한강현대 26평 22억 5,000만, 올해 1월 값과 똑같이 붙었다

1. 방금 등록된 22억 5,000만원

흑석동 한강현대 26평이 22억 5,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 8일, 11층이에요.

신고가 끝나 2026년 9월 19일에 공개됐습니다. 직전 거래인 2026년 8월 12일 21억 8,000만원보다 3.2% 위입니다.

그런데 눈여겨볼 게 있어요. 2026년 1월 21일에도 같은 값에 팔렸습니다. 1년 가까이 천장이 그대로라는 뜻입니다.

2. 이 거래 뜯어보기

올해 거래를 늘어놓으면 모양이 보입니다. 21억 5,000만원에서 22억 5,000만원 사이를 오갔어요.

고층은 22억 4,000만~22억 5,000만원에 붙습니다. 중저층은 21억 5,000만~21억 8,000만원이고요.

이번 11층 거래는 고층 밴드의 위쪽입니다. 박스를 뚫은 게 아니라 천장을 다시 찍었어요.

1년 전인 2025년 9월 10일 14층은 21억 4,000만원이었습니다. 분기평균 기준 1년 변화율은 1.9%입니다. 1년 동안 크게 움직이지 않았다는 뜻이에요.

2-1. 가격 합의 시점(2026-08-18) 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값 흥정은 2026년 8월 18일 무렵에 끝났다고 봐야 해요.

당시 이 단지 호가 밴드는 21억 4,000만~24억원이었습니다. 고층 올수리 물건이 22억원에 나와 있었고요.

22억 5,000만원은 그 위입니다. 매수자가 당시 밴드에서 눌러 산 거래는 아니었어요.

같은 돈으로 갈 수 있던 곳도 있었습니다. 흑석자이 24평 고층이 23억원, 이수푸르지오더프레티움 23평 중층이 22억 1,000만원이었어요. 2021년·2025년 준공 신축을 비슷한 예산으로 살 수 있었다는 말입니다.

2-2. 이 값이면 흑석동에서 어디쯤일까

급을 볼 때는 총액이 아니라 평당가로 봅니다.

한강현대는 신축 흑석자이 아래, 같은 1988년생 명수대현대 위에 있습니다. 명수대현대와는 13% 차이예요.

한강현대의 평당가는 이 블록 입지값보다 높게 매겨져 있습니다. 이미 재건축 기대가 값에 얹혀 있다는 뜻이에요. 구축 디스카운트로 싸게 방치된 상태는 아닙니다.

3. 지금 나와 있는 매물은 어떤가

11건 중 7건이 직전 실거래보다 낮습니다. 그중 저층은 2건뿐이에요. 저층이라서 낮은 게 아니라, 중고층에도 낮은 호가가 남아 있다는 뜻입니다.

두 기관 시세도 21억원대입니다. 이번 22억 5,000만원은 공식 시세보다 위쪽에서 체결됐어요.

4. 경쟁 매물 — 왜 이 매물인가

밴드가 21억 4,000만~24억원으로 벌어진 이유는 셋입니다. 동·층·향, 올수리 여부, 그리고 입주 조건이에요.

실입주가 바로 되는 건 많지 않습니다. 표의 8건 중 바로 들어갈 수 있는 건 21억 4,000만원과 22억원 두 건이에요. 세 낀 물건은 2027년 11월, 2027년 12월까지 기다려야 합니다.

입주가 즉시로 적혀 있는데 설명에는 세입자가 산다고 돼 있는 매물도 있어요. 이런 건 일정 확인이 꼭 필요합니다.

같은 예산의 다른 선택지도 짚어 볼게요. 이수푸르지오더프레티움 24평은 2021년 준공, 흑석자이 25평은 2025년 준공입니다.

흑석자이 25평 시세는 20억 5,875만원이고, 평당가는 한강현대보다 높습니다. 같은 돈으로 신축에 바로 살 수 있다는 게 이쪽 장점이에요.

반대로 한강현대가 가진 건 대지지분과 한강변 자리입니다. 26평의 대지지분은 34.01㎡(약 10.3평)예요. 재건축이 가는 만큼 값을 받는 구조입니다.

5. 단지와 재건축 — 지금 어디까지 왔나

1988년 준공, 960세대, 13개 동입니다. 38년차라 재건축 연한을 넘겼어요.

세대당 주차는 2.0대입니다. 강남 신축도 보통 1.2~1.5대이니 매우 넉넉한 편이에요. 대신 복도식이고, 26평 기준 방 3개에 화장실 1개입니다.

언론·정비업계에 따르면 2024년 9월 정밀안전진단에서 E등급을 받아 재건축이 확정됐습니다. 다만 조합은 아직 없습니다. 갈 길이 한참 남았어요.

단계가 초기라 동·층·향이 여전히 값에 크게 작동합니다. 감정평가는 대지지분 중심이라 층·향 격차가 줄어드는데, 그건 사업시행인가 뒤의 이야기예요. 지금은 로열동·로열층 웃돈이 정상입니다.

6. 학군과 생활

배정초는 서울흑석초로 도보 8분입니다. 길 건너는 횡단보도가 없는 동선이에요.

교통은 9호선 흑석역이 약 0.7km입니다. 4·9호선 환승인 동작역도 도보권이에요. 흑석동은 동작구에서 가장 상위 생활권입니다.

7. 시장 흐름 위에 놓아 보면

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 동작구는 +6.8%입니다. 서울은 +4.1%예요. 구가 서울 평균보다 빠릅니다.

이 단지는 다릅니다. 26평 6개월 변화는 -3.1%, 유사군 대비 3.6%p 부진했어요. 구는 달렸는데 이 평형은 박스에 갇혀 있었습니다.

그래서 이번 22억 5,000만원은 흐름을 앞서간 거래가 아닙니다. 뒤처져 있던 값이 구 흐름을 따라 천장을 다시 확인한 쪽에 가까워요.

8. 종합 판단 — 지금 사도 될까

토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 전세 낀 물건을 고른다면 입주 시점과 허가 조건을 함께 확인하세요.