한강대우 33평 28억, 신고가는 아닙니다

용산구 이촌동 한강대우 33평이 28억원에 팔렸습니다. 계약은 2026년 9월 12일, 15층이에요.

신고 절차를 마치고 이제 막 공개됐습니다. 직전 거래는 2026년 5월 21일 25억 8,000만원이었어요. 넉 달 만에 8.5% 위입니다.

그런데 신고가는 아닙니다. 2025년 7월 12일에 28억 8,000만원이 찍혔거든요.

1. 28억은 새 고점이 아닙니다

최근 실거래를 늘어놓으면 흐름이 보입니다. 2025년 여름부터 28억 선을 몇 번 건드렸어요. 그러다 2026년 상반기에 26억 안팎으로 내려왔습니다.

이번 28억은 그 박스의 위쪽으로 돌아온 값입니다. 1년 넘게 26억~28억 8,000만원 사이를 오갔어요.

거래는 드문 편입니다. 목록에 잡힌 2026년 거래는 7건이에요. 6월, 7월, 8월은 거래가 없었고 9월에 이 한 건이 나왔습니다.

33평이 317세대인데 손바뀜이 이 정도입니다. 그래서 한 건이 시세 전체를 끌어당겨 보이기 쉬워요.

2. 이 값, 당시 시장에서 어땠나

용산구는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026년 8월 22일 무렵입니다.

2-1. 가격 합의 시점 매물과 복기

같은 단지에 나와 있던 매물은 29억 한 건이었습니다. 저층 동향에 특올수리, 전세를 안고 있는 물건이었어요.

28억은 그보다 1억 아래입니다. 층과 입주 조건이 다르니 그대로 견주긴 어렵지만, 단지 안에서만 보면 무리한 값은 아닙니다.

밖으로 눈을 돌리면 얘기가 달라져요. 같은 시점 용산롯데캐슬센터포레 34평은 24억~26억 7,000만원, 용산e-편한세상 33평은 23억 9,000만원부터 있었습니다.

평당가가 11% 높은 한가람 33평에도 27억 2,000만원 물건이 있었습니다. 같은 돈으로 그쪽 하단까지 닿을 수 있었다는 뜻이죠.

2-2. 평당가로 보면 어디쯤인가

총액이 아니라 평당가로 보면 위치가 또렷합니다. 한강대우는 이 동네의 가운데쯤이에요.

한가람과 현대맨숀 아래, 용산e-편한세상과 산호 위입니다. 가격대가 다른 선택지가 층층이 쌓여 있는 동네죠.

3. 지금 나와 있는 매물

매물은 33평과 35평을 합쳐 5건입니다. 두 평형이 같은 전용면적을 공유해서 함께 봅니다.

28억보다 낮은 호가는 2건입니다. 둘 다 저층이에요.

'28억보다 싸게 살 수 있다'로 읽으면 안 됩니다. '저층이라 낮다'로 읽어야 해요. 같은 33평이라도 동, 층, 향, 수리 여부로 값이 갈리는 게 정상입니다.

입주 조건도 갈립니다. 105동은 전세 11억이 2027년 9월까지 걸려 있어요. 106동은 2027년 3월에 임차가 끝나고, 30억 109동은 임대를 안고 나온 물건이라 입주 일정 확인이 필요합니다.

바로 들어가려면 후보가 좁아집니다. 108동 35평 27억과 109동 중층 남향 28억, 이 두 건이에요. 28억이라는 값은 중층 남향, 즉시입주 조건 위에 얹힌 값입니다.

4. 이 거래, 이렇게 봅니다

완공 후 값을 기대할 때 기준은 인근 신축입니다. 센트럴파크(주상복합) 38평이 평당 8,664만원, 파크타워(주상복합) 35평이 평당 8,085만원이에요.

한강대우 33평 평당가 8,585만원은 이미 그 사이에 들어와 있습니다. 사업 기대가 값에 어느 정도 얹혀 있다는 뜻이죠.

반대쪽 지표도 있습니다. 이 블록 입지값으로 보면 평당가가 그 아래예요. 구축 디스카운트가 남아 있어서, 사업이 진전되면 입지까지 다시 평가받을 여력이 있습니다.

5. 단지와 입지는 어떤가

2000년 준공, 26년차 구축입니다. 834세대에 10개 동이고, 33평이 317세대예요.

세대당 주차는 1.39대입니다. 구축치고 넉넉한 편이고, 지하주차장이 엘리베이터로 연결됩니다.

자리는 좋습니다. 이촌역이 도보 3~4분이에요. 북쪽은 용산가족공원, 남쪽은 이촌한강공원입니다.

같은 예산대 대안들과 견주면 이 블록이 더 상위 입지입니다. 남산대림은 녹사평역 쪽, 용산롯데캐슬센터포레는 효창공원앞역 쪽이죠.

다만 용산구 최상위 생활권은 한남동입니다. 이촌동은 그보다 상당히 아래예요. 한강 접근과 상권, 희소성에서 시장이 그렇게 값을 매긴 결과입니다.

5-1. 학군은 중학교가 강점

배정 초등학교는 서울신용산초등학교입니다. 도보 7분, 0.5km예요.

중학교가 강점입니다. 용강중학교가 도보 7분이고 시군구 9개 중 1위예요.

고등학교는 현실을 봐야 합니다. 가까운 중경고등학교는 도보 10분이지만 시군구 10개 중 7위입니다. 1위인 성심여자고등학교는 도보 30분 거리예요.

6. 큰 흐름 속에서 이 거래

우리 실거래 데이터로 보면 용산구는 3개월 +8.5%입니다. 서울은 +4.1%예요. 구 흐름이 서울 평균보다 셌습니다.

이번 거래도 직전 대비 +8.5%입니다. 구 흐름과 나란히 간 셈이죠.

6개월로 늘리면 얘기가 뒤집힙니다. 유사군 평균은 +6.4%인데 한강대우는 -5.3%예요. 옆 단지들이 올라오는 동안 이 단지는 쉬었습니다.

다만 분기평균은 그 분기에 거래된 층에 크게 흔들립니다. 2026년 2월 27억 5,000만원과 9월 28억원을 직접 견주면 제자리에 가깝습니다.

규제는 매수층을 좁힙니다. 용산구 아파트는 토지거래허가구역이라 허가 후 실거주 의무가 붙습니다. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 의무가 유예될 수 있어요.

대출도 얇습니다. 28억이면 주택담보대출 한도가 최대 2억이에요. 25억 초과 주택에 적용되는 한도입니다. 1주택 이상 보유자가 서울에서 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 0%입니다.

결국 현금이 두툼한 실거주 수요가 받친 거래입니다. 관련 보도에 따르면 용산의 30억 초과 거래는 7월 18건에서 8월 7건으로 줄었습니다. 거래가 얇아진 시장에서 28억이 체결됐다는 점은 기억할 만합니다.

정리하면 이번 거래는 돌아온 값입니다. 뛴 값이 아니에요.

그래서 판단 기준은 층과 입주 조건, 그리고 30억 선입니다. 그 선을 넘기면 다른 동네, 다른 연차의 후보가 함께 보이기 시작합니다.