상계주공12단지 17평 4억 9,000만, 목록 최고가를 찍었습니다

상계주공12단지 17평이 4억 9,000만원에 팔렸습니다. 계약은 2026년 9월 1일, 층은 2층입니다. 신고가 끝나 2026년 9월 10일에 막 공개됐어요.

직전 거래는 2026년 7월 23일 9층 4억원이었습니다. 그 사이 +22.5%입니다. 저층이 고층보다 9,000만원 높게 팔린 셈이죠.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

먼저 값의 위치입니다. 4억 9,000만원은 아래 목록에서 가장 높은 값입니다.

1년 전 같은 시기는 3억 8,900만원이었습니다. 1년 사이 자리가 확실히 올라갔어요.

다만 우리 데이터의 1년 변화율은 4.8%로 나옵니다. 이 수치는 분기 평균이라 그 분기에 어떤 층이 거래됐는지에 따라 크게 흔들립니다. 개별 거래로 보면 훨씬 큰 폭이에요.

층도 짚어야 합니다. 2026년 6월 26일 2층이 4억 6,800만원, 7월 4일 2층이 4억 4,050만원이었어요. 같은 저층인데 이번엔 4억 9,000만원입니다.

2. 이 값, 잘 산 걸까

2-1. 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026년 8월 11일 무렵입니다.

당시 이 단지 17평 호가는 4억 7,000만~5억 5,000만원이었습니다. 4억 9,000만원은 그 밴드의 하단 쪽입니다.

밴드가 갈리는 이유는 층과 입주 조건입니다. 하단 4억 7,000만원은 저층이고, 5억 5,000만원은 6층 남향이에요. 2층 물건이 밴드 하단 바로 위에서 성사됐으니, 거래 자체는 시장 값을 크게 넘기지 않았습니다.

같은 예산의 대안도 봅니다. 삼익4단지 15평 올수리가 4억 8,000만원, 상계주공13단지 18평 수리 물건이 4억 7,000만원이었어요. 평형과 컨디션만 보면 대안이 더 좋아 보입니다.

그런데 자리가 다릅니다. 삼익4단지는 공릉역 약 0.5km, 상계주공13단지는 마들역 약 0.5km입니다. 12단지는 마들역 약 0.2km, 배정초인 서울상원초는 약 0.1km예요.

2-2. 상급이냐 하급이냐 — 평당가로 보면

총액이 아니라 평당가로 급을 봅니다. 상계주공12단지 17평 평당가는 2,884만원입니다.

삼익4단지가 평당가로는 위에 있습니다. 연차가 여섯 해 젊고 경춘선 공원 옆이라는 점이 값에 얹혀 있어요. 반대로 상계주공13단지는 같은 마들역 생활권인데 평당가가 아래입니다.

한 단계 아래 체급도 있습니다. 중계주공2단지 17평은 평당가가 이 단지보다 15% 낮고, 공릉2단지라이프 20평은 7% 낮아요. 이번 거래는 하급 단지 상단을 넘어, 삼익4단지 쪽으로 붙는 위치입니다.

재미있는 건 입지와의 관계예요. 이 단지 평당가는 블록 입지값보다 아래에 있습니다. 위치가 매긴 값보다 싸게 평가받는 구축이라는 뜻이고, 재건축이 움직이면 재평가 여력으로 남습니다.

2-3. 지금 나와 있는 호가와의 거리

하단 4억 5,000만원은 전세를 낀 물건입니다. 바로 들어가 살 수 없어요. 실입주가 되는 물건의 하단은 5억 500만원입니다.

그래서 실거주 예산선은 4억 5,000만원이 아니라 5억대 초반입니다. 이번 4억 9,000만원 거래는 그 아래에서 끝났어요.

3. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까

4. 단지와 자리, 짧게

1988년 준공, 15개 동, 1,739세대 대단지입니다. 용적률은 196%로 낮은 편이에요. 제3종일반주거지역이고 최대 용적률은 250%입니다.

17평은 444세대로 물량이 두껍습니다. 대지지분은 28.02㎡(약 8.5평)예요. 지하주차장은 없습니다.

자리는 이 단지의 핵심입니다. 7호선 마들역이 약 0.2km, 도보로 3~4분입니다. 서울상원초가 약 0.1km로 길을 건너지 않아요.

중·고등학교도 걸어갑니다. 청원중이 도보 4분, 상경중이 도보 8분이에요. 청원여고는 도보 3분에 구 내 7위입니다.

블록 서열로는 상계동 안에서 상위권입니다. 역과 학교를 동시에 끼고 있어서예요. 다만 노원구 최상위 생활권은 중계동이고, 상계동은 한 단계 아래로 평가받습니다.

4-1. 재건축은 아직 초기입니다

정비업계 자료를 보면 12단지는 사업 초기 단계입니다. 안전진단 통과 여부가 확인되지 않아요. 인근 5단지는 사업시행인가, 10·11단지는 신속통합기획 쪽으로 앞서 있습니다.

그래서 비례율, 분담금, 조합원 분양가는 아직 없습니다. 이 단계에서는 동·층·향이 값에 그대로 작동합니다. 사는 동안의 효용이 크고, 사업이 늦어지면 결국 그냥 아파트로 남으니까요.

참고로 언론 자료에 나온 인근 5단지 공사비는 3.3㎡당 약 720만원입니다. 전용 84㎡ 신청 시 분담금이 6억원대로 추정된다는 분석도 있어요. 12단지 숫자는 아니지만 체감의 기준은 됩니다.

4-2. 규제는 이렇게 걸립니다

노원구는 토지거래허가구역입니다. 아파트를 사려면 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이어야 합니다.

다만 세입자가 이미 살고 있으면 임대차 종료 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 이 단지 호가에 세안고 물건이 여럿 남아 있는 이유예요.

서울은 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 무주택자라도 LTV는 40%이고, 주담대를 쓰면 6개월 안에 전입해야 합니다. 1주택 이상 보유자의 추가 매수는 주택구입 목적 주담대가 0%입니다.

생애최초라면 LTV 70%까지 갑니다. 주택가격 6억 이하면 디딤돌대출도 검토 대상이에요. 대출 만기는 30년 이내로 제한됩니다.

5. 큰 흐름 위에서

우리 실거래 데이터 기준으로 노원구는 3개월 +1.0%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요. 구 전체는 서울 평균을 밑돌았습니다.

이 단지도 6개월로는 -2.3%였습니다. 같은 예산대 삼익4단지와 상계주공13단지는 같은 기간 두 자릿수로 올랐어요. 키맞추기에서 뒤처져 있던 자리입니다.

그 뒤처짐이 9월 1일 거래로 한 번 메워진 모습입니다. 지역 동반 상승을 늦게 따라가는 쪽이라고 보는 게 맞아요. 혼자 앞서간 선도 거래는 아닙니다.

정책 방향도 이 그림과 붙습니다. 관련 보도에 따르면 대출 규제가 강해진 뒤 실수요가 서울 동북권 중저가 단지로 몰리는 흐름이 나타나고 있습니다. 노원구도 재건축 규제 완화를 건의하고 있고, 8.13 대책에 일부가 반영됐다고 전해집니다.

다만 금리와 DSR은 그대로 눌러둔 방향입니다. 차입 여력이 제한된 상태에서 값이 오르면 현금 부담이 커져요. 순풍은 맞지만 속도는 제한된 순풍입니다.

정리하면 이렇습니다. 4억 9,000만원은 목록 최고가지만, 당시 호가 안에서 나온 값입니다. 실입주 예산선은 5억대 초반이고, 그 위는 대안을 함께 봐야 합니다.