성산시영 21평 15억 8,000만, 4층에서 나온 신고가
고층도 아닌 4층이 성산시영 21평 최고가를 새로 썼습니다. 계약 직전 비슷한 예산의 마포 구축 매물과 견주면 이 값은 어디쯤일까요?
1. 4층에서 나온 신고가
성산시영 21평이 15억 8,000만원에 팔렸습니다. 21평 신고가예요.
계약은 2026년 10월 2일이었어요. 거래가 공개된 건 10월 23일입니다.
눈여겨볼 건 층입니다. 4층이에요. 고층이 아닌데 최고가를 새로 썼습니다.
1-1. 직전 거래, 그리고 1년 전 같은 4층
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-02 | 4층 | 15억 8,000만 |
| 2026-09-22 | 1층 | 15억 |
| 2026-07-31 | 14층 | 15억 5,000만 |
| 2026-07-12 | 1층 | 14억 4,300만 |
| 2025-11-25 | 13층 | 13억 7,000만 |
| 2025-10-19 | 13층 | 13억 5,000만 |
| 2025-10-15 | 4층 | 12억 2,000만 |
그전 최고가는 7월 31일 14층 15억 5,000만원이었어요. 4층이 그 값을 넘어섰습니다.
1년 전 같은 4층은 12억 2,000만원에 거래됐어요. 2025년 10월 15일 거래입니다. 그 4층이 15억 8,000만원까지 왔습니다.
분기평균으로 보면 1년 상승률은 26.0%예요. 개별 거래로 짚으면 층에 따라 더 크게 보일 수 있습니다. 분기평균은 그 분기에 팔린 층에 따라 출렁이거든요.
하나 짚을 게 있어요. 2025년 11월 25일 뒤로 2026년 7월 12일까지 21평 거래가 없었습니다. 거래가 드물면 한 건이 시세를 크게 움직입니다. 그래서 이 신고가는 매물과 함께 봐야 해요.
2. 이 값, 어디쯤일까
2-1. 10월 2일 15억 8,000만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울은 토지거래허가구역이에요. 약정부터 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 값은 9월 11일 무렵 합의됐다고 봐야 해요.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 성산시영 21평 | 4층 · 이 거래의 체결가 | 15억 8,000만(실거래) |
| 신공덕삼성래미안2차 23평 | 205동 19층 서남향 · 로얄동 로얄층 | 16억 |
| 신공덕삼성래미안2차 23평 | 205동 19층 서남향 · 부분수리, 입주 가능 | 16억 3,000만 |
| 신공덕삼성래미안2차 23평 | 206동 탑층 동남향 · 올수리, 파노라마 조망 | 17억 |
| 염리삼성래미안 24평 | 109동 저층 동남향 · 최근 올수리, 계단식, 방3 | 16억 5,000만 |
| 염리삼성래미안 24평 | 106동 중층 동남향 | 18억 |
| 염리삼성래미안 24평 | 102동 중층 동남향 | 18억 |
당시 두 단지 매물은 16억원부터 시작했어요. 15억 8,000만원으로는 어느 쪽도 살 수 없었습니다.
두 단지는 23~24평이라 총액으로 견주긴 어렵죠. 평당가로 보면 그림이 선명해집니다.
| 단지·평 | 준공 | 평당가 |
|---|---|---|
| 성산시영 21평 | 1986년 | 7,357만원 |
| 신공덕삼성래미안2차 23평 | 2000년 | 7,111만원 |
| 염리삼성래미안 24평 | 2001년 | 7,055만원 |
시장은 이미 성산시영에 더 높은 평당가를 매기고 있어요. 40년 된 21평에 이 값이 붙는 이유는 하나입니다. 미래의 신축 자리를 사는 거거든요.
성산시영은 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 상태예요. 두 단지는 지금 집 그대로의 값으로 거래됩니다. 같은 예산이라도 성격이 다른 선택지인 거죠.
그래서 이 매수자는 2평 넓은 구축 대신 대지지분을 골랐습니다. 그리고 두 단지 최저 호가보다 낮은 총액으로 들어갔어요.
2-2. 10월 23일 매물로 다시 보면
10월 23일 수집 기준 21평 매물은 8건이에요. 호가는 15억 5,000만~16억원에 몰려 있습니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 직전 실거래(2026-10-02, 4층) | 15억 8,000만 |
| 호가 범위(2026-10-23 수집) | 15억 5,000만~16억원 |
| 직전 실거래보다 낮은 매물 | 3건 / 8건 |
| KB 시세(2026-10-12) | 14억 4,000만~15억 5,000만원(평균 14억 9,000만원) |
| 한국부동산원 시세(2026-10-12) | 12억 9,000만~15억원(평균 13억 9,500만원) |
신고가보다 낮은 매물은 3건이에요. 셋 다 15억 5,000만원입니다. 그중 두 건은 1층이에요.
1층 두 건은 층 때문에 밴드 하단에 있어요. 남은 한 건은 23동 8층 올수리+샤시 매물입니다. 입주 가능일이 2026년 12월 20일이라 실입주도 됩니다.
15억 8,000만원은 밴드 한가운데예요. 같은 4층 매물은 16억원에 나와 있습니다. 4층 거래가 튄 값이 아니라는 근거예요.
KB 시세 상한 15억 5,000만원보다는 높아요. 공식 시세는 실거래를 늦게 따라옵니다. 대출 한도를 잴 때만 이 차이를 기억하면 돼요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 15억 5,000만원최저가 | 23동 중층 남동향이라 아침 햇살이 잘 들고, 올수리에 샤시까지 교체돼 손볼 데 없이 바로 들어가 지낼 수 있습니다. |
| 15억 5,000만원최저가 | 22동 1층 남동향으로 올수리가 돼 깨끗하며, 이사 날짜는 서로 협의해 맞출 수 있습니다. |
| 15억 5,000만원최저가 | 21동 1층 남동향으로, 입주 시점은 협의해서 정할 수 있습니다. |
| 15억 9,000만원 | 20동 고층 남동향이라 채광과 전망이 트여 있고 샤시도 교체돼 있으며, 주인이 살고 있어 빠른 입주가 가능합니다. |
| 15억 8,000만원 | 18동 고층 남동향 로얄층이라 햇빛이 잘 들고 올수리로 깔끔하며, 입주일은 협의해 조율할 수 있습니다. |
| 16억원 | 23동 중층 남동향에 전체 올수리가 돼 있어 별도 수리 없이 바로 거주할 수 있습니다. |
| 16억원 | 23동 저층 남동향으로, 공실이라 원하시면 곧바로 입주할 수 있습니다. |
| 16억원 | 18동 저층 남동향으로, 지금 비어 있어 바로 들어가 살 수 있습니다. |
3. 이 거래가 단지에 주는 신호
이번 상승은 단지가 혼자 끌고 간 움직임이에요. 분기평균 기준 성산시영 6개월 변화는 15.6%입니다. 비슷한 예산대 마포 구축들은 평균 0.7%에 그쳤어요.
옆 단지가 같이 올라서 따라간 게 아닙니다. 재건축이라는 이 단지만의 이유로 앞서간 거예요. 다만 거래가 드물었으니, 다음 실거래가 이 값을 다지는지 지켜볼 필요는 있어요.
실거주라면 이주까지 사는 기간이 꽤 남아 있어요. 착공은 2033년 6월로 예상됩니다. 그동안은 층과 수리 상태가 생활의 질을 가릅니다.
약점도 분명해요. 복도식이고, 주차는 세대당 0.8대로 부족합니다. 지하주차장도 없어요. 신축으로 바뀌면 사라질 불편이고, 지금 값에는 이미 들어가 있습니다.
투자 관점이면 규제부터 봐야 해요. 서울 전역이 토지거래허가구역이라 실거주 목적 매수가 원칙입니다. 전세를 끼고 사는 방식은 막혀 있어요.
서울은 투기과열지구라 조합원 지위 양도도 제한될 수 있어요. 매물마다 승계 가능 조건을 계약 전에 짚으세요.
4. 이 값을 받쳐 주는 재건축
성산시영은 강북권 최대 규모 재건축으로 꼽혀요. 3,710세대가 최고 46층, 4,823세대로 바뀝니다. 임대 516세대를 포함한 숫자예요.
완공되면 마포구 최대 규모 단지가 됩니다. 관련 보도에 따르면 강북권 랜드마크로 기대를 모으고 있어요.
| 단계 | 상태·시점 |
|---|---|
| 안전진단 | 완료(2020.05) · D등급 조건부, 이후 적정성 검토 통과 |
| 정비구역 지정 | 완료(2023.12) |
| 추진위원회 승인 | 완료(2025.03) |
| 조합설립인가 | 완료(2025.12) |
| 정비계획 변경(최고 46층) | 총회 의결(2026.04) |
| 환경영향평가 | 착수(2026.08) |
| 시공사 선정 | 예정 · 보도마다 시점 다름 |
| 사업시행인가 | 2028.03 예상(추정) |
| 관리처분인가 | 2029.07 예상(추정) |
| 착공·분양 | 2033.06 예상(추정) |
| 준공 | 2035.06 예상(추정) |
정비구역 지정부터 조합설립까지 2년이 걸렸어요. 그 뒤 넉 달 만에 46층 계획을 통과시켰습니다. 속도가 붙은 단지예요.
사업성 지표도 나쁘지 않아요. 2022년 12월 기준 추정 비례율은 100.46%입니다. 추정 조합원 분양가는 84㎡ 15억 2천4백만원, 59㎡ 12억 3천9백만원으로 보도됐어요.
21평 소유주가 84㎡를 받으려면 분담금이 붙어요. 정확한 값은 개별 감정가가 나와야 계산됩니다. 감정평가법인 선정 절차가 진행 중이라는 보도가 있었어요.
그럼 완공 뒤 어디를 바라볼까요. 관련 보도에 따르면 마포구 신축 84㎡ 입주권은 30억원을 넘었습니다. 분담금을 더해도 그 선과의 거리가 이 단지의 남은 여력이에요.
용적률을 법정 상한의 1.2배로 올리면 분담금이 1억 5백만원가량 줄 수 있다는 분석도 있어요. 서울시가 이 상향을 국토교통부에 건의했다는 보도도 나왔습니다.
5. 입지와 학군
월드컵경기장역(6호선)이 걸어서 닿는 거리예요. 디지털미디어시티역도 도보 7분입니다. 6호선, 경의선, 공항철도가 함께 지나요.
상암 DMC의 방송·미디어·IT 일자리가 가깝습니다. 월드컵공원과 불광천도 생활권 안에 있어요.
블록 입지만 보면 염리 쪽이 위예요. 마포구 최상위 생활권도 염리동입니다. 성산동 블록은 신공덕 일대와 비슷한 자리에 있어요.
이 차이는 도심 접근성과 신축 벨트를 시장이 그렇게 평가한 결과예요. 4,823세대 신축으로 바뀌면 좁혀질 여지가 큽니다.
서울성원초가 도보 5분이에요. 중암중은 도보 6분이고, 구 내 순위 3/14위입니다. 고등학교는 홍익대학교사범대학부속여자고등학교가 구 내 2/9위예요.
6. 큰 흐름 속의 성산시영
우리 실거래 데이터 기준 마포구는 6개월 +8.9%예요. 서울은 +7.4%입니다. 3개월로 보면 마포구 +2.8%, 서울 +4.3%예요.
같은 환산 기준으로 성산시영은 6개월 구 평균을 3.6%p 밑돌았어요. 서울 평균보다도 2.1%p 낮습니다. 마포가 오르는 동안 이 단지는 뒤에서 따라온 거예요.
이번 신고가는 그 격차를 메우기 시작한 거래로 읽힙니다. 시장 순풍을 탄 재평가지, 혼자 튄 값이 아니에요.
관련 지표에 따르면 2026년 10월 1주 마포구 매매가격지수는 103.18이에요(2026년 7월 1일=100). 같은 시기 강남구는 97.75였습니다.
정책은 정비사업 쪽으로 기울어 있어요. 관련 보도에 따르면 8.13 대책은 정비사업 절차 간소화와 용적률 완화를 담았습니다. 공사비 갈등 중재 기구도 신설하기로 했어요.
역풍도 있어요. 2026년 9월 코픽스가 연 3.43%까지 올랐다는 보도가 나왔습니다. 15억을 넘는 집은 주담대 최대 한도가 4억이에요. 무주택자 LTV는 40%입니다.
대출 문턱은 높아요. 그래도 재건축 규제는 풀리는 방향입니다. 그래서 결론은 같아요. 16억 안쪽이면 성산시영은 아직 여력이 남은 가격입니다.