삼성래미안공덕2차 24평 13층 17억 7,000만, 싸게 산 걸까

삼성래미안공덕2차 24평 13층이 17억 7,000만원에 팔렸습니다.

계약은 10월 24일이었어요. 신고가 끝나 10월 30일에 막 공개됐습니다.

직전 거래보다 1.4% 낮은 값이에요. 그런데 계약 직전 매물을 보면 얘기가 달라집니다.

1. 이 거래, 무엇이 눈에 띄나

직전 거래는 8월 25일 10층 17억 9,500만원이었어요. 최고 실거래는 6월 8일 19층 18억원입니다.

6월부터 거래 네 건이 모두 17억 7,000만~18억원 사이예요. 값이 그 띠 안에서 머물고 있습니다. 내려간 게 아니라 숨을 고르는 모양이에요.

7월엔 3층이 17억 7,000만원에 팔렸어요. 이번엔 13층이 같은 값에 팔렸습니다. 층을 생각하면 매수자가 좋은 조건을 잡았어요.

1년 전과 견주면 차이가 큽니다. 2025년 9월엔 2층과 20층이 모두 16억원에 거래됐어요. 같은 평형이 1년 새 17억대 후반으로 올라섰습니다.

10월 24일 17억 7,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가 절차 때문에 가격 합의가 계약일보다 약 3주 앞섭니다. 그래서 10월 3일 무렵 매물과 견줘 봤어요.

당시 이 단지 24평 호가 하단은 18억원이었어요. 그것도 3층 올수리 매물이었습니다.

13층이 17억 7,000만원에 합의됐어요. 당시 나와 있던 어느 매물보다 낮은 값입니다. 이번 매수자는 호가 대비 싸게 산 편이에요.

그래서 이 거래를 하락 신호로 읽긴 어렵습니다. 협상이 잘된 한 건에 가까워요.

옆 후보들은 값이 한참 위에 있었어요. 마포자이더센트리지 25평은 1층도 20억원부터였습니다. 삼성 27평은 13층과 1층이 모두 21억원이었어요.

17억대 예산으론 두 단지를 살 수 없었습니다. 이 돈으로 공덕 역세권 24평을 찾으면 결국 이 단지로 모여요.

평당가로 본 이 거래의 위치

이 단지는 평당 7,453만원이에요. 평당 7,259만원인 삼성 27평은 이미 넘어섰습니다.

마포자이더센트리지 25평은 평당 8,326만원이에요. 이 차이가 이 단지가 좁혀 갈 여지입니다.

마포자이더센트리지는 2022년 준공 신축이에요. 신축값이 얹혀 있으니 차이가 나는 건 자연스럽습니다. 그래도 역까지는 이 단지가 더 가까워요.

2. 매물로 다시 보면

24평 매물은 8건이에요. 17억 7,000만원보다 낮은 건 1건뿐입니다.

그 1건은 103동 저층 16억 5,000만원이에요. 저층이라 호가가 낮게 잡혔습니다. 저층을 빼면 이번 거래가보다 낮은 매물은 없어요.

나머지는 17억 7,000만~18억 3,000만원에 모여 있어요. 17억 7,000만원 두 건은 106동 고층이고 입주는 2027년 2월 초입니다. 18억원대 다섯 건은 모두 즉시입주 조건이에요.

18억원 3층은 올수리에 주인이 사는 집이에요. 저층이지만 수리 상태가 호가를 받쳐 줍니다. 18억 3,000만원 102동 13층은 공실이라 바로 들어갈 수 있어요.

이번 13층 17억 7,000만원은 매물 밴드의 바닥 쪽입니다. 중·고층을 이 값에 다시 만나긴 쉽지 않아요.

3. 이 거래가 말해 주는 것

실거주라면 고를 매물이 넉넉한 편이에요. 18억원대 즉시입주 매물이 다섯 건 있습니다.

투자라면 조건을 따져야 해요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙이거든요. 세입자가 이미 사는 집은 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

기다릴 신호는 6월 19층 18억원을 넘는 거래예요. 그 값이 다시 찍히면 다음 계단에 오른 겁니다.

피할 조건도 하나 있어요. 수리도 로얄층도 아닌데 18억원 위 호가라면 협상부터 하세요.

4. 자리와 큰 흐름

애오개역(5호선)이 약 0.4km, 도보 5분이에요. 아현역(2호선)은 도보 11분, 서울역(공항철도)은 도보 14분입니다.

광화문·여의도·강남 세 방향이 고루 가까운 자리예요. 직주근접 수요가 꾸준한 이유입니다.

주차는 세대당 1.61대예요. 강남 신축보다도 넉넉한 수준입니다.

소의초가 도보 2분이에요. 환일고는 도보 5분이고 구 안에서 11곳 중 4위입니다. 서울여중은 도보 16분이고 구 안에서 14곳 중 1위예요.

블록으로 보면 마포자이더센트리지 쪽이 더 높게 평가받아요. 삼성 쪽 블록보다는 이 단지 블록이 위입니다. 마포구 최상위 생활권인 염리동보다는 한 단계 아래로 시장이 매겼어요.

관련 보도에 따르면 공덕1구역(마포자이힐스테이트라첼스)은 2027년 3월 입주를 목표로 공사 중이에요. 공덕7구역은 2026년 1월 조합설립인가를 받았습니다. 일대가 약 9,500가구 주거 타운으로 바뀔 거란 전망이에요.

둘레에 새 아파트가 들어서면 생활 인프라도 함께 좋아집니다. 블록 사이 차이가 좁혀질 여지도 여기서 나와요.

우리 실거래 데이터로 보면 마포구는 6개월 새 8.9% 올랐어요. 서울은 7.4%입니다. 이 단지 24평은 같은 기간 2.9%였어요.

이 단지 수치는 분기 평균이라 거래 층에 따라 튈 수 있습니다. 그래도 구와 서울보다 덜 올랐다는 건 따라잡을 몫이 남았다는 뜻이에요.

관련 지표에 따르면 10월 서울 아파트값은 KB 기준 0.61% 올랐어요. 올해 가장 낮은 월간 상승률입니다. 고정형 주담대 금리가 5%를 넘었다는 보도도 있어요.

흐름이 식는 와중에도 이 단지는 17억대 후반을 지켰습니다. 바닥이 단단하다는 신호예요.

정리하면 이번 거래는 값이 꺾인 게 아니에요. 좋은 층을 호가보다 낮게 잡은 한 건입니다. 이 단지가 바라볼 다음 자리는 평당가가 더 높은 옆 신축 쪽이에요.