개포주공7단지 34평 35억 실거래, 호가는 32억대인데 왜

1. 막 공개된 35억 거래

개포주공7단지 34평이 35억원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 22일, 5층이에요.

신고가 끝나 2026년 9월 26일 공개됐습니다. 직전 실거래보다 7.7% 높습니다.

그런데 이상한 점이 있어요. 이 단지 34평 호가는 32억원부터 시작합니다. 실거래가 호가보다 3억 높게 찍힌 겁니다.

2. 이 거래 해부하기

먼저 최근 흐름을 보셔야 해요.

올해 1월 7층이 40억 5,000만원이었습니다. 7월 7층은 38억 3,000만원이었고요.

그러니까 35억은 신고가가 아닙니다. 고점에서 5억 5,000만원 내려온 자리예요.

직전 대비 +7.7%라는 숫자에 속으면 안 됩니다. 직전이 1층 거래였거든요. 5층과 1층을 그대로 견주면 층 차이가 상승률로 둔갑합니다.

가격 합의 시점(2026-09-01)의 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 가격 합의는 9월 초에 이뤄졌어요.

그때 같은 예산으로 뭘 살 수 있었는지 보시죠.

같은 35억으로 래미안도곡카운티 29평 고층을 살 수 있었어요. 2016년 준공 10년차 아파트입니다.

도곡렉슬 33평은 34억 9,000만원짜리가 있었습니다. 2006년 준공, 3,002세대 대단지예요.

그러니까 35억은 '완성된 집'과 '43년차 재건축 입주권'이 같은 값에 놓인 자리입니다. 이 거래를 산 사람은 지금 사는 집이 아니라 2032년 신축을 산 겁니다.

평당가로 보면 어디쯤인가

급은 총액이 아니라 평당가로 봅니다.

개포주공7단지 34평 평당가는 1억 54만원입니다. 삼성힐스테이트2단지·대치삼성1차보다 낮아요.

저 두 곳은 2008년·2000년 준공된 아파트입니다. 엘리베이터 타고 주차장 들어가는 집이죠.

개포주공7단지는 1983년 준공에 복도식이고, 세대당 주차 0.44대입니다. 부족한 수준이에요. 지금 사는 집으로 견주면 값이 낮은 게 당연합니다.

그래서 이 값은 '지금 집값'이 아니라 '입주권 값'으로 읽어야 해요.

3. 호가는 32억인데 왜 35억에 팔렸나

지금 34평 매물은 39건입니다. 호가는 32억원에서 37억원 사이예요.

우리가 센 결과, 35억보다 낮은 호가가 30건 전부입니다. 그중 저층은 7건이고요.

즉 싼 매물이 저층에 몰린 게 아닙니다. 중층·고층도 32억~33억에 줄줄이 있어요.

호가가 갈리는 이유는 층·향보다 배정 평형입니다. 34배정이냐 44배정이냐, 이주비가 얼마 승계되느냐로 값이 나뉘어요.

9월 22일 거래가 호가 상단 위에 찍힌 건 두 가지로 읽힙니다. 하나는 배정 조건이 좋은 물건이었을 가능성입니다. 다른 하나는 9월 이후 호가가 더 내려왔을 가능성이고요.

4. 그래서 이 값이 비싼가

재건축은 지금 집이 아니라 미래 신축을 사는 겁니다. 그러니 총비용으로 따져야 해요.

조합 자료 기준 추정 비례율은 79.25%입니다. 공사비는 평당 890만원으로 잡혔어요.

분담금은 신청 평형에 따라 크게 갈립니다. 전용 73㎡ 조합원이 전용 84㎡를 신청하면 약 3억 3,874만원입니다. 전용 84㎡가 전용 100㎡를 신청하면 약 5억 4,466만원이고요.

완공 후 지향점은 같은 생활권 신축 대장입니다. 아크로삼성이 평당 1억 4,750만원, 청담자이가 평당 1억 3,030만원이에요.

지금 개포주공7단지 34평 평당가는 1억 54만원입니다. 여기에 분담금이 얹히면 총비용은 올라갑니다.

전용 84㎡ 신청 기준 분담금 3억원대를 더해도 평당 총비용은 대장 단지 평당가 아래에 머뭅니다. 상승 여지는 남아 있다는 뜻이에요. 다만 2032년 입주 목표라 그 시간을 감당해야 합니다.

5. 사업 단계는 어디까지 왔나

사업시행인가까지 끝났습니다. 관리처분계획 인가는 2026년 7월 30일 신청서가 접수됐어요.

개포주공6단지와 통합해 2,698세대 '디에이치 르베르'로 지어집니다. 시공사는 현대건설이에요.

여기서 중요한 게 있습니다. 관리처분 단계가 가까워지면 동·층·향의 힘이 줄어듭니다.

이유는 둘이에요. 하나는 이주까지 남은 거주 기간이 짧아서입니다.

다른 하나는 감정평가가 대지지분 중심이기 때문입니다. 시장에서 1억 벌어지던 층 차이가 감정가에선 훨씬 좁게 반영돼요.

그래서 지금 이 단지 매물은 층·향보다 배정 평형과 이주비 승계 조건을 봐야 합니다. 실제 매물 설명도 전부 그 얘기더군요.

6. 입지는 어떤가

대모산입구역이 도보 3분입니다. 수인분당선 초역세권이에요.

서울양전초등학교가 도보 4분입니다. 개원중학교도 도보 4분이고요.

다만 중학교 학군은 강한 편이 아닙니다. 개원중이 시군구 17/23위, 중동중이 20/23위예요.

고등학교는 낫습니다. 경기여고가 7/22위, 중산고가 9/22위입니다.

블록 입지로 보면 이 자리는 강남 안에서 중상위권입니다. 도곡동 한티역 블록과는 비슷한 수준이고요.

압구정 일대와는 격차가 상당합니다. 한강 접근과 희소성에서 밀리는 자리예요.

눈여겨볼 건 평당가가 블록 입지값보다 낮다는 점입니다. 구축 디스카운트가 걸려 있다는 뜻이에요. 재건축이 진행되면 그만큼 다시 매겨질 여지가 있습니다.

7. 지금 시장 흐름과 견주면

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 강남구는 +2.1%입니다. 서울은 +4.1%예요.

강남이 서울보다 덜 올랐습니다.

이 단지는 6개월 -5.4%입니다(분기평균 기준). 같은 기간 도곡렉슬 -5.7%, 대치르엘 -6.2%였어요.

그러니까 혼자 빠진 게 아닙니다. 이 가격대가 다 같이 내려왔어요.

관련 보도에 따르면 강남구 아파트값은 7주 연속 하락세이고, 강남 3구 전반이 약세라고 합니다. 세제 개편과 금리 인상이 배경으로 지목되고요.

기준금리는 연 3.00%까지 올랐습니다. 주담대 금리도 높은 수준입니다.

8. 결론

마지막으로 하나만 더 짚을게요.

이 단지 34평은 거래가 드뭅니다. 한 건의 값으로 시세를 판단하면 틀립니다.

2026년 10월 관리처분인가가 나오는지를 먼저 보세요. 그때 개별 감정가가 나오면 진짜 계산이 시작됩니다.