미성 33평 8억 7,500만 신고가, 그 돈이면 뉴타운 1층도 보였다

은평구 신사동 미성 33평이 8억 7,500만원에 팔렸습니다. 이 평형 최고가예요.

계약일은 2026년 10월 25일, 7층입니다. 신고를 마치고 10월 31일에 막 공개됐어요.

직전 거래는 9월 29일 15층 8억 5,000만원이었어요. 한 달이 안 돼 2.9% 더 올랐습니다.

이 값에 산 게 잘한 거래인지 궁금하실 텐데요. 계약 직전 시장에 나와 있던 매물과 하나씩 견줘 봤습니다.

1. 7층 8억 7,500만, 어떤 거래였나

미성은 1987년에 지은 570세대 단지입니다. 올해 39년차, 재건축 연한을 넘겼어요.

이번 거래는 한 번 튄 값으로 보기 어렵습니다. 7월부터 세 건이 연달아 8억 4,500만~8억 7,500만에 찍혔거든요.

값이 올라선 건 봄입니다. 2월엔 6억 5,000만~6억 8,700만에 팔렸어요. 4월 12일 4층이 8억에 거래되며 한 칸 올라섰습니다.

5월 2층 6억 9,000만은 저층 거래예요. 같은 시기 다른 층과 차이가 커서 따로 보시는 게 맞습니다.

1년 전과 견주면 더 선명해요. 2025년 9월 10일 10층이 6억 8,500만이었습니다. 같은 중층대가 1년여 만에 8억 7,500만이 됐어요.

주변은 같이 오르지 않았습니다. 분기 평균 기준으로 미성은 6개월 33.7% 올랐어요. 같은 예산대 뉴타운 단지들은 6개월 평균 -2.7%였습니다.

분기 평균은 그 분기에 어느 층이 팔렸느냐에 따라 크게 흔들려요. 그래도 방향은 분명합니다. 동네가 다 같이 오른 게 아니라 미성이 혼자 앞서 나갔어요.

2. 계약 직전 매물과 견줘 보기

10월 25일 8억 7,500만 실거래, 계약 직전 매물과 복기

서울 아파트는 토지거래허가를 거쳐야 합니다. 그래서 값은 신고 계약일보다 3주쯤 앞서 정해져요. 그 무렵인 10월 4일에 나와 있던 매물을 놓고 봤습니다.

미성 호가는 8억 3,500만~8억 8,000만에 걸쳐 있었어요. 아래쪽 둘은 3동 저층입니다. 위쪽은 6동 중층에 수리된 집이었어요.

7층 8억 7,500만은 이 밴드 위쪽에서 맺어졌습니다. 저층 호가보다 높고, 수리된 중층 호가보다 조금 낮아요. 중층대 값으로는 무리한 가격이 아닙니다.

눈여겨볼 건 바깥 매물이에요. 은평뉴타운제각말5-4단지 33평 1층이 8억 9,000만에 나와 있었습니다. 은평뉴타운우물골8단지 32평 저층은 9억이었고요.

이 매수자는 거의 같은 돈으로 미성 중층을 골랐습니다. 2009~2010년에 지은 뉴타운 저층을 두고서요. 지금 살기 편한 집보다 재건축에 무게를 둔 선택이에요.

평당가로 보면 위치가 더 잘 보입니다. 미성 33평은 평당 2,604만이에요. 은평뉴타운제각말5-4단지는 2,825만, 은평뉴타운우물골8단지는 2,982만입니다. 시장은 아직 뉴타운 두 단지를 더 높은 가격대로 매기고 있어요.

직전 실거래보다 낮은 매물은 몇 건인가

직전 실거래보다 낮은 매물은 1건이에요. 그런데 그 1건이 저층입니다. 저층을 빼면 0건이에요.

그러니까 싸게 살 틈이 열린 게 아닙니다. 저층이라 값이 낮은 거예요.

이 매물은 남향이고 세입자가 없습니다. 입주는 2026년 12월 하순으로 잡혀 있어요. 수집 시점에서 6개월 안이라 실입주로 볼 수 있습니다.

공식 시세는 실거래보다 뒤에 있어요. KB시세 상한이 8억 5,750만입니다. 주택담보대출은 이 KB시세로 담보를 잡아요. 8억 7,500만에 사도 담보로 인정받는 값은 그보다 낮습니다.

같은 돈, 뉴타운 두 단지와 비교

뉴타운 두 단지는 지금 살기 편한 쪽입니다. 지은 지 16~17년이고, 신도초를 걸어서 보내요.

미성은 복도식이고 지하주차장이 없습니다. 세대당 주차는 1.0대예요. 기준선은 넘지만 여유는 없습니다.

미성의 강점은 다른 데 있어요. 새절역(6호선)이 걸어서 8분 안팎입니다. 그리고 재건축이라는 다음 장이 있어요.

같은 33평이라도 층과 향, 수리 여부로 값이 갈립니다. 뉴타운 쪽 9억 안팎 매물은 대부분 1층이에요. 고층으로 가면 뉴타운은 10억을 넘깁니다.

3. 이 거래를 어떻게 볼까

이 거래는 동네가 다 같이 오른 결과가 아닙니다. 미성 혼자 재건축 기대를 값에 얹었어요.

그래도 거품이라 보긴 어렵습니다. 평당가는 여전히 뉴타운 두 단지보다 낮아요. 입지에 비해서도 조금 낮게 매겨져 있습니다.

투자 수요는 좁습니다. 서울 전역은 아파트 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 사야 해요. 세입자가 있으면 임대차가 끝날 때까지 유예될 수 있지만, 나와 있는 매물은 세 낀 물건이 아닙니다.

대출도 문턱이 높아요. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV가 40%입니다. 1주택자가 추가로 사면 LTV 0%예요. 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 합니다.

4. 배경으로 짧게

재건축: 기대는 크고, 숫자는 아직

미성 용적률은 185%예요. 200% 이하라 재건축 사업성에 유리한 쪽입니다. 33평 대지지분은 55.48㎡(약 16.8평)예요.

다만 제2종일반주거지역이라 상한 용적률이 200%입니다. 더 올릴 여지는 크지 않아요. 관련 보도에 따르면 정부는 재건축 용적률을 법정 상한의 120%까지 올리는 법 개정을 추진 중입니다. 재건축 초과이익 환수제는 그대로 남아 있어요.

완공되면 견줄 곳은 같은 생활권 신축입니다. DMCSK뷰 34평이 평당 4,405만이에요. DMC센트럴자이 33평은 평당 5,200만입니다. 미성은 지금 평당 2,604만이에요.

이 격차를 분담금이 얼마나 줄이느냐가 핵심입니다. 매매가에 분담금을 더해 완공 평형으로 나눠 보세요. 그 값이 4,405만~5,200만보다 낮으면 오를 여지가 남아요. 분담금이 나오기 전까지는 이 범위로만 말할 수 있습니다.

사업은 아직 초기로 보여요. 이 단계에선 층·향 차이가 값에 그대로 붙습니다. 감정평가에 들어가면 대지지분 위주라 층 차이가 줄어들어요. 그때 층 프리미엄을 크게 주고 산 집은 손해를 볼 수 있습니다.

입지: 역과 학교가 가깝다

새절역(6호선)이 약 0.5km, 증산역(6호선)이 걸어서 10분입니다. 서울서신초는 걸어서 5분이에요.

중학교는 상신중이 3분, 연서중이 5분 거리입니다. 고등학교는 숭실고가 9분, 충암고가 18분이에요. 구 안 순위로는 숭실고 6위, 연서중 10위입니다.

미성이 있는 블록은 신사동 평균보다 조금 아래 입지로 매겨져요. 뉴타운 두 단지 블록보다도 아래입니다. 구에서 가장 높게 매겨지는 수색동 일대와는 차이가 꽤 나요.

그 차이는 신축 단지가 모인 생활권과 구축 위주 동네의 차이로 읽힙니다. 시장이 그렇게 평가해 온 결과예요. 관련 보도에 따르면 서부선 같은 교통 계획이 있어, 재건축과 맞물리면 좁혀질 가능성이 있습니다.

시장 흐름: 구보다 앞, 서울보다 뒤

우리 33평 환산 실거래 기준으로 은평구는 6개월 +0.3%예요. 3개월로 보면 -0.3%입니다. 서울은 6개월 +8.0%, 3개월 +4.1%였어요.

같은 기준으로 재면 미성은 6개월 동안 구 평균을 2.6%p 웃돌았습니다. 서울 평균에는 5.1%p 못 미쳤어요. 앞서 본 분기 평균 33.7%와는 재는 방식이 달라 숫자가 다릅니다.

관련 보도에 따르면 KB 10월 지수에서 강북 14개 구는 0.90% 올랐어요. 반면 매수 심리는 3주 연속 꺾였고, 서울 매물은 연초보다 39% 늘었습니다. 주담대 금리도 4.88%까지 올랐다고 해요.

은평구는 사실상 제자리인데 미성만 올라섰습니다. 큰 흐름의 순풍을 탄 거래는 아니에요. 그래서 다음 거래가 8억 7,500만을 지켜 주는지가 중요합니다. 지키면 올라선 값이 굳어지고, 못 지키면 9억 앞에서 멈춰 보는 게 맞아요.