노량진 우성 46평 16억 9,300만 신고가, 그런데 호가는 18억부터

동작구 노량진동 우성 46평이 16억 9,300만원에 팔렸습니다. 8층이고, 계약일은 2026년 8월 13일입니다.

신고 절차가 끝나 2026년 9월 15일에 막 공개됐어요. 이 평형 신고가입니다.

그런데 지금 이 단지 46평 호가는 18억부터 시작합니다. 실거래와 1억 넘게 벌어져 있어요.

1. 이 거래를 뜯어보면

신고가지만 폭은 크지 않습니다. 직전 거래보다 1,800만원 위예요.

대신 계단이 꾸준합니다. 2026년 4월부터 8월까지 다섯 달 연속 거래가 이어졌어요.

2026년 4월 1일 9층 16억원은 같은 달 다른 두 건보다 위에 있습니다. 같은 달에도 층과 컨디션에 따라 값이 갈린다는 뜻이에요.

1년 전과 견주면 폭이 큽니다. 2025년 10월 거래는 14억 5,000만~15억 4,000만원이었어요.

우리 데이터 기준 이 평형의 1년 변화율은 42.9%입니다. 다만 이건 분기평균이라 거래된 층에 따라 크게 흔들립니다. 개별 거래로 보면 폭이 더 클 수도, 작을 수도 있어요.

2026-07-23 매물과 견주면, 잘 산 값일까

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값이 실제로 합의된 시점은 2026년 7월 23일 무렵이에요. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 봅니다.

우성 46평 호가는 16억 9,900만~18억원에 걸쳐 있었습니다. 이번 거래 16억 9,300만원은 그 밴드 아래쪽이에요.

밴드가 갈린 이유는 분명합니다. 아래 두 건은 세입자를 안고 가는 조건이었어요. 18억은 샤시까지 올수리에 바로 들어갈 수 있는 물건이었고요.

실거래는 8층인데 표의 우성 매물은 17층·12층입니다. 표에 없던 물건이 거래됐다는 뜻이에요. 그래서 '어느 매물이 이 값에 나갔다'고 단정할 수는 없습니다.

다만 밴드 하단에서 체결된 건 맞습니다. 같은 돈으로 당시 살 수 있던 건 상도아이파크 42평 기본 구조, 한성 47평 올수리 정도였어요. 46평에 실입주까지 보는 수요라면 나쁘지 않은 값에 붙은 거래입니다.

이 값이면 어느 급인가 — 평당가로

총액 말고 평당가로 봐야 급이 보입니다. 우성 46평 평당가는 3,831만원이에요.

아래쪽엔 건영 42평(평당 3,144만원), 보라매삼성쉐르빌 47평(평당 3,170만원)이 있습니다. 우성 대비 13~14% 낮아요.

위쪽엔 보라매롯데낙천대 39평(4,435만원), 상도아이파크 42평(4,202만원), 우성1차 44평(4,005만원)이 있습니다. 우성은 그 사이 중간입니다.

대형 평형은 평당가가 눌리는 게 보통이에요. 총액이 커서 사줄 사람이 적기 때문입니다. 그러니 이번 거래는 '하급 상단'이 아니라 '중간대에서 한 칸 올라선 값'으로 읽는 게 맞습니다.

2. 지금 호가는 18억부터, 1억 넘는 틈

매도자 기대는 이미 한 단계 위에 가 있습니다. 46평 매물은 5건이고, 하단이 18억원이에요.

실거주 수요엔 조건이 좋습니다. 5건 모두 6개월 안에 입주가 되는 물건이에요. 7월 스냅샷 때 하단을 채웠던 세 안고 매물이 지금은 안 보입니다.

호가가 갈리는 이유도 읽힙니다. 밴드 하단 18억 두 건은 하나가 올수리 고층, 다른 하나는 수리 언급 없는 12층이에요. 18억 8,000만원은 올수리지만 1층이라 층에서 깎이는 만큼을 수리로 메운 값입니다. 20억원은 고층이지만 수리 표기가 없어 상단에 혼자 떨어져 있습니다.

3. 옆 단지는 안 오를 때 혼자 올랐습니다

이번 거래가 지역 전체가 밀어올린 결과인지 봤습니다. 결론은 아니에요.

우성 46평의 6개월 변화는 12.6%입니다. 같은 예산대 유사군 평균은 8.2%였어요. 4.4%p 앞섰습니다.

유사군 안에서도 편차가 큽니다. 한성 47평은 6개월 38.1%로 튀었고, 우성1차 44평은 -7.6%였어요. 다만 이 변화율은 분기평균이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 크게 휘둘립니다.

대안이 마땅치 않은 것도 이유입니다. 17억 안팎으로 동작구에서 46평대를 잡으려면 선택지가 손에 꼽혀요. 상도아이파크는 42평, 보라매롯데낙천대는 39평으로 체급이 작습니다.

4. 입지 — 네 개 노선과 초품아

가장 큰 무기는 노선입니다. 노들역(9호선) 도보 9분, 노량진역(1·9호선) 도보 10분이에요. 상도역(7호선), 장승배기역(7호선)도 걸어서 닿습니다.

노량진역은 9호선 급행이 섭니다. 여의도와 강남을 한 번에 가는 노선이에요.

학교는 초등이 강합니다. 서울영본초가 도보 2분, 0.1km예요. 중·고는 장승중 시군구 11/16위, 영등포고 6/7위로 평범합니다.

블록 서열로 보면 노량진동은 동작구 중위권입니다. 구 최상위는 흑석동 일대이고, 노량진은 그보다 상당히 아래예요. 한강 접근과 신축 비중에서 갈린 결과입니다.

그런데 우성의 평당가는 이 블록 입지값보다 아래에 있습니다. 29년차 구축이라 받는 할인이에요. 자리값에 견주면 아직 덜 매겨진 상태입니다.

5. 시장 흐름 위에 있나, 거스르나

우리 실거래 데이터 기준 최근 3개월 흐름입니다. 동작구는 +6.8%, 서울은 +4.1%예요.

동작구가 서울 평균보다 빨랐습니다. 그리고 우성 46평은 그 동작구보다 더 빨랐어요. 순풍 위에 올라탄 거래입니다.

다만 역풍도 같이 붑니다. 한국은행 기준금리는 2026년 7월과 8월 연속 인상돼 3.00%가 됐어요. 스트레스 DSR 3단계로 한도도 보수적으로 잡힙니다.

관련 보도에 따르면 2026년 8월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 3,012건으로 지정 이후 최저치였습니다. 9월 초 분석에선 동작구 하락 거래 비율이 16%로 올랐다는 진단도 나왔어요. 오르는 단지와 밀리는 단지가 갈리는 국면입니다.

6. 그래서 지금 사도 되나