렸습니다. 신고가예요.
계약일은 2026년 9월 28일, 14층입니다. 신고를 마치고 10월 20일에 막 공개됐어요.
직전 거래보다 13.3% 높습니다. 그런데 이 거래가 신고되는 동안 매물 호가는 벌써 그 위로 올라가 있었어요.
1. 이 17억, 뜯어보면
직전 거래는 2026년 5월 30일 3층 15억이었습니다. 이번 거래는 14층이에요. 층이 다르니 상승분 전부가 시세 변화라고 보긴 어렵습니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-09-28 | 14층 | 17억 | 신고가 |
| 2026-05-30 | 3층 | 15억 | 직전 거래 |
| 2026-04-24 | 20층 | 12억 | 직거래 |
| 2025-10-15 | 19층 | 14억 6,000만 | 1년 전 같은 시기 |
| 2025-10-15 | 12층 | 14억 3,000만 | 1년 전 같은 시기 |
| 2025-10-14 | 16층 | 14억 9,500만 | 1년 전 같은 시기 |
4월 20층 12억은 직거래입니다. 중개를 거치지 않은 거래라 시세 판단에서는 빼고 보시는 게 맞아요.
1년 전 같은 시기에는 14억 3,000만~14억 9,500만원에 손바뀜이 있었습니다. 층이 비슷한 거래끼리 놓고 봐도 2억 넘게 올랐어요.
다만 44평은 거래가 잦지 않습니다. 2026년에 목록에 잡힌 건 이 세 건뿐이에요. 한 건으로 추세를 단정하긴 이릅니다.
9월 28일 17억 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역입니다. 가격 합의부터 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 계약 직전인 9월 7일 매물과 견줘 봤습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 우성1차 41평 | 9동 고층 서남향 · 배관 포함 올수리 · 트인 조망 | 17억 5,000만 |
| 우성1차 44평 | 7동 15층 남향 · 배관 포함 올수리 | 18억 |
| 우성1차 41평 | 14동 15층 동남향 · 배관 포함 올수리 · 숲 조망 | 18억 |
| 보라매롯데낙천대 39평 | 102동 중층 남향 · 올수리 | 17억 |
| 보라매롯데낙천대 39평 | 104동 3층 남향 · 숲 조망 | 17억 |
| 보라매롯데낙천대 39평 | 102동 중층 남향 · 수리 | 17억 5,000만 |
| 경남교수 42평 | 104동 중층 동향 | 15억 |
| 경남교수 42평 | 102동 고층 남향 · 수리 | 17억 |
| 경남교수 42평 | 102동 고층 남향 · 상태 양호 | 17억 |
단지 안에서 보면 잘 산 거래입니다. 당시 같은 44평 매물은 15층 남향 18억 한 건이었어요. 그보다 1억 낮은 값에 계약했습니다.
더 작은 41평도 17억 5,000만~18억을 부르고 있었습니다. 14층 44평을 17억에 샀다면 당시 호가 밴드보다 아래에서 산 편이에요.
같은 17억, 옆 단지에선
같은 시점에 17억이면 보라매롯데낙천대 39평 중층 남향 올수리도 살 수 있었습니다. 경남교수 42평 고층 남향도 17억이었어요.
| 항목 | 우성1차 44평 | 보라매롯데낙천대 39평 | 경남교수 42평 |
|---|---|---|---|
| 준공 | 1988년(38년차) | 2003년(23년차) | 2001년(25년차) |
| 세대수 | 1,335세대 | 734세대 | 295세대 |
| 평당가 | 4,005만 | 4,410만 | 3,621만 |
| 가까운 역 | 신대방(2호선) 약 0.5km | 보라매공원(신림선) 약 0.4km | 보라매공원(신림선) 약 0.4km |
| 배정초 | 서울보라매초 약 0.6km | 서울보라매초 약 0.3km | 서울보라매초 약 0.2km |
| 1년 변화(분기평균·참고) | 1.0% | 13.1% | 22.5% |
평당가로 줄을 세우면 우성1차는 가운데입니다. 보라매롯데낙천대가 위, 경남교수가 아래예요.
보라매롯데낙천대는 15년 늦게 지어진 집입니다. 지금 살기 편한 쪽에 값이 더 붙어 있어요. 우성1차는 같은 돈으로 몇 평 더 넓게 쓰고, 재건축이라는 선택지를 하나 더 쥐는 쪽입니다.
비교 단지 1년 변화율은 분기평균이라 참고만 하세요. 그 분기에 어떤 층이 팔렸는지에 따라 크게 튑니다. 그래도 이웃 단지들이 함께 올랐다는 방향은 읽혀요.
2. 거래 뒤에 남은 매물
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래 | 17억 (14층, 2026-09-28) |
| 현재 호가 범위 | 17억~18억 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 0건 / 4건 |
| KB시세(2026-10-12) | 15억 8,500만~17억 1,000만 (평균 16억 7,000만) |
| 한국부동산원 시세(2026-10-12) | 15억 7,000만~17억 (평균 16억 3,500만) |
17억보다 낮은 매물은 없습니다. 17억이 이제 바닥이 됐다는 뜻이에요.
밴드 하단 17억은 1동 2층입니다. 저층이라 그 자리에 있어요. 3동 16층 남향 올수리는 17억 5,000만, 3동 10층 남향은 샤시까지 고쳐 18억입니다.
4건 중 바로 들어가 살 수 있는 건 3건입니다. 7동 15층 18억은 세입자가 2027년 10월 13일까지 살아요. 실거주를 원하신다면 이 매물은 선택지에서 빠집니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 17억 5,000만원 | 3동 고층 남향이라 채광과 전망이 트여 있고 배관까지 포함해 올수리돼 바로 들어와 살 수 있으며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 17억원최저가 | 1동 저층이지만 남서향이라 오후 볕이 들고 배관 포함 올수리가 끝나 깔끔하게 바로 입주할 수 있습니다. |
| 18억원 | 3동 중층 남향으로 볕이 잘 들고 배관과 샤시까지 교체한 올수리라 손볼 것 없이 들어와 지낼 수 있습니다. |
| 18억원 | 7동 고층 남서향에 올수리까지 돼 있지만 전세를 끼고 파는 집이라 당장 실입주는 어렵고 현재 세입자가 살고 있어 입주 시점은 따로 확인이 필요합니다. |
공식 시세는 실거래를 아직 따라오지 못했습니다. KB 상한이 17억 1,000만이에요. 대출은 KB시세로 잡히니 호가와의 차이는 현금으로 메워야 합니다.
3. 재건축은 어디까지 왔나
1988년 준공, 38년차입니다. 용적률은 209%예요. 재건축 사업성을 따질 때 중간쯤 되는 수치입니다.
| 단계 | 상태 |
|---|---|
| 안전진단 | 예비안전진단 통과(시점 확인 필요) |
| 정비계획 사전설명회 | 완료(2025.08) |
| 정비구역지정 | 입안 신청 완료 · 고시 예정 |
| 조합설립 | 준비 중(미정) |
| 건축심의 | 미정 |
| 사업시행인가 | 미정 |
| 관리처분 | 미정 |
| 이주·착공·준공 | 미정 |
관련 보도에 따르면 계획안은 최고 49층, 약 1,800세대입니다. 조합원 1,335세대, 일반분양 244세대, 임대 221세대로 나뉘어요.
아직 조합도 생기기 전입니다. 비례율·분담금·조합원 분양가는 공개되지 않았어요.
이 단계에서는 동·층·향이 여전히 값을 가릅니다. 이주까지 살 날이 길게 남았거든요. 14층이 3층보다 높게 팔린 것도 이 때문입니다.
완공 뒤 기준점은 인근 신축 힐스테이트장승배기역입니다. 36평 평당 4,993만원이에요. 우성1차 평당 4,005만원과는 아직 거리가 있습니다.
다만 이 격차에는 분담금이 빠져 있습니다. 일반분양이 많지 않아 분담금이 격차를 상당 부분 먹을 수도 있어요. 정확한 계산은 감정평가와 조합 공고가 나와야 가능합니다.
4. 입지와 시장 흐름
2호선 신대방역이 약 0.5km입니다. 신림선 보라매공원역, 7호선 신풍역도 걸어갈 수 있어요. 배정초는 서울보라매초입니다.
중학교는 대방중이 도보 6분입니다. 동작구 16개교 중 2위예요. 수도여고도 도보 5분, 구내 3위입니다.
블록으로 보면 인근에서 중간쯤 되는 자리입니다. 동작구 최상위 생활권인 흑석동과는 차이가 커요. 한강 접근성에서 갈리는 부분이고, 시장이 그렇게 값을 매겨 온 결과입니다.
눈여겨볼 건 평당가가 이 블록 입지에 못 미친다는 점입니다. 오래된 건물 탓에 깎여 있는 값이에요. 재건축이 진행되면 그만큼 다시 매겨질 여지가 있습니다.
시장 흐름도 봤습니다. 우리 실거래 데이터 기준으로 동작구는 6개월 +13.1%, 서울은 +7.4%예요.
우성1차는 동작구 흐름과 거의 같이 움직였습니다. 서울 평균보다는 5.9%p 앞섰어요. 혼자 튄 게 아니라 동작구가 오르는 흐름에 올라탄 거래입니다.
역풍도 있습니다. 관련 보도에 따르면 2026년 10월 기준금리가 3.0%로 올랐고, 추가 인상 가능성도 언급됐어요. 토지거래허가구역 연장 여부도 연말에 결정된다고 합니다.
5. 그래서 이 17억은
이 거래가 단지에 주는 신호는 분명합니다. 44평 17억이 시장에서 확인됐어요. 호가 17억~18억도 근거 없는 값은 아니게 됐습니다.
다만 44평은 거래가 드뭅니다. 다음 거래가 17억 근처에서 이어지는지 봐야 추세라고 말할 수 있어요.
실거주라면 즉시 입주가 되는 3건 중에서 고르세요. 층과 향, 수리 상태에 따라 17억~18억으로 갈립니다.
투자라면 호흡을 길게 잡으셔야 합니다. 토지거래허가 때문에 바로 전세를 놓고 사기 어렵고, 재건축은 출발선이에요. 분담금이 나오기 전까지는 미래 값을 숫자로 계산할 수 없습니다.
기다릴 신호는 정비구역 지정 고시입니다. 피할 조건은 저층이거나 수리가 안 됐는데 18억을 부르는 매물이에요.