도곡렉슬 33평 35억 7,000만, 2주 만에 2억 1,000만 내린 계약
9월 1일 18층 37억 8,000만, 9월 15일 16층 35억 7,000만. 층도 비슷한데 값이 내렸습니다. 값이 꺾인 걸까요, 아니면 매수자가 하단을 잘 집은 걸까요.
도곡렉슬 33평이 35억 7,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 15일, 16층이에요.
신고가 끝나 이제 막 공개됐습니다(2026년 9월 17일 수집). 눈에 띄는 건 방향이에요. 직전 거래보다 2억 1,000만원 낮습니다.
1. 이 거래, 무엇이 달랐나
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-09-15 | 16층 | 35억 7,000만 |
| 2026-09-01 | 18층 | 37억 8,000만 |
| 2026-06-29 | 19층 | 37억 7,500만 |
| 2026-06-06 | 11층 | 36억 4,000만 |
| 2026-06-03 | 2층 | 34억 |
| 2026-05-23 | 10층 | 35억 9,500만 |
| 2025-09-13 | 7층 | 38억 7,500만 |
9월에만 두 건이 붙었습니다. 18층은 37억 8,000만, 16층은 35억 7,000만이에요.
층 차이는 두 칸입니다. 그것만으로 2억 1,000만원이 갈리진 않죠. 동·향·수리 상태가 다른 집일 가능성이 큽니다.
1년 전과도 비교해 볼까요. 2025년 9월 13일 7층이 38억 7,500만에 팔렸습니다. 이번 거래는 층이 더 높은데 값은 더 낮습니다.
가격 합의 시점(2026-08-25) 매물과 복기
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 도곡렉슬 33평 | 201동 저층 남향 · 정원뷰, 역 이용 편리 | 35억 |
| 도곡렉슬 33평 | 202동 중층 남향 · 판상형 확장, 단지 조경뷰 | 38억 |
| 도곡렉슬 33평 | 211동 고층 남향 · 확장, 세 안고 | 40억 |
| 삼성힐스테이트1단지 33평 | 115동 저층 남향 · 법원 급매 표기 | 25억 5,000만 |
| 삼성힐스테이트1단지 33평 | 108동 15층 남향 · 채광 양호 | 36억 |
| 삼성힐스테이트1단지 33평 | 112동 8층 동향 · 올확장, 입주 협의 | 40억 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 206동 중층 남향 · 세 안고, 초역세권 | 34억 4,000만 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 210동 저층 동향 · 입주 협의 | 35억 5,000만 |
| 삼성힐스테이트2단지 33평 | 209동 고층 남향 · 무융자, 입주 협의 | 40억 |
| 롯데캐슬프레미어 32평 | 102동 저층 동향 · 컨디션 깨끗 | 31억 9,000만 |
| 롯데캐슬프레미어 32평 | 107동 고층 남향 · 확장, 반전세 안고 | 34억 |
가격을 합의한 시점의 도곡렉슬 33평 호가는 35억에서 40억 사이였습니다. 35억 7,000만은 그 밴드의 아래쪽이에요.
밴드 하단 35억은 201동 저층입니다. 이번에 거래된 집은 16층이에요. 저층 호가보다 7,000만원 더 주고 중고층을 잡은 셈입니다.
대안 쪽도 봅시다. 같은 돈이면 삼성힐스테이트1단지 15층 남향(36억)이나 삼성힐스테이트2단지 저층 동향(35억 5,000만)이 후보였어요. 삼성힐스테이트1단지 1층 25억 5,000만은 법원 급매로 적힌 건이라 일반 시세로 놓고 보긴 어렵습니다.
평당가로 보면 어느 자리인가
| 단지 | 평형·준공 | 평당가 |
|---|---|---|
| 삼성센트럴아이파크 | 34평 · 2018년 | 1억 1,740만 |
| 은마 | 35평 · 1979년 | 1억 1,715만 |
| 도곡렉슬 | 33평 · 2006년 | 1억 1,306만 |
| 삼성힐스테이트1단지 | 33평 · 2008년 | 1억 805만 |
| 삼성힐스테이트2단지 | 33평 · 2008년 | 1억 762만 |
| 롯데캐슬프레미어 | 32평 · 2007년 | 1억 211만 |
| 래미안블레스티지 | 34평 · 2019년 | 1억 122만 |
| 개포래미안포레스트 | 34평 · 2020년 | 9,904만 |
도곡렉슬 33평 평당가는 비슷한 예산대 단지들보다 위에 있습니다.
이번 한 건으로 그 자리가 바뀌진 않았습니다. 가격대가 다른 선택지들 사이에서 도곡렉슬이 서 있던 위치는 그대로예요.
2. 지금 호가와 견주면
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-09-15 16층 35억 7,000만 |
| 그보다 낮은 호가 | 8건 / 30건 |
| 그중 저층 | 7건 |
| 호가 하단 | 33억 9,000만 (201동 저층 남향) |
| 호가 상단 | 39억 5,000만 (203동 고층 남향, 특올수리) |
이 거래보다 낮은 호가가 8건 있습니다. 그런데 그중 7건이 저층이에요.
그러니까 "더 싸게 살 수 있다"가 아니라 "저층이라 값이 낮다"에 가깝습니다. 16층을 35억 7,000만에 다시 잡기는 쉽지 않아요.
밴드가 갈리는 이유는 단순합니다. 201동·210동 저층 물건이 33억 9,000만~35억대에 몰려 있고, 중층 이상에 특올수리·시스템에어컨이 붙으면 37억대로 올라섭니다. 같은 33평이라도 층·향·수리 상태가 값을 가릅니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 37억원 | 206동 저층 남향으로 채광이 무난하고, 올수리와 확장까지 돼 있어 손볼 곳 없이 바로 들어와 살 수 있으며 입주일은 협의가 가능합니다. |
| 34억원 | 201동 저층 남서향이고, 올수리·확장이 끝나 있어 정리된 상태로 바로 입주할 수 있으며 날짜는 조율됩니다. |
| 38억원 | 204동 고층 남향이라 위에서 내려다보는 조망과 채광이 트여 있고, 올수리·확장돼 있어 곧바로 들어와 살 수 있습니다. |
| 35억원 | 201동 저층 남향으로 채광이 괜찮고, 확장이 돼 있어 실내가 넓게 쓰이며 바로 입주가 가능합니다. |
| 36억원 | 206동 저층 남향이라 볕이 잘 들고 내부도 깔끔한 편이라, 입주 시점은 협의해서 정하면 됩니다. |
| 35억원 | 201동 저층 남향이고 확장이 돼 있어 공간이 넉넉하며, 지금 비어 있어 바로 들어올 수 있습니다. |
| 33억 9,000만원최저가허위 가능성 있음 | 201동 저층 남향에 확장돼 있고 관리가 잘돼 실내 상태가 양호해, 곧바로 입주하기 좋습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 37억원 | 210동 중층 남향으로 채광이 무난하고, 확장에 전체 수리까지 돼 있어 손볼 것 없이 바로 살 수 있으며 입주일은 협의됩니다. |
3. 그래서 이 값에 사도 되나
자금도 짚어 둘게요. 서울은 규제지역이라 25억 초과 주택은 주담대 한도가 2억입니다. 무주택자 LTV는 40%지만, 실제로는 이 2억 한도가 먼저 걸립니다.
1주택 이상이 추가로 사면 LTV는 0%예요. 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다. 35억대 거래가 사실상 현금 싸움인 이유입니다.
4. 배경 — 단지와 입지
도곡렉슬은 2006년 준공, 3,002세대 대단지입니다. 33평만 936세대예요. 세대당 주차는 1.48대로 매우 넉넉한 편입니다.
한티역(수인분당선)이 도보 5분, 도곡역(3호선·수인분당선)이 도보 7분입니다. 서울대도초는 도보 3분이에요. 중학교는 역삼중(구 7위), 숙명여중(구 12위)이 도보권입니다.
고등학교는 숙명여고가 구 1위, 중대부고가 13위입니다. 학군 수요가 이 단지 값을 떠받치는 축이에요.
블록 자체는 강남구에서 상위 축에 듭니다. 다만 평당가는 그 블록 입지값보다 아래에 있어요. 입지 대비로는 낮게 평가된 상태라는 뜻입니다.
재건축 이야기는 아직 이릅니다. 2006년 준공이라 연한이 한참 남았어요. 시장에서는 리모델링 가능성이 거론되지만 이끌 주체가 없다는 이야기가 함께 나옵니다.
대신 주변이 움직입니다. 강남구는 2026년 9월 14일 대치·도곡 일대 재건축 8개 사업장과 간담회를 열고 인허가 단축과 조합설립 지원을 논의했습니다. 생활권 전체가 새로 정비되는 흐름은 배경 재료가 됩니다.
5. 배경 — 이 거래는 흐름 위인가 아래인가
우리 실거래 데이터 기준으로 3개월 흐름을 보면 강남구는 +2.1%, 서울은 +4.1%입니다. 서울이 더 가파릅니다.
도곡렉슬 33평은 6개월 -5.7%예요. 같은 예산대 유사군은 -0.2%였습니다. 시장 흐름을 탄 게 아니라 거스른 쪽입니다.
정책 방향도 같은 쪽을 가리킵니다. 관련 보도에 따르면 강남 3구는 세제 개편 발표 뒤 매수 심리가 위축되며 하락세가 이어졌습니다. 기준금리는 2026년 8월 3%로 올랐고, 스트레스 DSR 3단계로 한도도 줄었습니다.
반면 서울 전체 지수는 상승을 이어갔어요. 중저가 지역이 키를 맞추는 동안 고가 구간이 쉬어가는 구도입니다. 이번 35억 7,000만은 그 구도 안에서 나온 값으로 읽는 게 자연스럽습니다.
정리하면 이렇습니다. 값이 무너진 거래는 아니고, 하단에 붙은 거래입니다. 중층 이상에서 35억 중반을 잡을 수 있다면 이번 계약과 같은 선에 서는 겁니다.