상도역롯데캐슬파크엘 29평 20억 8,000만, 반년 만에 신고가

상도역롯데캐슬파크엘 29평이 20억 8,000만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가입니다.

계약은 10월 2일, 11층이었어요. 거래는 10월 14일에 공개됐습니다.

2024년 4월 시세는 13억 6,100만원이었어요. 그 값이 20억을 넘었습니다. 2년 반 사이 +50%예요.

그래서 궁금해집니다. 이번 값이 무리한 값인지, 밀려 있던 값인지요. 계약 직전 매물과 대안 단지를 놓고 따져 봤습니다.

반년 만의 거래, 최고가로 나왔다

직전 거래는 3월 11일이었어요. 18층이 19억 9,000만원에 팔렸습니다.

그 뒤로 이 평형 거래는 10월 2일까지 없었습니다. 반년 넘게 비어 있던 자리에 이번 거래가 들어왔어요.

층도 봐야 합니다. 직전 최고가는 18층, 이번엔 11층이에요. 더 낮은 층이 더 높은 값을 받았습니다.

그래서 층 덕을 본 값으로 보긴 어렵습니다. 시세 자체가 올라온 쪽에 가까워요.

1년 전과도 견줘 볼게요. 2025년 10월 15일 6층은 17억 5,000만원이었어요. 같은 가을, 이번엔 11층이 20억 8,000만원입니다.

분기 평균으로는 1년 +15.0%로 잡힙니다. 개별 거래로 이으면 오름폭은 더 커 보여요. 층이 달라서 생긴 차이도 섞여 있습니다.

KB 시세와도 비교해 봤어요. KB부동산 10월 5일 기준 상한은 20억 1,000만원입니다. 이번 거래는 그 위에서 성사됐어요. 공식 시세가 시장을 뒤따라오는 중입니다.

같은 돈이면 무엇을 살 수 있었나

10월 2일 20억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가 대상이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 값은 9월 11일 무렵 정해졌다고 봐야 해요.

당시 이 단지 29평 호가는 19억 7,500만~21억이었어요. 이번 20억 8,000만원은 그 밴드 위쪽입니다.

싸게 산 거래는 아닙니다. 그렇다고 밴드를 벗어난 값도 아니에요. 당시 시장 시세를 그대로 받아들인 거래입니다.

대안을 보면 그림이 또렷해져요. 21억 안팎이면 흑석자이·e편한세상상도노빌리티 25평이었습니다. 한강현대는 26평이 21억 4,000만원이었어요.

이 단지는 같은 돈으로 29평을 줍니다. 비교군 가운데 면적을 가장 넓게 확보하는 선택이에요.

대안들도 각자 이유가 있습니다. 흑석자이는 2025년에 지은 새 아파트예요. 한강현대·명수대현대는 1988년 준공이고, 매물 광고에 재건축 추진이 적혀 있습니다.

평당가로 보면 어디쯤인가

평당가는 이 단지가 가장 낮습니다. 한강현대는 15%, 명수대현대는 11% 높아요.

두 단지 값엔 한강 쪽 재건축 기대가 실린 것으로 읽힙니다. 흑석자이는 흑석동 자리값에 새 아파트 값이 겹쳐요. 25평은 평형이 작아 평당가가 높게 잡히는 면도 있습니다.

생활권 신축 대표 단지와도 대 봤어요. 롯데캐슬에듀포레 34평은 평당 7,220만원입니다. 아크로리버하임 34평은 8,400만원이에요.

이 단지 7,049만원은 그 범위 바로 아래예요. 신고가를 썼어도 무리한 자리까진 아니라는 뜻입니다.

지금 나온 호가, 직전 실거래와 견주면

10월 14일 기준 29평 매물은 7건이에요. 호가는 19억 5,000만~22억입니다.

7건 중 4건이 직전 실거래보다 낮아요. 숫자만 보면 고를 폭이 있어 보입니다.

그런데 저층을 빼면 2건만 남습니다. 낮은 호가 상당수는 층이 낮아서 낮은 거예요.

1층 매물은 정원뷰를 내세웁니다. 아이 키우는 집엔 장점이 될 수 있어요.

22억은 밴드 상단이에요. 고층 남향에 풀옵션이고, 주인 거주라 입주가 자유롭습니다.

7건 모두 즉시입주로 올라와 있어요. 입주일 협의가 붙은 2건은 일정 조율이 필요합니다.

이 거래가 단지에 주는 신호

근거는 세 가지예요. 당시 호가 밴드 안에서 성사된 값입니다. 평당가가 생활권 신축 대표 단지들보다 아래예요. 같은 돈으로 대안 단지보다 넓은 면적을 줍니다.

다만 이 판단은 거래 한 건에 기대고 있어요. 다음 거래가 나와야 방향이 확정됩니다.

배경: 입지와 학군, 그리고 시장 흐름

상도역(7호선)까지 도보 4분이에요. 950세대 중형 단지입니다. 주차는 세대당 1.22대로 양호해요.

블록으로 보면 상도동 안에서 중간쯤 자리예요. 동작구에서 자리값을 가장 높게 받는 곳은 흑석동입니다. 한강과 9호선을 낀 흑석동과의 격차는 시장이 그렇게 매긴 결과예요.

이 단지 평당가는 자리값보다 위에 있어요. 새 아파트라는 점이 값에 얹혀 있습니다.

관련 보도에 따르면 서부선 경전철이 단지 인근을 지날 계획이에요. 2028년 착공 예정이라 아직 먼 얘기입니다.

배정 초등학교는 신상도초, 도보 4분이에요. 중학교는 장승중(구 내 11/16위)과 국사봉중(10/16위)입니다. 고등학교는 구암고(5/17위)가 도보 14분이에요.

초등학교는 가깝지만 중학교 순위는 중간쯤입니다. 학군만으로 값을 받치는 단지는 아니에요.

시장 흐름도 볼게요. 우리 실거래 데이터 기준 동작구는 6개월 +13.1%예요. 서울은 +7.4%입니다.

같은 기간 이 단지 분기 평균은 0.0%였어요. 거래가 없어 숫자가 멈춰 있었습니다. 구 평균보다 8.6%p, 서울보다 2.9%p 뒤처진 상태였어요.

이번 거래는 그 틈을 메우는 움직임입니다. 시장이 오르는 쪽으로 가는 중이라, 혼자 튄 거래로 보긴 어려워요.