강남신동아파밀리에2단지 35평 17억 1,500만, 5층이 쓴 신고가

5층이 신고가를 썼습니다. 강남신동아파밀리에2단지 35평, 17억 1,500만원입니다.

계약일은 2026년 9월 3일이에요. 신고가 끝나 10월 14일 공개됐습니다.

직전 거래는 2025년 10월 29일 10층 15억이었어요. 이번엔 다섯 층 낮은 집이 14.3% 더 받았습니다.

1. 이 거래, 어디가 다른가

먼저 층부터 보세요. 이번 집은 5층입니다. 2024년 7월에도 5층이 14억에 팔렸어요.

같은 5층이 두 해 사이 3억 넘게 올랐습니다. 1년 전 10층·11층 거래도 15억대에 머물렀어요. 낮은 층이 높은 층 값을 넘어선 셈입니다.

단지 최고가도 바뀌었어요. 그전 최고는 2021년 9월 7층 15억 9,500만이었습니다.

거래가 드문 점은 짚어야 해요. 2025년 10월 두 건 뒤로 35평 거래는 이번이 처음입니다. 열 달 가까이 비어 있었어요.

그래서 한 건만으로 시세가 바뀌었다고 하긴 이릅니다. 이 값이 버틸지는 매물과 견줘 봐야 알아요.

2026년 9월 3일 17억 1,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 합니다. 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값은 계약 직전인 8월 13일 무렵 맞춰졌다고 봅니다.

단지 안 호가는 17억 5,000만부터였어요. 세 건 모두 중층이나 고층이었습니다. 이번 5층은 그 밴드 아래에서 계약됐어요.

층이 낮은 만큼 값이 낮은 건 자연스럽습니다. 당시 호가와 견주면 무리하게 산 거래는 아니에요. 오히려 호가보다 조금 낮게 산 편입니다.

같은 돈으로 다른 단지도 살 수 있었어요. 쌍용 35평 저층 남향이 16억 8,500만~17억 2,000만이었습니다. 강남파라곤(주상복합) 30평은 17억부터였고요.

두 단지는 강남구청역이 가깝습니다. 대신 쌍용은 1996년 준공 111세대예요. 강남파라곤(주상복합)은 58세대 주상복합이고 30평입니다.

이 매수자는 역 대신 다른 걸 골랐어요. 410세대 단지, 2011년 준공, 길 건너 초등학교입니다. 성격이 다른 선택지 사이에서 고른 거래예요.

평당가로 본 이 거래의 자리

총액은 평형마다 달라 비교가 흐려집니다. 평당가로 줄을 세워 보면 이렇습니다.

이 단지는 강남파라곤(주상복합) 바로 아래입니다. 쌍용과 래미안포레보다는 위에 있어요.

가격대로 보면 강남구청역 단지들과 같은 무리입니다. 지하철이 없는데도 그 자리에 있다는 게 이번 거래의 의미예요.

2. 지금 매물은 이 값을 받쳐 주나

이 표의 답은 0건입니다. 9건 중 이번 거래보다 낮은 매물이 없어요.

가장 낮은 건 201동 중층 17억 3,000만이에요. 유일한 저층인 206동 3층은 오히려 18억 5,000만으로 가장 높습니다. 남향 올수리에 풀옵션이라 값이 위로 붙었어요.

호가는 17억 5,000만과 18억에 몰려 있어요. 18억 매물 중 201동 고층 남향은 올수리가 이유입니다. 206동 중층 남동향 18억들은 뚜렷한 차이가 적어요.

실거주라면 두 건은 따로 보세요. 206동 10층은 2028년 10월까지 세입자가 삽니다. 206동 3층도 세입자가 있어 입주 일정은 확인이 필요해요.

이 단지는 토지거래허가구역입니다. 허가를 받으면 실거주 의무가 생겨요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 의무가 미뤄질 수 있습니다.

옆 단지 매물도 같이 보겠습니다. 쌍용 35평은 1동 고층 남향이 17억 3,000만, 즉시입주예요. 강남파라곤(주상복합) 30평은 세 건 모두 16억 5,000만입니다.

3. 단지와 입지, 짧게

410세대 중형 단지입니다. 2011년 준공이라 15년 차 준신축이에요. 주차는 세대당 1.11대로 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 학교예요. 서울대왕초가 도보 4분입니다. 풍문고는 도보 12분이에요.

중학교는 세곡중과 대왕중이 배정 가능 학교로 잡힙니다. 대왕중은 구 내 순위가 높지만 도보 38분 거리예요.

약점은 지하철입니다. 관련 보도에 따르면 수서역까지 버스로 15분쯤 걸려요.

그래서 이 블록은 강남구청역 주변보다 아래 입지로 평가됩니다. 구에서 가장 높은 압구정동과는 차이가 크고요. 역과 한강, 상권이 그 차이를 만듭니다.

그래도 지금 값은 이 블록 입지에 비해 낮게 매겨져 있어요. 위례과천선이나 수서역세권 개발이 되면 간격이 좁혀질 수 있습니다. 다만 보도로는 상당수가 아직 예비타당성 단계예요.

4. 시장 흐름 속에서

우리 실거래 데이터로 강남구는 6개월 +6.5%예요. 서울은 +7.4%입니다.

이 단지는 강남구를 7.8%p, 서울을 6.9%p 웃돌았어요. 흐름을 탄 데다 한 걸음 더 나간 움직임입니다.

바람이 순하기만 한 건 아니에요. 관련 보도에 따르면 기준금리가 2026년 8월 연 3%로 올랐습니다. 주담대 금리도 연 4.66%까지 올랐다고 해요.

게다가 토지거래허가구역이라 전세 끼고 사는 갭투자가 막혀 있습니다. 이번 값은 실거주 수요가 직접 낸 값이라는 뜻이에요.

5. 그래서 이 거래는

진단은 이렇습니다. 시장 흐름에 단지 고유의 힘이 더해진 값이에요. 다만 거래가 드물어 한 건만으로 굳히긴 이릅니다.

실거주라면 즉시입주 매물부터 보세요. 학교가 가까워 아이 키우는 집에 맞는 단지예요.

투자로는 맞지 않습니다. 토지거래허가구역이라 실거주 의무가 따라와요.

기다릴 신호는 두 번째 17억대 거래입니다. 중층 이상에서 한 건 더 나오면 이 값이 자리 잡은 거예요.

피할 조건도 하나예요. 수리도 조망도 다르지 않은데 18억을 넘는 매물입니다.